海南地产往事 到了必须“跟房地产决裂”的时候

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海南省成立30年来，经历了几轮房地产的兴衰，也给许多“破浪者”带来了第一盆黄金。海南现在是自由贸易试验区，能依靠房地产发展经济吗？

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1988年4月，中国第二大岛——北岛正式成立，并被推到改革开放的前沿。以前，海南只是广东省管辖的一个行政区。

海南岛作为中国最大的经济特区，就像哥伦布发现新大陆一样。由于它的特殊特征，海南岛吸引了成千上万来自世界各地的年轻人来到这里。他们闯关东，走西口，下到南亚，与中国历史上几个著名的移民潮有着同一个响亮的名字:“渡海人”。

25岁的潘石屹当时在深圳工作。他极度沮丧，甚至几次动摇。他想回到河北省廊坊市石油部管道局工作。前一个单位的同事警告他，当他要食物时，他不能回去。小潘咬紧牙关，坚持着。

潘石屹在海南成立后的第二年来到海南寻找发财的机会。碰巧，他在岛上承包了一家砖厂，管理着300多名外来务工人员。

冯仑于1987年12月首次踏上海南岛。当时，他是中央政治体制改革研究小组办公室的成员。他来海南岛只是为了调查，“顺便看一看”。虽然当时的环境很荒凉，但岛上年轻人的希望和热情感染了他，冯仑受到了诱惑。1988年，冯仑被任命为海南省改革发展研究院院长，并担任常务副院长。

1989年，冯仑回到北京，他原来的单位解散了。之后，他在牟南德集团工作，并担任牟办公室主任。王功权和王启富也相继来到南德集团。1991年，一群人再次回到海南，因为他们想创业。因为海南岛是“当年唯一可以成立皮包公司的地方，其他地方根本不可能开业”。

冯仑和他以前的同事易晓迪、王功权、刘军、王启富一起凑了3万元作为公司注册的前期费用。新公司名为海南农业高新技术联合开发投资公司，是万通的前身。(1993年，通过产权改革，成为万通集团公司，董事长为冯仑。注册公司后，他们口袋里只剩下几百美元了。半年后，潘石屹加入了。后来，一个叫“万通六兄弟”的团队被集合起来，组成了。

创业的过程是曲折的。他们交出了“种植衣服”的农业项目，也做了香蕉苗的生意，但他们没有赚到钱，最后回到了房地产。

做房地产几乎是天意，“因为当时海南最吸引人的是房地产项目。”

北京一家集团公司的老板看中了他们，并与他们达成协议:给他们500万元人民币，外加20%的利息。资金由另一方监控，利润分成50/50。可以说是“蛋糕从天而降”。

万总经理用这笔钱在金茂区九都买了8栋别墅，每平方米3000元，预付500万元，其余1000万元通过中亚信托抵押。在那之后，他们急于出售它，但没有人想要它，所以他们在他们手中呆了两个月。就在他们认为“麻烦来了”的时候，形势急转直下。

1992年初，邓小平的南巡讲话掀起了新一轮改革开放的高潮。在这股热潮下，海南岛出现了真正的泡沫经济，房地产作为最大的泡沫，吸引了无数的资金。从1991年1月到1993年6月，海南上演了无数的神话，一夜暴富。所有这些神话都与房地产有关。

万通的神话就是从这8栋别墅开始的。山西老板韩久吉来了，万通出价每平方米4000元。当内蒙古老板来的时候，万通把价格提高到了4100元。结果，韩国人买了3栋楼，内蒙古人买了2栋楼，另外两栋楼以每平方米6000元的价格易手。

万通的项目赚了300万元，这是这些人分享的第一罐黄金。

他们没有分这笔钱，也没有配这辆车。用这笔钱，万通用做了几件事:买房和培训员工，然后继续在海口和三亚炒卖土地。

那时，街上挤满了买卖房地产的人。带着来自全国各地的口音，他们可以用一些房地产图纸来卖金山银山。

从1991年到1993年，在海南房地产繁荣时期，万通的资产达到了10亿元，“我们完成了海南资本的原始积累”。最重要的是，在泡沫破裂之前，他们成功地逃离了大逃亡。

1993年6月，国务院发布《关于当前经济形势和加强宏观调控的意见》，采取紧缩政策，促进经济“软着陆”。

在经济整合之初，海南的房地产热降温了，成千上万的开发商带着钱逃离，留下了大量的荒地和/或到处都是烂尾楼的商品房。

1993年，当国家收紧货币政策时，海南的房地产泡沫开始破裂

潘石屹“五磅桔子换规划局内部消息”的说法已经在江湖上流传，由此判断海口房地产市场处于极度危险状态，于是决定退出。但关键因素可能仍来自北京政策层面的消息。

万通当时的二把手王功权后来在《被采访》中说:“为什么很多企业没有撤出，我们却能够撤出？首先，冯仑的信息是充分的，其次，我受益于我自己。当我见面讨论时，我下定了决心。如果我理解它，我必须实现它。如果我不明白，我就撤回我的职位！”

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金典集团董事长张宝泉也在海南完成了他的原始积累。

他曾是一名文学青年，一名战地记者，出版了一本小说集，并去北京电影学院学习当导演。为了筹集拍摄资金，我选择了出海做生意。

张宝泉第一次到达深圳，但没有找到机会，所以他继续南下，来到海南。

到达海南后不久，1992年10月，国务院批准设立海口自由贸易区，土地投机之风高涨。

在海南，张宝泉与中国工商银行下属的一家企业(顾臻601398)合作成立了一家二级房地产开发公司，该公司像岛上的其他房地产公司一样，开始进行土地投机——首先找到一个好买家，然后用银行的资金找到上游土地并出售。风险很小，但好处不小。

在陆上投机时，他注意到有大量的粮食和货物进出海南，于是他成立了一家船运公司，买了一些二手船，开始了另一项生意:船运。

正是这种不经意间分散风险的投资帮助他度过了海南的房地产泡沫。

虽然他成功地逃离了海南，但这深深地影响了他后来的处事风格:他保守，不敢进取。

吉利的老板李书福在海南也有过去。1992年，他用制造冰箱赚来的钱杀死了海南房地产。结果，“损失了数千万，没有人能回来。”对于这次经历，他不愿多提。正是这种房地产投机失败的痛苦经历，让他意识到自己只能做生意，这让他深深地涉足了汽车领域，成功地收购了沃尔沃，以90亿美元收购了梅赛德斯-奔驰母公司的股份，成为最大股东。

上海证大集团现任董事长戴志康曾在海南失势。

1992年，戴志康成立了中国第一家上市基金公司——福道基金公司，并担任总经理。福岛基金首次筹集6000万元投资房地产和股票。28岁时，他在投资金融领域成名。

美好的时光没有持续多久。1993年中央政府宏观调控后，股市雪崩和海南泡沫破裂。戴志康不仅损失了所有的利润，而且还承担了6000万元的本金，损失了1亿多元，几乎破产。

直到两年后的327国债期货事件，戴志康才翻身，不仅还清了债务，还积累了一笔财富。

出生在海南的冼杜新是另一个版本的传说。他依靠别人无法比拟的坚韧，从山顶跌落到谷底，并在谷底反弹。

冼坚信，一个吃不饱的海南农村孩子从小就坐立不安，卖木材、粉丝和木耳，从来没有停止过赚钱。

20世纪80年代，他通过海南岛火热的“汽车贸易”在不到半年的时间里赚了100万元，完成了自己最初的积累。

作为海南人，冼对海南整个房地产泡沫过程深信不疑。通过他的本地网络，他被金融结构和当地政府所束缚，用他赚来的钱在海南各地购买土地。他手里最多只有5000亩左右的土地，当时的总市值超过了10亿元。

1994年，《福布斯》首次将中国富豪榜排名第一，冼认为自己有望以5亿元的总资产进入前十，仅次于希望集团的刘永好和东方集团的张宏伟(600811)。这个出生在海南岛的小个子男人，在33岁的时候成为了商界的一颗耀眼的明星。

在此期间，由于重视与政府的关系、忠诚和情感的信念，公司错过了在北京和上海上市、变现部分资产和多元化投资的各种机会。泡沫破灭后，它从云端落到了人间，它的巨额财富几乎蒸发殆尽，甚至连它的奔驰都被卖掉了。

幸运的是，冼相信不要跳楼或跳海。

他不断地反思和反省，总是耐心地等待机会。经过这么多年的服务，冼的生活开始反弹。

冼相信项目、土地和他作为海南本地人的关系网。他的生活将在下半年重新开始，他可以重新开始。

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海南建国以来的第一次热潮淹没了许多精英。

即使当时有人设法逃离了海南泡沫，他们也会在其他跑道上摔倒。

吴旭，1992年被评为海南十大房地产开发商之一，从房地产泡沫中脱颖而出，成为证券市场上著名股票——四达高科技的银行家。超过十亿的资产化为灰烬。

股票市场的无形掠夺者、泛亚部的实际控制者范日旭，也通过海南出租车公司的租赁代理和“天才”运营，完成了海南资本的原始积累。他于1990年从海南回国，涉足资本市场。后来，他因涉嫌多项犯罪被判处10年监禁。2017年出狱后，他开始学习佛教和道教，并没有期望东山再起。

曾经在资本市场上跳得很好的成文化老板刘波，也在海南留下了“传奇”的过去。他在海南地产赚了第一盆金，成功地从一个“小叔叔”变成了一个“儒商”，后来编辑出版了《传世之书》。他还与著名影星许晴有过一段恋情，最终因债务逃离日本，并于2017年11月在国外去世。

海南的房地产泡沫在中国商业史上留下了丰富多彩的一页，尤其是被称为“黄埔军校”的房地产。

据说北京中央商务区有一半的建筑是由这些“破浪者”建造的。

那时，海南更像是一所速成学校和一个大熔炉，成千上万热血青年在这里接受锻炼和磨练，完成市场经济的洗礼。海南已经造就了一大批充满智慧、敢于挑战传统的市场经济领军人物，如“万通六兄弟”，许多敢于下海的人成为了民营企业的领军人物。

正如“六兄弟”之一的易小笛所说:“那是最好的时代，也是最坏的时代；这是最好的地方，也是最坏的地方；有些人在那里成功，有些人在那里失败；海南是一个试验场，一切都可以尝试……”

海南房地产泡沫的另一个遗留问题是，海南的房地产公司已经关闭了1万多家，占全国总人口的0.6%，留下了占全国10%的积压商品房。全省有600多栋烂尾楼，面积1600多万平方米，闲置土地18834公顷，积压资金800亿元。仅四大国有商业银行的坏账就高达300亿元。

隔海相望的广西北海已累计存款200亿元。“未完成建筑”面积超过三亚，被称为“中国泡沫经济博物馆”。

从1999年开始，海南省用了7年时间来处理积压的房地产。截至2006年10月，全省共处置闲置建设用地23353.87公顷，占闲置土地总量的98.17%，处置积压商品房444.82万平方米，占积压总量的97.6%。

事实上，这不是海南的第一次房地产泡沫。在海南省短短的30年历史中，经历了几轮兴衰。

从1988年到1992年，海南省首次成为最大的经济特区

这是一个全国人民都熟悉的故事，在前面的文章中已经介绍过了。

第二次，从2010年到2013年，是一个国际旅游岛

2010年1月，海南国际旅游岛建设计划获得国务院批准，大批房地产投机者蜂拥而入，房价随即飙升。直到2013年泡沫破裂，海南房地产市场连续四年跌入低谷。

第三次，2018年？自由贸易试验区

2018年4月13日，中共中央决定支持在海南岛建设自由贸易试验区，海南将成为中国最大的自由贸易试验区，这意味着海南自由贸易港将获得比上海自由贸易区更多的政策支持，甚至开放中国从未放开过的博彩业。

在这一政策的刺激下，海南的房地产业准备再次搬迁。

但很快，4月22日，海南省住房和城乡建设厅发布了《关于进一步稳定房地产市场的通知》，其核心是实施“全球限购”。在海口、三亚、琼海购房，以及为非海南家庭购房，必须提供至少5年的个人所得税或社会保险缴费证明，并在取得5年的产权证后方可转让。

这是海南省自今年3月以来在短短一个多月内第四次上调房地产市场调控政策。从长远来看，海南省近年来陆续出台了14项房地产调控政策。

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现在的海南不再是历史上的海南，不再是海外的孤岛，不再是罪恶的大臣贬官的流放之地。

海南作为仅次于台湾的第二大岛，具有独特的优势。

海南生态环境良好，有条件成为世界级的海岛休闲度假胜地；它是国际经济合作和文化交流的重要平台——博鳌论坛每年定期举行；它也是该国的热带现代农业基地；作为最大的经济特区，也有国家不断出台的各项政策的支持...

如今，商界领袖带着更大的潜力和布局重返海南。

2007年，经典集团董事长张宝泉在三亚海棠湾买下一块土地，开发了中国第一家七星级酒店。2008年初，张宝泉再次在三亚湾占了一块地，建起了拥有5000多间客房的三亚湾红树林度假酒店。

张宝泉率先夺取了海棠湾、三亚湾、亚龙湾和清水湾，为海南的发展奠定了基础。

潘石屹早在2001年就回到了海南。他的soho中国在博鳌镇购买了1000亩土地，用于建造高档休闲别墅，并启动了一个名为“博鳌蓝色海岸”的项目。

2009年，冯仑万通公司也回到海南，启动了总投资超过50亿元、占地2200亩的三亚湾项目。然而，由于各种客观因素，该项目最终陷入废墟，但它仍然显示了冯仑的前景和信心。

目前，中国最大的房地产公司，如恒大、万科、融创、雅居乐、中海、保利、碧桂园等。，都在海南做出了战略布局。其中，许家印恒大在海南拥有16个项目，总用地面积1709.1万平方米，是海南岛的“大地主”之一。特别是由许家印投资1600亿元兴建的海南海化岛项目，规模巨大，达12000亩，业务规模在空.它包罗万象，宏伟壮观。

在海南庞大的房地产公司背后，存在着非法开垦土地、严重破坏生态环境、非法调整和侵蚀海岸线、过度依赖房地产开发等混乱现象。

在海南第二轮检查中，检查组指出的问题是:

“生态文明建设问题突出。中央环保督察组交办的部分信访事项处理不到位，存在未经批准的建设、“跳跃式”上马项目、回避项目建设环境影响评价等问题；部分传递职责不到位，环保工作没有有效的协调配合监督机制；一些基础设施建设滞后，海洋管理和海岸带保护亟待加强；一些农村生态文明建设基础薄弱，非法采砂屡禁不止。”

2017年，中央环保检查组对海南进行了反馈:“房地产企业在哪里，政府打算跟着去哪里，敲钱袋，破坏生态。”

在这种情况下，一些不利于生态保护的项目被关闭，特别是全省人工岛的建设几乎停滞不前。海口灯塔酒店项目、洪钟如意岛、海航南海明珠、文昌青兰半岛、万宁日月岛、三亚凤凰岛、莲花岛等经环保检查后均进入“双休日”状态，其中包括著名的横海花岛。

经历了上世纪末泡沫破裂的惨痛教训和近年来的大起大落后，房地产成为海南发展的达摩克利斯之剑。

是海南“与房地产决裂”的时候了。

在改革开放40周年、建省30周年、新一轮深化改革开放之际，面对“自由贸易试验区”的优惠政策，海南必须转变依靠房地产增长的经济模式，否则，不可能调整产业结构，建立开放的自由贸易港。

房地产无法支撑海南腾飞的翅膀。中国也是如此。

三十年前，一些热血青年南游海南，已近60岁，大部分人已度过了知道自己命运的一年。他们的生活开始进入下半年。他们过去的青春、激情、成功或失败只能通过记忆来记忆。

但对中国最年轻的省份海南来说，它的青春才刚刚开始。