保利地产“千日革新” 期待重回行业前三

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[摘要]4月16日，保利地产(600048)发布2017年财务报告，显示2017年保利以3092亿元的签约销售规模位列行业前五，同比增长47.2%，市场份额2.31%，比2016年增长0.57个百分点，市场份额稳步上升。

《时代周刊》记者胡天翔

保利地产今年实现了“重回行业前五”的承诺，但对于宋广菊和他的团队来说，如何在未来两年内超越碧桂园(港股02007)、万科和恒大，进而“跻身行业前三”是最大的挑战。

4月16日，保利地产发布2017年财务报告，显示2017年保利以3092亿元的签约销售规模位列行业前五，同比增长47.2%，市场份额为2.31%，比2016年增长0.57个百分点，市场份额稳步上升。此外，保利地产实现净利润156亿元，净利润增长率为13.5%，同比增长25.8%，扫除了前两年的疲劳。

数据还显示，保利地产2017年毛利率达到31.05%，同比增长2.05%，净利率达到13.45%。据中原地产统计，2017年主流房地产企业平均净利率为12.4%。

保利地产总经理刘萍在股东大会上承认，由于城市布局和周期性战略等因素，与上述前三名企业的差距确实存在。“但保利希望继续保持其作为第一方阵的地位，它不会让这一差距继续扩大。”

总经理刘平表示要“保持第一方阵”，而董事长宋广菊在2017年股东大会上给出了一个更“量化”的指标:保利地产在2018年重返前五名是可以的，但我相信保利将在未来两三年内再次跻身前三名。

“我们过去跑得更快，我们过去也很年轻。”宋广菊将房地产行业比作马拉松。投资者关心的是谁能“笑到最后”！

加上三个四层城市布局

“规模有江湖地位，江湖地位有发言权。”新城控股(601155)高级副总裁欧阳杰在接受《时代周刊》采访时表示，按照目前的趋势，所有资源都集中在大型房企，除了百强房企，银行等金融机构很少向房企放贷。房地产和金融资深评论员黄立冲也告诉《时代周刊》记者，理论上，在相同的业绩比率下，规模越大，债务评级越高，融资成本越低。

因此，保利地产的管理层开始将“如何做大”列为下一步工作重点之一。

2017年，保利地产斥资2765亿元扩建204个项目，新增建筑面积4520万平方米。2015年和2016年，保利在土地上的投资分别为656亿元和1214亿元，分别有50个和112个扩建项目，扩建建筑面积分别为1308万平方米和2404万平方米。但是，由于征地明显增加，保利的短期偿债压力较去年增加了15.3个百分点，达到43.5%，净负债率也攀升至86.5%。

除了增加征地金额，保利地产还增加了2017年三四线城市的布局。这源于一个市场现实，即近年来一、二线城市的房地产市场监管力度过大，买家逐渐“倾向”三、四线城市。

宋广菊表示，目前碧桂园、万科、恒大的快速发展得益于产品标准化和灵活的民营企业机制，其背景是重点一二线城市的调控。资金流向碧桂园和恒大长期坚持的三个四线城市，获得了市场红利。根据克尔的数据，仅在2017年上半年，三、四级房地产市场的交易面积就占全国商品房交易面积的75%，比去年增加了13个百分点。

因此，保利在2017年进入了24个新城市，其中芜湖、盐城、衡水和梅州是三个四线城市。具体城市分别占四线城市保利扩张面积和总量的37%和18%。2015年，这两个数字分别仅为15%和7%。从城市销售业绩结构来看，保利地产2017年在四线城市的销售额增长了10个百分点，达到18%。截至2017年底，保利地产待开发土地储备面积为9090万平方米，其中一二线城市土地储备面积约占63%，三四线城市约占37%。

除了三四线城市布局，保利地产还提出要抓住央企整合的机遇，努力实现全国性或区域性大型房企的并购。自2016年起，在控股方保利集团的统筹安排下，保利地产分批收购了中国航空空实业集团有限公司(以下简称“中航”)在广州、南京等15个城市的20个项目，新规划建筑面积为910万平方米。

保利地产管理层在投资者大会上透露，除了积极推动AVIC其他房地产业务板块的整合外，例如鲁能地产是一家中央企业，其大型房地产业务不是主要的房地产业务，公司也在积极关注。据悉，保利地产还成立了专门的M&A团队，旨在积极推动集团内部的房地产业务整合，以及中钢、中国建材(港股03323)等多家企业旧资源的并购。

除了主营房地产业务外，保利地产还拓展了其多元化业务。宋广菊说，多元化实际上是房地产企业发展到一定阶段的必然行动。未来，保利的多元化战略仍将聚焦于房地产，同时适度扩张相关产业，如建筑、代理、地产、长期租赁公寓、商业和金融。刘平透露，保利多元化业务的比重在未来几年将基本保持在10%至20%之间。

实施后续投资制度

除了对外扩张，保利地产也在发生变化。

据《时代周刊》记者了解，为适应大规模发展，保利地产自2016年起在原有两级治理结构的基础上增加了大面积，形成了“总部-大面积-平台”的三级管理模式。在新模式下，总部将负责对整个业务部门实施战略控制和综合管理，区域将负责战略实施和项目运营流程管理，平台公司将具体负责业务实施。

此外，保利地产还参照万科和碧桂园的跟进机制，于2017年12月推出了自己的项目跟进计划。该方案表明，单个项目的总金额上限不会超过项目资金峰值的10%。后续投资人员可以通过购买合规投资结构(如特殊资产管理计划或信托计划)来参与后续投资。在后续人员范围上，碧桂园规定集团董事必须参与后续投资，保利与万科相似，董事和监事不能参与后续投资。

华南一家私营企业的首席运营官告诉《时代周刊》记者，实施后续投资制度的初衷是希望员工的利益与公司的利益一致。长江证券(000783)分析师谢浩宇表示，保利此次推出的项目和投资体系旨在强化收入与业绩的正相关关系，并可能在突破工资总额上限方面做出一些探索，而不完全受SASAC和上级单位的控制。

关于保利的薪酬水平，公司前副总经理于颖公开表示，公司的薪酬水平无法与同行相比:万科董事长兼总经理的年薪约为1500万元，保利地产为200万至300万元，万科副总经理的平均年薪约为800万元，保利地产副总经理的年薪约为200万元。

在“如何留住人才”的问题上，管理层目前能做的可能是股权激励，虽然只进行了两轮，第二轮还没有实施。

《时代周刊》记者了解到，2012年第一次股权激励推出后，保利于2016年6月开始实施第二次股票期权激励，共有666名员工(包括董事)。据悉，第二个股权激励计划的行权价格为8.72元，第一个行权期为2018年9月，行权比例为33%。

横向竞争有待解决

2017年底，保利地产还以现金形式收购了保利(香港)控股有限公司50%的股权。尽管年度报告没有过多提及此事，但这是双方多年“拉锯战”的结果。

2017年12月1日，保利地产董事会同意以总成交价51.53亿元收购保利集团实际控制人保利香港50%的股权。这包括交易价格23.82亿元，以及保利香港应向保利集团偿还的股东贷款本金和应付未付利息27.71亿元。

保利香港的主要资产是持有保利地产39.66%的股权(实际持有40.39%的投票权)。后者与保利地产共享“保利”商标，共同在中国开展房地产开发，导致长期的业务重叠等竞争问题。保利集团在2012年出面调解，双方签署了一项内部横向竞争协议，按地区进行管理。据媒体报道，协议规定保利地产不得进入深圳、苏州等市场，保利地产将撤出北京。然而，双方似乎没有严格执行协议。根据保利地产的财务报告，该公司拥有北京保利大厦75%的股份。自2017年底以来，保利地产在深圳和苏州赢得了许多地块。

此次股权收购意味着一度陷入“纠缠”的保利地产和保利地产的整合将重回正轨。交易完成后，保利地产将间接收购保利地产19.83%的股份(相当于20.2%的投票权)，并分享保利香港的未来收益。之后，中国新增房地产开发项目(不含港澳[房地产])也将主要由保利地产开发。

然而，即使扩建区域被重新划分(指新增部分)，保利地产和保利地产之间潜在的横向竞争并没有随着此次交易的完成而完全解决。

根据《时代周刊》的不完全统计，目前有11个重叠城市，包括广州、深圳、佛山、上海、北京、贵阳、武汉、重庆、苏州、宁波和伦敦。《时代周刊》记者致电保利地产证券事务部，询问业务重叠的城市将如何解决横向竞争问题，其工作人员表示，“上述问题不在公告披露范围内”。

保利地产管理层表示，关于股权调整，从保利地产本身来看，结构和治理没有改变，我们的管理层也没有改变。“我们的主要业务仍然是以房地产开发为主，包括中国大陆的房地产开发业务，以及香港和海外的开发业务，业务没有变化。”管理继续进行。