金科千亿棋盘：重仓大湾区 锁定华南十城

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[摘要]4月16日，金科发布了2017年度报告，并交出了历史上最好的成绩单:2017年，金科实现销售额约658亿元，同比增长约93%。

《时代周刊》记者刘娟来自北京

20岁的金科又开始了，他们正试图在未来制造一张入场券。

4月16日，金科发布了2017年度报告，并交出了历史上最好的成绩单:2017年，金科实现销售额约658亿元，同比增长约93%。其中，房地产行业表现突出，合同销售额约630亿元，同比增长约97%。

销售额几乎翻了一番，这显示了金科对规模的渴望。站在658亿元的新起点上，金科提出了更大跨越的目标——2018年，他们把1000亿元的目标提上了日程。

在这条大型跑道上，金科正在加速。同一天，金科披露的2018年第一季度销售数据显示，今年前三个月，其销售额和销售面积同比增长一倍，其中销售额约为241亿元，同比增长约142%；房地产行业的合同销售额约为236亿元，同比增长约148%。

金科希望在房地产市场的大周期中获胜，并在行动前制定计划。在去年的宣誓就职会上，他们将2020年2000亿元的目标写入了上市公司的发展纲要，并决定从房地产开发商转变为多元化的“更好的生活服务提供商”。目前，金科的所有业务和行动计划自然都围绕这一核心任务。

然而，这条通向1000亿元及以上目标的道路上挤满了同行。50多家房地产企业向市场高喊要冲刺1000亿元。这是最具竞争力的中型房地产企业序列，也是1000亿元储备军团的主力。金科将如何顺利突围？

《时代周刊》记者近日采访了金科联合总裁方明福、金科高级副总裁何利伟等金科管理人士，就金科如何为1000亿元的目标部署军队，以及如何思考城市、服务和产品的变化进行了采访。

600亿土地收购计划

房地产企业之间的马太效应仍在增加，大象显然跑得比猴子快。

2017年，销售额在150亿元到5500亿元之间，这是前100名房地产企业与前一名之间的差距。截至2017年底，中国1000亿住房企业达到17家，前10家住房企业的门槛达到1500亿元。

金科的管理层很清楚这场房地产马拉松的游戏规则——规模是说话的权利，而规模则是江湖的地位。绝大多数无法稳定增长惯性的房企将被逐出市场。

土壤储存竞争是关键的一步。根据2017年年报数据，金科在全国土地市场上动作频繁，共投入460亿元，赢得79块土地，总容量约为1245万平方米，包括杭州、南京、南昌、福州和石家庄等15个新的核心城市。截至去年年底，金科已进驻22个省(市)，销售面积约3300万平方米。

根据计划，金科今年将花费600亿元购买土地。在头三个月，他们在苏州、重庆、南昌、成都、北京、遵义和天津取得了许多成绩。

金科需要在“关小窗开大门”的过程中找到一个合适的位置。城市“控股集团”的发展趋势改变了他们的投资路线。

根据“十三五”规划发展蓝图，全国将建成京津冀、长三角、珠三角世界级城市群、山东半岛、海峡西岸城市群、东北、中原、长江中游、成渝、关中等19个城市群。他们正在重建中国经济的“新地图”。

“在调控机制下，一、二线城市向三、四线城市的传导效应就像一个波浪，在价格和规模上同时发生。”方明富告诉《时代周刊》记者，“市场逻辑没有变，但城市逻辑变了。以大都市区为单位的城市群正在分化，不能再由一、二、三、四级城市单独分割。”

金科跳出了一个城市，锁定大都市区域的布局逻辑开始了。

据金科股份有限公司年报(000656)披露，金科近年来一直关注全国城市群的发展战略，现已落户中国22个省(市)，基本完成了“八大城市群”的国家战略布局。在金科城市地图中，八大城市群的核心城市是深度培育和轮垦的目标。据《时代周刊》记者报道，金科根据城市不同的能源水平，制定了进入1.0版和2.0版的城市名单，力争以一二线城市为重点，发展中心城市，有选择地进入高质量的三四线城市。

在中国南方，粤港澳大湾区东风凸显了许多房地产企业的业绩，金科渴望加入分享美食的战斗。广州、深圳、福州、佛山、肇庆、惠州、东莞、中山、珠海和江门，华南城市的10个城市(港股01668)，都列在金科的重点拓展城市名单中。

自去年以来，金科先后落户佛山和深圳。方明富透露，金科将“深化华南、拓展海西、布局大湾区”作为其在该地区的主要战略目标。目前，金科在广州、惠州、肇庆有三个一、二级联动项目，并已与合作伙伴完成前期重点政府审批和采购入库工作。

在华北地区，金科高级副总裁、金科华北地区(工业集团)董事长兼总经理何利伟向《时代周刊》表示，未来三年，金科华北团队将完成重点区域城市布局，潜入三个潜力巨大的四线城市，新增投资项目不少于30个，其中包括10个新工业园区。到目前为止，金科已经进入了北京、天津、石家庄、太原、沈阳、大连、张家口、唐山等重点城市。三年后，它的销售规模达到了500亿元，位居华北十大房地产企业之列。这是何立伟接管的军令。

狼文化与产品变革

金科正在大力进行战略扩张，迫切需要重建“血腥”和“狼”。

《时代周刊》记者从金科了解到，金科希望在内外竞争、新旧竞争下建立内部狼文化，金科创造财富的双赢计划已经出台，试图用更准确、更科学的激励机制激活一线，培养具有狼本性的员工。

狼文化正在融入金科的血液。在去年的跨越式发展宣誓大会上，金科高喊口号，要走“一快、两低、三高”的商业发展模式。所谓的“一快”意味着快速周转；“两低”是低成本和低负债；“三高”意味着高质量、高效率和高增长。

2017年年报数据从多个层面清晰还原了金科之路:各业务板块年销售额约为658亿元，同比增长约93%，突破历史最高水平。房地产行业的合同销售额约为630亿元。合同销售面积约843万平方米，分别增长约97%和69%；去污率和库存管理有了显著改善。去年，新建筑面积约1096万平方米，居住面积约546万平方米，分别增长约93%和10%；销售质量有了很大提高，单位平均销售额增长了55%。有21栋星级建筑，单位销售额超过10亿元，其中重庆天元路的单位销售额超过42亿元，居重庆首位。

金融红线背后的一系列关键指标严格控制了金科的征地节奏和融资手段，对账面现金和销售回报提出了很高的要求。根据2017年年报数据，去年金科的销售回报率约为550亿元，同比增长66.94%。期末，货币资金余额186亿元，金融机构信贷总额约1560亿元。扣除预收账款后，资产负债率仅为58.56%，财务状况健康稳定。

此外，去年公司对80个项目实施了后续投资机制，包括合并报表范围内的56个后续投资项目，共涉及后续投资2.92亿元。截至去年年底，其所有项目都没有收入分配，并已退出。

房企求变的强烈愿望在不断渗透，金科也在努力成为转型时代的模范学生——一方面，继续做大做强住宅地产，另一方面，实现房地产及相关产业的多元化，与大健康、科技、教育、文化旅游等产业相结合，进行多主题复合深度培育和开发，从房地产开发商转型升级为“更好的生活服务提供商”。

方明富认为，围绕用户本体延伸企业定位、服务团队定位和市场定位三条核心路径，打造“美好生活”，是金科的核心实践。

他们选择了“东方人居”作为住宅的第一产品，与同龄人走出了差异化的道路。

“金科对东方建筑美学的痴迷由来已久，”金科营销中心总经理李雁鸣告诉《时代周刊》记者，早在2003年，金科就在重庆开发了具有典型中国风格的中华广场。此后，从无锡的东方望厦到长沙的东方庭院，金科从未停止对东方人居的探索，从项目战略升级到产品战略，推出了琼花、崔波、集美三条产品线。其中，金科在华南的第一个项目是崔波产品。

何利伟表示，在更广阔的国内市场，金科将围绕大健康、文化旅游和智能科技三大方向，围绕“健康科技城”和“健康文化旅游城”两条核心产品线，形成可复制的产业运营模式。