金融机构抢滩长租房市场

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在政府和房地产企业的大力支持下，在长期租赁住房市场蓬勃发展的同时，金融机构通过各种渠道进入长期租赁住房市场。据《中国证券报》记者不完全统计，目前，房地产投资信托产品用于房屋租赁的规模已达500亿元。我爱我家的市场研究总监孔丹对《中国证券报》表示，由于成本过高，长期租赁市场整体处于亏损状态，少数企业利润微薄；迫切需要创新的金融解决方案来引入低成本基金。

金融机构涌向海滩

2017年7月，住房和城乡建设部会同有关部门，在全国12个重点城市中选择第一批开展住房租赁试点。随后，全国50多个城市出台了支持住房租赁的政策。此后，长期租赁市场迅速扩张。随着规模的扩大，以银行为代表的金融机构通过租赁贷款、长期租赁reits产品、abs等创新金融产品进入住房租赁市场。据《中国证券报》记者不完全统计，目前，各大房企通过金融机构发行的reits超过500亿元。

此外，许多国有商业银行增加了对长期租赁市场的参与。以中国工商银行(601398，诊断股)(香港股票01398)为例，北京分行与北京经济适用房建设投资中心、北京城建(600266，诊断股)集团、首开集团、亦庄控股、中粮地产(000031，诊断股)签订了住房租赁战略合作协议，为未来五年北京住房租赁市场的参与者提供总金额中国建设银行(601939)(香港股票00939)据《中国证券报》记者不完全统计，中国建设银行已与近30个地级市签订了房屋租赁合作协议。

据业内人士称，商业银行资金雄厚，可以以较小的资金压力进入房地产租赁市场；但是，其强大的资产证券化水平可以进一步实现租赁资产的盘活，从而为商业银行进入住房租赁市场提供良好的机会。

关于金融机构进入租赁市场的影响，中原地产首席分析师张大伟在接受《中国证券报》采访时表示，目前银行提供的租赁信贷产品有可能被第二房东挪用资金和投机租赁，这要求银行加大对贷款人的审查力度。

降低融资成本

银行和其他金融机构可以通过创新产品提供低成本资金，以抢占长期租赁市场。叶巍“我爱我家”市场研究所所长孔丹告诉《中国证券报》，长期租赁行业目前正在亏损，少数可能处于低利润状态。综上所述，主要是“三高一低”:高房价、高建设和改造成本、高资本成本和低租金收入。对于租户而言，长期租赁公寓的租金高于普通住宅，因为这增加了建筑和装修成本。如果破解，短期内依靠房价下跌是不现实的，而且租金上涨与居民收入密切相关，所以租金短期内不会大幅上涨。这需要使用创新的金融解决方案和引入低成本基金。目前，我国的reits和abs都是过渡性产品，不同于国外的实物资产证券化。因此，我们需要相关法律法规的不断完善，才能推出真正创新的住房租赁金融产品。

徐汇控股总裁林伟民表示，国外长期租赁市场也处于低利润状态。然而，小利润并不意味着没有利润，当规模大的时候，利润自然是可观的。目前，各大房企都希望把长期租赁的规模放在第一位，这就是原因。长期租赁住房领域有两种主要的发展模式。一种是轻资产模式，即通过合作租赁物业，以较低的成本进入；另一种是资产密集型模式，直接购买有前景的房产，并发行房地产投资信托产品的“货架”长期租赁住房，以实现这一目标。

关于国内房地产投资信托基金与国外房地产投资信托基金的区别，LAM Raymond告诉《中国证券报》记者，目前国内产品有一定的期限，之后需要更新。随着相关政策的实施，它将符合与国外住房租赁市场相关的金融产品。这些产品的推出为住房企业融资成本高的问题提供了解决方案。