抢人抢房 租赁房源今春激战

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业内人士表示，无论是哪种房屋租赁品牌，当市场完全竞争时，房屋的提升成本都会提高，特别是对于房屋分散的租赁品牌，零敲碎打的房屋需要整合形成品牌效应，压力很大。

彭蒙，一位资深房地产经纪人，最近在朝阳区三元桥艰难地获得了一套出租房。这个面积约55平方米的两居室公寓已经被几个租赁品牌的代理商盯上了。“目前，我知道有四五所房子正在抢劫这所房子。有些人提供三年14万元，有些人甚至开放两年10万元。地主等着价钱，成了大赢家。”彭蒙告诉《中国证券报》记者。当记者28日与彭蒙一起参观该房产时，他发现这套两居室公寓极其简单，在投放市场之前，必须进行装修并摆放家具。自第一季度以来，北京市场的主流分散式房屋租赁品牌，如自由式、翔宇和蛋壳，已加大努力，通过中介渠道、路演和加强对业主的服务来扩大房屋规模。而集中的长期租赁公寓品牌，如公园之家，增加了对合适的整体属性的搜索，开设了更多的商店，并扩大了住房规模。业内人士表示，无论是哪种房屋租赁品牌，当市场完全竞争时，房屋的提升成本都会提高，特别是对于房屋分散的租赁品牌，零散的房屋需要整合形成品牌效应，压力很大。

抢劫房屋和抢劫人的把戏经常发生

杜勇(音译)是彭蒙房地产经纪公司的一名经纪人，他最近每天都在自己的客户微信群中积极宣传一个大型分散式房屋租赁品牌的业主计划。该计划不仅包括让房主实时跟踪房客的变化，还包括对房客进行认证。与此同时，该品牌还为所有者购买保险，并承诺按原样退货。杜勇说:“委托品牌最大的好处是业主可以提前拿到钱，与品牌签订合同后5个工作日就可以收到租赁款。对于经纪人来说，每个套房都有相应的佣金。现在二手房交易量不高，经纪人的业绩不能完全依赖二手房交易。第一季度，制定了近20个单业主计划。苍蝇也是肉，各种中介机构也有类似的“抢劫房屋”计划。”

如今，有许多房屋租赁品牌，这提高了业主对空房的选择。小王最近计划在通州北关租一套48平米的两居室小公寓。三年前房子被收回时，连锁家庭给了他三年8万元的价格。现在，除了连锁店之外，他已经和三四个中介商谈判过了。“这房子三年的租金差不多是13万到15万元，这要看谁付的价钱合适。”小王说。

然而，一些没有中介渠道的分散租赁品牌会将更多精力转向后台服务和品牌推广。最近，一家大型分散租赁品牌在北京举办了不少于五场推介会。公寓设计总监田原表示，该品牌最大的特点是了解租户需求，不断丰富终端产品，在家具展示中更加注重细节、功能和用户体验。虽然没有依赖大型房地产机构的渠道优势，如自由和住宿，一个好的销售团队已经建立。

“有很多经纪人从我们地区跳槽到长期租赁公寓品牌。”彭蒙告诉记者，“二手房和新房的销售都很低迷。有些人去租一个品牌，可以让老顾客回到过去。租房的压力相对较小。”

“在过去两年中，长期租赁公寓品牌的数量和规模一直处于爆炸性增长时期。对于人才而言，各种长期租赁公寓品牌也在增加储备。”一位熟悉房屋中介市场人才流动的人力资源人士告诉记者，2018年，上述大型分散租赁品牌委托其公司在南京、杭州等城市招聘了近100名销售和管理人员。

一些集中的长期租赁公寓品牌将在2018年在一线城市开设更多店铺，以扩大房屋数量。以万科公园为例。2018年，北京将开设许多新店，如永定门和京东总部。

日前，在万科业绩发布会上，万科总裁朱九生回应了万科租赁住宅“停车”的来源和运作，称万科通过积极扩张、内部资源整合、公司间战略合作等多种渠道和方式获得了该住宅。同时，万科的长期租赁公寓、社区业务、配套教育、物业管理等服务将引入城中村。

住房增加了棘手问题

“整个租赁市场主要是从个人租赁到专业品牌租赁，还有很长的路要走。”中国国际经济交流中心副首席经济学家徐洪才在接受记者采访时说。

《我爱我家》相关研究显示，2017年，中国住房租赁市场的总交易量约为1.2万亿元，租房者1.94亿人，占总人口的13.9%。预计到2025年，租赁市场规模将首次超过3万亿元，租赁人口将增至2.52亿。

许多业内人士在接受记者采访时表示，虽然中国房屋租赁市场的规模在不断扩大，但专业租赁品牌的发展仍有许多困难。"尤其是在住房方面，每个人都有自己的痛苦."

陈楠同意龙湖集团董事长吴亚军关于租房的一些看法。吴亚军多次表示，市场上的出租屋主要由个人提供，缺乏统一规范的管理，非法出租形式如“集体出租”现象普遍存在。房屋租赁市场的供给分散程度较高，缺乏一定规模的企业供给主体。

陈楠在快捷酒店管理方面有8年的经验。2017年，她加入了一个出租公寓品牌，担任房屋收集主管。

“每天都要跟进每份名单的进展，知道所有者的营销点在哪里吗？这所房子的情况如何？预期的评估是什么？房子关闭后，什么样的装修风格适合这个品牌？如何检查和接受消防和安全？它只是10万。”陈楠说，由于每个套房的来源在公寓类型、面积、家具和地理位置方面都不同，所以需要投入不同的费用，才能装修成与品牌一致的风格。

房屋收回最大的痛点是什么？陈楠说:“业主的理念，便捷的手续和资金支持。这三个痛点已经在晨会和例会上被多次提及。房主在中介平台上公布他们的房子，中介只收取服务费。以后的管理和后续工作由业主自己完成。”在谈到业主的概念时，陈楠举例说:“比如说，一套房子经过我们的装修后，可以以每月7000元的价格出租，但我们给他的是每月5000元。这2000元的差价会让很多业主很不开心，他们会转向自己。租金。”

陈楠表示，尤其是2017年以来的租赁市场，许多长期租赁品牌纷纷加盟，这使得每个家庭越来越重视租赁链中的便捷设计。“一些品牌有强大的实力，可以避免抵押贷款，让业主迅速获得租金。但弱势品牌是行不通的。”

一家集中长期租赁公寓品牌的区域经理小兰告诉记者:“许多市场品牌不仅相互竞争，还与许多个体业主竞争。”

对于长期集中出租的公寓品牌来说，如何找到租金、位置、消防安全、装修成本等都合适的整体物业，是房屋扩建过程中的一大难点。

小兰认为，房企进入长期租赁公寓市场时，拥有可自我维持的物业，其房屋装修成本和建筑安装成本相对较低。然而，如果他们想租下整个物业，然后把它变成“二房东”，不但需要较高的成本，还涉及消防、安全监管等部门的配合。

住房问题的多方解决方案

然而，随着监管当局、市场和资本越来越关注住房租赁市场，从住房筹资的角度来看，最近出现了好消息。

北京市规划和国土资源管理委员会最近发布了《建设项目规划和使用性质正反清单》，其中显示，鼓励将三环路以外的商业零售、商务办公、酒店和宾馆调整为公共文化建筑和出租公寓。一些受访者表示，这将有助于将三环路外的整个房产改造成出租公寓。

与此同时，北京方面加大了增加租赁土地供应的力度。根据2018年北京市政府工作报告，北京市应发展住房租赁市场，特别是长期租赁市场，并在2018年推进集体建设用地建设租赁住房。

中原地产首席分析师张大伟表示，自2018年以来，许多城市的租赁土地总面积已超过500万平方米，按单套平均60平方米计算，可直接提供8万多套租赁房屋，集中在京沪等一线租赁热点城市。

易居中国研究院的研究主任严跃进认为，除了政府的推动，资本的推力不应该被低估。目前专业房屋租赁市场最大的问题是“长期租赁时间不长”，许多长期租赁公寓最多按一年周期出租。一般来说，大企业的优势在于可以获得各种融资，规模容易扩大。同时，他们努力与一些供应商合作。

自2018年以来，许多房屋租赁品牌都增加了市场融资进度。最近，第一期货架ABS-Ziru 2号1期已成功建成。据有关人士透露，明年上海证券交易所将完成总额20亿元人民币的资产证券化产品。

严跃进表示，目前，专业房屋租赁市场存在租赁成本高、装修成本高、资本证券化模式尚未完全启动等问题。短期而言，需要资本干预来促进该行业的发展。

在徐洪才，解决住房问题的困难在于不断培育市场。他认为，需求市场主要是通过个人租赁实现的，或者通过租赁中介平台，以个人对个人的方式实现的。这种零星的c2c方式不能从根本上扭转租房者对租房市场的固有看法，也很难形成一种氛围。如果有一个大规模的长期租赁社区或一个整体营销的长期租赁品牌，通过长期的培育，将会非常有助于扭转人们对租房的看法。