195平方公里工业用地待释放“工改商”成房企争夺上海机会？

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房地产市场进入存量房屋时代后，城市更新越来越受到重视。近年来，上海的许多城市更新项目相继投放市场，赢得了很多赞誉，这是上海土地供应瓶颈的背后。根据年初上海市发布的《上海市城市总体规划(2017-2035)》，2020年上海市城市建设用地总规模将控制在3185平方公里以内，2035年将控制在3200平方公里以内。到2015年底，上海城市建设用地规模已达到3071平方公里，这意味着未来十年上海城市建设用地增量指标将只有100多平方公里。

为了突破土地资源紧张的瓶颈，提高工业用地的利用效率，上海也进行了创新性的探索。根据工业用地属于规划工业区还是集中建设区，工业用地分为“104区”、“195区”和“198区”，并分别提出不同的改造方向。其中，“195区”位于规划工业区之外、城市集中建设区内，需要向完善城市公共服务功能、重点发展现代服务业的方向转变。195平方公里的工业用地具有“由工业向商业转变”的潜力，自然落入许多开发商的眼中。

那么，在土地收购越来越困难的背景下，收购“工改商”土地和城市更新能成为住宅企业争夺“上海海滩”的利器吗？

待公布的建设用地指标

从近年来上海房地产市场的交易结构来看，二手房的交易量已经超过了二手房，上海已经进入了一个以股票交易为主的时代。

交易面积方面，根据上海市房协数据，2017年上海市新建商品房销售面积为1691.6万平方米，同比下降37.5%，增速下降48.8个百分点；同期存量房(二手房)注册面积1659.6万平方米，同比下降51.8%，增速下降85.1个百分点。其中，新增商品房交易面积1341.62万平方米，同比下降33.6%；二手房交易面积1367.37万平方米，同比下降55.4%。

交易金额方面，2017年上海新商品房销售额为3336亿元，同比下降36.3%；二手房成交量超过5000亿元。

另一方面，受城市建设用地指标短缺的影响，新增土地供应量的逐步收缩是不可避免的。

今年以来，上海只出让了2块商品住宅用地，总规划建筑面积约16万平方米，总出让金约49亿元。需要注意的是，上述两块商住用地只有一个投标申请人，全部以底价出售。多位市场分析师表示，在“招投标挂”的土地拍卖模式下，上海大多数房地产企业不会通过土地拍卖获得土地资源。

《国家商报》记者了解到，在总控制3200平方公里建设用地的背景下，上海一方面在土地出让过程中实施全生命周期管理方法，提高土地集约和节约利用；另一方面，通过城市更新，调整土地结构，盘活存量土地，特别是工业储备土地，发布建设用地指标。

在政策层面，2016年，上海出台了《上海市振兴现有工业用地实施办法》、《关于加强上海市工业用地流转管理的若干规定》等政策，鼓励将现有工业用地整体改造为R&D总部用地、商业办公用地、教育医疗用地等。

目前，工业仓储用地和城市居住用地在上海城市建设用地中所占比例最大，分别占27.3%和21.5%，总面积分别为839平方公里和660平方公里。工业仓储用地比例为27.3%，是上海基准城市东京和纽约的2~3倍。

根据规划，上海计划到2035年将工业仓储用地的比例大幅降低至10%~15%。这意味着至少400平方公里的建设用地将在未来被释放。

“上海已经进入了存量房时代，新的土地供应也逐渐收紧。振兴存量土地是未来发展的主要方向之一。”益居研究所研究员詹一凡在接受《国家商报》采访时表示:“改造现有土地可以进一步优化城市土地利用结构。”上海许多国有企业正在推进其现有工业用地的振兴计划。”

友涛市房地产分析师、总裁薛也表示，振兴现有工业仓储用地是因为控制了建设用地总量，有必要盘活现有土地资源，增加建设用地供应；另一方面，要“切刀”到现有工业用地存在的问题，迫使其提升工业和服务能力。

“行业对企业”既是机遇，也是挑战

近年来，上海通过城市更新来振兴工业仓储用地的情况屡见不鲜。经过改造，许多旧工厂和仓库显示出新的生机和活力，土地价值也得到体现。如静安区综合创意产业园“800秀”，黄浦区时尚创意园区“八号桥”...

“800秀”文化创意产业园是上海电机厂改造前的厂房，总面积约1.4万平方米，总建筑面积约3万平方米。2007年，由上海龚景集团和上海电气(601727)集团共同出资改造，2009年启动。其业务模式涵盖文化、办公和休闲业务。目前，公园每年举办近百场时尚、文化、创意活动，租金可达6元/平方米/天。

值得注意的是，上述项目并未在改造过程中拆除和建设，而是对旧工业厂房进行了修复和保护，并适当增加了现代元素和使用功能。这也反映了上海城市更新理念由“拆留”向“留拆”的转变，即由“拆”为主，改造与保留为辅，向“留”为主，拆迁与改造为辅的转变。

据《国家商报》记者介绍，目前更新工业仓储用地有几种方式:一是政府搬迁收储，原业主支付土地出让金改变土地性质。例如，今年年初，深圳CIMC以2.84亿元的底价，以每平方米4500元的底价，赢得了宝山区的一处租赁住房用地。该地块原为深圳市CIMC区的厂房，经过搬迁和储存后，现已转移至宝山区；另一种是原所有者独立开发或引入社会资本进行合作开发。例如，上述“800秀”项目将由原业主上海电气集团和上海龚景集团进行改造；此外，原主租下了整块地。比如长宁区的“上声新办公室”。原来是上海生物制品研究所的生产车间，租给万科20年，万科进行了微更新、微改造，引进了办公、文化创作、商业等多种形式。

通过城市更新，不仅振兴了工业储备土地的存量，而且改善了城市的外观，使土地的价值最大化，使各方都能看到实实在在的好处。那么，这对开发者意味着机会吗？

石榴集团相关人士告诉记者，上海是跨国公司在华总部的首选地，位置始终决定着项目的价值。通过城市更新进入上海的核心区域仍然很有吸引力。虽然城市更新给企业带来很多挑战，但只要项目合适，投资收益平衡，我们将继续参与上海的城市更新。

然而，许多市场分析师认为，城市更新项目非常困难，对开发商的要求也非常高。城市更新是一个机遇，但也是一个挑战。

“这些土地掌握在当地国有企业或中央企业手中。他们振兴现有工业用地的意愿有多强烈？即使他们愿意振兴，他们将如何振兴？是政府购买和储存，为合作发展引入社会资本，还是全部租金？各种利益的协调非常复杂和困难。”薛说:“另外，这些项目开发周期长，资金投入大，对开发商的资金实力和运营能力要求极高。”

新城控股有限公司高级副总裁欧阳杰(601155)也认为，旧城改造项目直接考验着企业的时间成本、资金成本和人力成本，对专业能力和资源协调能力也有极高的要求。

编辑曾建辉