从九龙治水到全国联网 自然资源部破解不动产登记难题

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【摘要】最大的功能是提供基础数据。首先，通过掌握房屋和土地的数量，我们可以为今后的宏观调控提供依据；其次，可以为房产税的征收提供数据依据，并了解家庭背景。

6月16日，自然资源部发布了一个沉重的消息:全国统一的房地产登记信息管理平台已经在全国联网，中国的房地产登记系统已经进入全面运行阶段。

自然资源部表示，下一步应该把重点放在房地产登记的标准化上。自然资源部房地产登记局副局长高永表示，将努力提高房地产登记的规范性，积极推进互联网上的房地产登记，有序开展基于房地产登记的自然资源统一登记。

北京房地产法律学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学教授赵秀池告诉《时代周刊》记者:“最大的作用是提供基础数据。首先，通过掌握房屋和土地的数量，它为未来的宏观经济调控提供了基础，其次，它为征收房地产税和查明家庭提供了数据基础。”

机构改革加速了统一登记的实施

根据自然资源部的最新调查统计，目前，全国335个市、2853个县有3001个房地产登记大厅和3.8万个窗口，每天有8万多名一线登记人员为30多万家企业和个人提供房地产登记服务。

房地产登记机构受理房地产登记申请后，将检查以下内容:一是确保申请人的身份证件、委托代理人和授权委托书与申请人一致；二是检查权属来源材料或登记原因文件是否与登记申请的内容一致；三是产权边界、空、面积等产权归属调查结果是否完整，产权归属、边界、面积是否明确；四是确定法律、行政法规规定的纳税或者支付凭证是否齐全。

在国务院两轮机构改革的背景下，实现房地产登记信息的全国联网，是理顺部门职能后迈出的实质性一步。国土资源部将国土资源部的水资源确认登记管理、农业部的草原资源调查登记管理、国家林业局的森林和湿地资源调查登记管理融为一体，从根本上打破了九龙水利房地产登记的原有局面。

“原房地产产权登记职责分散在住房、农业等部门。现在它们都统一整合在自然资源部之下，加快了统一登记的实施，提高了效率。”赵秀池告诉时代周刊记者。

2007年《物权法》颁布时，首次提出了统一的不动产登记制度。但是，由于房地产产权登记分散在土地、住房、农林等各个部门，没有统一的平台和管理标准，多年来一直难以推广。

2013年，在当时国务院机构改革的背景下，整合住房、林地、草地和土地登记的责任成为重点。在当年11月20日召开的国务院常务会议上，正式提出整合房地产登记责任，建立统一的房地产登记制度。国土资源部负责指导和监督全国土地、房屋、草原、林地、海域等不动产的统一登记。在中央政府的统一监督和指导下，各地已将房地产登记统一到国土资源部的一个部门。

根据2014年工作计划:2014年建立统一登记的基本制度；推动2015年统一登记制度的实施过渡；2016年全面实施统一登记制度；2018年前，房地产登记信息管理基础平台投入运行，统一的房地产登记系统基本形成。应该说，与当年的工作部署相比，全国范围内的房地产登记信息联网已经推迟了将近半年。

自2013年房地产登记信息全国联网的消息发布后，引发了“降低房价”和“反腐”的预期。那么，对于房地产市场来说，房地产登记信息的全国联网会带来什么样的影响呢？

找出家庭背景

中原地产首席分析师张大伟认为，房地产登记本身并不是一项房地产监管政策，不会直接影响房地产市场，但通过房地产登记可以实现更多更快的房地产市场监管效果。

房地产登记系统的全面运行意味着可以实时掌握新增房地产的登记信息。同时，可以将分散在房地产、林业、土地等部门的现有房地产登记信息从房地产的自然状态整合到权属状态，建立“全生命周期”登记数据库。

根据2015年3月1日实施的《房地产登记暂行条例》:房地产是指土地、海域、房屋、树木等固定物，房地产登记的主要内容包括:位置、边界、空边界、面积、用途等自然条件；主体所有权状态、类型、内容、来源、期限、权利变更等。

自然资源部此前曾表示，对于房地产统一登记实施前的多部门分散登记期，历史遗留的管理环节不完善、不规范的问题不应长期搁置。

对于房地产市场来说，就是要建立对房地产市场基本面的动态跟踪，只有找到房地产市场的“基础”，才能实现有效的调控。中国人民政治协商会议全国委员会经济委员会副主任杨伟民在“2018陆家嘴(600663)论坛”上的讲话中做了一个比喻:“现在我们在频繁地调控房地产市场，但是基础还不清楚。我们如何监管它？就像gdp一样，不清楚如何监管经济？

张大伟认为，这项政策是房地产监管从以前的交易监管向股票监管转变的一个重要里程碑事件，将对市场产生重大影响。

但是，目前统一登记的房地产并不包括“小产权房”等“特殊”房屋。对此，赵秀池告诉《泰晤士周刊》记者，房地产被登记为产权房，产权不清。例如，小产权房仍然需要分类。根据集中管理的不同性质，“这些房子太复杂了。例如，现在我们鼓励职工宿舍，有些是工厂用地，而占用的土地性质是不同的。广义的小产权房有很多种。她分析了。

要找到房地产市场的“基础”，这个基础数据库是必不可少的，无论是近期可能的政策调控还是长期的制度建设。舆论认为，全国联网和全面运作的房地产登记意味着长期存在的房地产税即将土地。

理顺原有的税费制度

公众舆论有理由猜测。开征房产税的原因之一是通过增加地方政府的财政来源和调整财政收入结构来帮助地方政府摆脱长期的土地财政。

1994年分税制改革后，地方政府财政支出缺口加大，房地产业的快速发展使土地流转成为地方财政收入的重要来源。根据自然资源部发布的《2017年中国土地、矿产和海洋资源统计公报》，2017年国有建设用地出让22.54万公顷，同比增长6.4%；转让合同价格为44.99万亿元，同比增长36.7%。根据中国指数研究院发布的《2017年全国300个城市土地交易报告》，土地租赁收入约占财政收入的40%，其中江西、重庆、江苏和安徽占60%以上。

土地出让收入已成为地方财政的重要来源，增加了企业的征地成本。根据《2017年中国土地、矿产和海洋资源统计公报》，自2013年以来，2016年和2017年的土地出让交易价格呈上升趋势，在一定程度上推高了房价。

然而，在中央房地产限制和严格财政监督的背景下，土地出让已不能作为弥补地方财政支出缺口的手段，地方债务问题亟待解决。如今，房地产信息的统一登记已经实现了全国联网，这似乎预示着房产税即将落地。

对此，赵秀池认为，开征房产税的条件尚不成熟。“房产税无疑是调控房地产市场的长期机制之一，但在短期内，房产税的征收仍需顶层设计。如何征税？标准是什么？各地还需因地制宜，短期内不会出台。”

目前，我国的房产税主要是在土地转让中征收的。由于房产税不是财产税，而是一系列的房产税，房产税的征收需要调整现行税费制度中的项目。“在交易和发展过程中的关系必须理顺，然后如何征收房地产税，不仅要做加法也要做减法，要根据供养人口和家庭规模做一些扣除，还要开征新的房地产税。它只能在使原有制度合理化的基础上进行。”赵秀池告诉时代周刊记者。