为什么月收入6.8万 在香港都买不起房？

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过去一年，香港最稳定的资产价格是多少？中原城市指数告诉你房价就是房价，往南走就是房价！

连行政长官的施政报告也没有丝毫保留。演讲结束三周后，香港岛的房价上涨了6%。

把它放在股市上，这应该叫利润空出来，“底部”量。你看，市政报告发表后一个月，香港有1，300宗新交易，金额超过195亿港元。虽然数量下降了13%，但总营业额却增长了18%。

由于住房政策的章节，很明显，本届政府已经停止压制需求方，并一再强调供应方，希望帮助公众购买自己的住房。

为了帮助每个人买自己的房子，行政长官去年推出了一项新措施——香港人买第一辆车。

简单来说，从未买过单位的香港永久性居民，如果每月个人入息少于34，000元，或每月家庭入息少于68，000元，便有资格申请自置居所。

让我说出来:月入超过4万元的家庭，已经是香港人口的32.8%。考虑到每月68，000英镑的收入，我们不得不依靠政府的帮助来买房。这个神奇的现实也令人震惊！

不要低估购买第一个地方，这是百分之一。根据美联地产的估计，第一批约有1000个居者有其屋单位，现在香港约有20万个家庭符合资格(占香港家庭总数的8%)，假设其中一半已有物业，其余10万个家庭全部申请自置居所。那是100个家庭在竞争一个！

基础还没有开始打好，供应关系非常紧张，很难想象第一套房子建成后会有多贵。因为前行政长官梁振英先生也制定了一项名为“香港人与香港土地”的政策，希望透过禁止非香港永久性居民的交易来遏抑楼价。2013年，政府将启德机场的两个地块招标，吸引了16个开发商和29个投标者。

最终，中国海外以45.4亿港元的市场预期上限赢得了面粉，底价分别为5，428港元/英尺和4，913港元/英尺。香港房地产最终被评为启德一号，该项目于2017年第四季度竣工。

2016年8月，当第一批110个新盘子被预售时，你猜中国海外向香港市民卖出了5428港元的面粉英尺？

每英尺14471港元。

我不知道当时的行政长官在听到中国和海外的解释时，心中是否有“小市民”的想法:“行政长官在介绍香港人的香港土地时，只考虑让香港人先买房子，而没有要求以合理的价钱卖给香港人。”

2017年1月，启德一号二期的粉脚价格为4913港元，被中海集团收购后，粉脚价格升至17589港元/英尺。

整个启德机场一号预计将变现300亿港元。对中国和海外有利(688.0港元)，对香港人的香港土地政策不利(因为没有未来)。

细看启德一号的成交纪录，我们似乎可以明白新特区政府为何要购买第一个居所，因为以这个价钱，这个家庭每月的收入是68，000元，实在买不起房子！

以895万元买一套584英尺的房子为例。如果你不向开发商贷款，你必须先支付358万元的首付款，然后向政府缴纳33.56万港元的印花税。

申请抵押贷款，按照2%的审批率，贷款期限为30年，月还款额为19，849元，不能超过您收入的50%，即您的月固定收入必须至少为39，698元；根据5.15%的压力测试利率，月供将上升到29，322元，不能超过你收入的60%，所以每月固定收入至少应该是48，870元。

这表明，第一个家的照顾对象，申请和偿还抵押贷款不是太大的问题。但是如果你知道如何支付首付，问题就会出现。

假设你的家庭每月有68，000元的收入，并可节省一半的收入，即每年408，000港元，这个家庭需要坚持储蓄9.6年，才可节省首付和印花税。如果十年后，房价仍然不变。

就是理解这份苦心。但是，如果这个社会的前30%的人中有这么多的人买房有困难，那么其余的人将如何生活呢？

前行政长官董建华的香港团结基金认为，土地和房屋是香港目前面临的最大挑战。市民的生活质素不但没有提高，反而下降了，香港作为国际商业中心的竞争力也下降了。此外，这个问题非常困难:市民的居住面积越来越小，土地供应稀缺，政府对未来的住房需求估计不足。

虽然香港团结基金认为，从2018年到2022年，私人住房的平均年完工量可以达到20，800套，比过去十年的平均完工量高出78%；然而，由于在过去的十年中已经欠下了63，000套住房的短缺，供应的短缺推高了过去的住房价格；这肯定会使未来的新房越来越贵。

因此，新房子在未来肩负着两个重要的任务:一是弥补过去的供应；第二是赶上未来的价格。

香港人怎么能买到呢？然后在不增加数量的情况下提高价格，建造更多的小单元，并在短期内实现“人人幸福”。数据显示，2018年至2022年间，私人住宅的平均竣工面积为681平方英尺，比上一个十年的833平方英尺减少了18%。

如果假定下一个十年的竣工面积与上一个十年相同，那么2018年至2022年调整后的私人住房产量仅为每年16，900套，低于政府每年18，000套的目标。(所以如果你想住在一个大地方，操作起来就更困难了)

我们必须知道，香港人的居住面积真的被压缩到不能再压缩的地步。，人均居住面积只有170平方英尺。不幸的是，为了让更多香港市民在高房价的环境下上车，开发商只能建造越来越多的小单元。

这种情况被夸大到什么程度了？近年来，可用面积小于215平方英尺的纳米建筑数量大幅增加，从2014年的64个增加到2019年的1066个，增幅约为17倍。

在一个长4.08米、宽5.11米的房间里设计厨房、浴室和卧室，我想说的是，香港的发展商和设计公司也是真的，很辛苦。这所房子比标准的四门私家车大一点。真可悲。

香港的人均国内生产总值是孟买的八倍，但我们的人口密度相当！如果我们将香港与新加坡等类似的经济体系比较，香港的人口密度是新加坡的三倍！

从人均居住面积来看，深圳在国内生产总值和住房方面正在超过香港。

除私人楼宇外，公共房屋、甲级写字楼、医院、酒店及零售、回收及制造、会议及展览业(只要与土地用途有关)的需求并未准确估计。假设我们要改善香港人的生活水平，香港联合基金估计香港需要增加九千多公顷土地。

如果能够达到这个目标，香港人的人口密度将会与纽约人看齐，虽然仍然是新加坡的两倍(我发誓，这不是新加坡旅游局的广告)！

但更困难的问题是，香港62%的土地不能开发！

说实话，我不知道要多久才能修改法律。因此，我们可以看到的最后游戏，是做一个大蛋糕，重新开始维多利亚港外的大规模填海工程。

自2000年以来，填海造地已成为大多数私人住宅的土地来源。

从1997年至2016年政府拍卖的住宅用地来看，可以分析，开发完成后，复垦土地的平均用地面积增加了20%以上，平均容积率提高了近60%。这样，住房也可以得到更全面和完善的规划。

荃湾、元朗、粉岭、上水、屯门、沙田、大埔、天水围、将军澳和东涌都是这样来的。只是在2000年之后，开垦运动几乎消失了。

政府仍可出售的一块复垦土地也在使用，但少了一块。

无论如何，与澳门和新加坡相比，香港的填海面积仍然太小。

以邻居深圳为例。过去10年，填海面积超过5000公顷，是香港的10倍。

新加坡是亚洲四小龙之一，自1965年以来已经开垦了14000公顷土地。玛丽娜湾被填满了。2011年建成后，为新加坡带来了巨大的旅游商机；2013年建成的滨海湾金融中心也成为新加坡的金融中心。值得努力学习。

在填海方面，行政长官林正在2017年的施政报告中宣布，他会进行一项策略性研究，探讨在中环以南水域(包括长洲南)进行填海的初步可能性。如果你认为在朝鲜买房太远，你会考虑在长洲买一条街吗？(

最后，我只想说，我希望无论月入是68，000元或28，000元，我都可以看到有一天我可以很容易在香港置业。