楼市活跃度提升 后续调控不言松

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据业内专家介绍，近期一、二线城市的供给逐步改善，房地产市场活跃。第二季度，预售证书的保证金管理和控制有所放松，一些开发商应采取快速周转策略，收紧资金链，使推量相应增加。从后续监管来看，很难完全放松，市场供不应求的格局没有改变，房价上涨的压力依然存在。

“虽然是端午节的第一天，但来看房子的顾客并不多。”北京南四环的一位房地产销售经理告诉《中国证券报》。在售楼处，记者看到有三、五组顾客在看房子，样板间里也不断有游客涌入。截至同一天17: 00，销售经理说他已经接待了大约20组房屋顾客。

据业内专家介绍，近期一、二线城市的供给逐步改善，房地产市场活跃。第二季度，预售证书的保证金管理和控制有所放松，一些开发商应采取快速周转策略，收紧资金链，使推量相应增加。从后续监管来看，很难完全放松，市场供不应求的格局没有改变，房价上涨的压力依然存在。从长远来看，供需失衡是导致当前房价居高不下的主要问题。房价调控政策需要从供给方面入手，增加市场供给，建立多元化的供给渠道。

房地产市场活动有所增加

“目前，该物业正在出售精装修的‘准’现房，最早可在今年年底交付。根据不同的公寓类型，房价略有不同，整个房产的平均价格为每平方米8万元。”据上述销售经理称，自开业一个半月以来，已售出200多套，还有140多套待售。

随着销售量的增加，优惠活动和折扣也“难以见到”。作为四环路内为数不多的待售物业之一，销售经理表示，该物业仅在开盘前三天有一定的折扣。目前，没有折扣或活动，所有都是在相同的价格，第一套住房抵押贷款的利率上升10%，而第二套住房抵押贷款的利率上升20%。“四环新建商品房越来越少，周边棚户区改造主要以基础设施改造为主。此外，我们的房地产价格定在一个相对较低的水平，所以今后肯定不会有活动。”

值得注意的是，开发商囤积房产的情况也受到了限制。该房产的销售经理说:“该房产原本打算在年底转售，但北京市住房和城乡建设委员会不允许，因为届时现房价格肯定会更高，可能会影响房价。因此，让我们先按照拍卖行的说法卖掉它。不过，我们还是会保留一些房子。该房地产在年底装修后，将作为现有住房出售，届时价格可能会上涨。”

事实上，国家统计局的数据也显示，最近一线城市的房价有上涨的趋势。5月份，一线城市新建商品房和二手房销售价格环比分别上涨0.3%和0.2%。

易居研究院智库中心研究主任严跃进表示，最近市场确实显示出复苏的迹象。一方面，新场地的供应增加了，另一方面，过去一直低迷的市场需求在不久的将来得到释放。市场需求低迷导致交易量和价格上涨。总体而言，北京式市场的需求并未减少，但之前只有部分需求受到抑制。

据中原地产研究中心统计，16日和17日，北京仅有5套和4套新住宅网，上海有278套和122套，广州有426套和369套，深圳有102套和100套。中原地产首席分析师张大伟认为，从趋势来看，中国热点城市的市场活动将在6月份增加，尤其是在限价令严格的地区，那里的买家仍集中在市场上。

交易秩序需要标准化

根据中原地产研究中心的统计，从6月至17日的市场数据来看，二线城市逐月持续增长，平均增长8%，同比增长近30%，其中热点城市主要包括杭州、南宁和南京。

根据同一政策研究所的数据，从商品房的供应和交易面积来看，5月份监测的15个二线城市的商品房供应为1148.9万平方米，比上个月增长47%，同比增长21%；交易面积1421.52万平方米，同比增长12.6%，同比增长8%。

“近期二线城市楼市回暖产生了两个现象，反映出房地产市场交易的相关秩序需要规范。”交通银行金融研究中心(601328，诊断部)高级研究员夏丹说，第一步是“抢一套房子，盖一套新房子”。在限价指令下，二手房价格出现了天翻地覆的变化，而空明显的套利行为引发了更为强烈的市场投机氛围，引发了一波“新楼市”。虽然八个城市已经开始使用公证和彩票来确保新销售的公平性，但是如果没有有效的措施来倾斜急需群体，巨大基数的稀释对急需群体是不公平的。高价格诚意和内幕交易等混乱更不利于新需求群体获得购房机会，这与限价政策的初衷背道而驰。

第二个是“掠夺人民的战争”。自去年以来，已有50多个城市和4个省出台了人才引进和住房政策，其中大部分通过降低安置门槛、提供住房补贴和优惠公积金政策吸引人才扎根。究其原因，是在减少人口红利的背景下，提前为区域发展储备高学历、高技能人才；从结果来看，"留人"与房地产市场直接相关，而这种变相放松购房限制和贷款限制实际上刺激了当地房地产市场的交易。

一些专家认为，二线城市的政策是“有利的”或宽松的，许多城市的去化学循环小，供应压力低。虽然监管政策很多，但政策的作用体现出一定的滞后性。

后续监管很难放松

上海一居房地产研究所研究员詹一凡表示，目前的全国房价指数在连续10个月保持在“合理”区间后，已经回到了“热点”区间。地方政府必须防范失去控制的风险，防止市场进一步升温。

据统计局统计，5月份，各地继续坚持“无房炒房”的方向，不断加强对房地产市场的调控。全国40多个城市相继出台调控政策，防止房价过快上涨。如成都、太原、Xi、丹东、贵阳、哈尔滨等城市出台调控政策，控制现房短期交易转让，加强商品房销售价格管理，严厉打击房地产开发企业囤积居奇，规避调控政策。

“目前，全国房价增速已连续三个月扩大，达到近19个月来的最高值。二线城市的同比增长率也出现反弹。”詹一凡预测，在一些热点城市，第三季度仍有升级监管的可能。

从需求方面来看，川财证券分析师徐卫平认为，一、二线城市的库存去库存月数约为8至9个月，低于12个月的合理水平。供不应求的市场格局没有改变，房价上涨的压力依然存在。然而，在四线城市的部分地区，市场热度持续上升，房价和地价快速上涨，需求侧调控政策难以完全放松。在低库存情况下，存在价格上涨风险，这将促进供应方政策的放松，如增加土地供应和放松对预售证书的监管。

詹一凡还认为，从长远来看，供需失衡是导致目前房价居高不下的主要问题。房价调控政策需要从供给方面入手，增加市场供给，建立多种供给渠道。