负债压力加大 开发商盘算“快销走量”

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记者于向明

“据估计，到2020年，前50家住房企业将拿走80%的开发贷款，前50家住房企业的开发贷款将越来越紧。如果我们得不到更多的资金，我们就无法加快发展，也无法获得市场地位。”新城控股股份有限公司(601155)高级副总裁欧阳杰在22日举行的中国房地产企业家百强峰会上对记者表示，他预计今年m2增速可能会下降，新格局下住宅企业融资的新门槛将不可避免地提高，并向优势企业倾斜。为此，许多开发商计划今年“快速出售”。

这是事实。记者注意到，经过2017年的严格调控，房地产行业的“强而有力”的趋势更加明显。在2018年，大多数房地产企业都希望走上一段楼梯。

空之前的政策预期一致

令记者略感意外的是，今年房地产业内外对调控政策的关注度明显下降。原因是持续稳定的管制政策使空的政策预期一致。

“从‘房子是用来居住的，不是用来炒房的’的定位开始，差不多一年半前的监管已经越来越清晰，监管的基调没有变，一直在变。与之前的规定有所不同，这一轮的规定有长期的准备。”中国指数研究院院长莫天全说。他认为，房地产调控政策的稳定性和连续性是中国房地产企业未来必须面对的问题。

当天，记者采访了金科地产、蓝城地产、绿城地产、傅生地产等多家房地产公司的相关人士，他们都对空.有着相同的政策预期

清华大学房地产研究所所长刘宏宇告诉记者，在过去的一年里，中国确立了住房制度改革或房地产市场发展的新方向(除了基本制度外，还在制定一个长期机制)，房地产市场监管保持了政策的连续性和稳定性。这是基调，也给了整个行业一个稳定的预期。

市场预期谨慎乐观

由于2018年房地产调控政策持续稳定，房地产市场自然会平静下来。许多开发商告诉记者，在2017年严格的房地产调控之后，2018年的房地产市场将"不太好也不太坏"。

“我们预计，今年全国房地产销售面积将会下降，可能会降至10%以内，销售将会略有增加，因为三线城市的房价仍在上涨。”欧阳杰说。

对此，中国指数研究院发布报告预测，2018年房地产仍处于调整期，商品房销售面积将受到政策和货币环境的影响，预计年降幅将达到9.3%-11.3%。在供应方面，该报告预测，2018年，全国新开工项目将呈现中低增长，年增长率在4.5%至6.5%之间。

开发商在判断房价时更加谨慎，普遍认为不同城市之间的“差异”将会继续。其中，对于一线城市的房价，一些开发商认为，今年以来不断下调的空房价是有限的。

“目前我不想卖，也不是没人买，只是相关文件不能审批，不能卖。”几位房地产企业内部人士告诉记者，一线城市改善购房的需求仍然强劲，但无法释放。

而且，“一线城市对房企利润的贡献率最高，开发商也想卖个好价钱。”因此，目前不太可能降价。”中国住房数据研究所所长陈胜说。作为房地产行业的资深专家，他在去年年初预测，2017年房地产调控将相当严厉，一线城市房价将下调10%左右。

开发商计算“快速销售”

需要注意的是，在“去杠杆化”的背景下，住房企业的“债务压力越来越大”和“严格控制内生风险”已经成为必须面对的问题，“快速销售和带走量”不仅是短期的解决方案，也是开发商从长远考虑的唯一选择。

根据中国指数研究院同日发布的报告，2017年百强企业的债务压力有所增加，平均资产负债率为78.9%，比2016年上升2.2个百分点，有效负债率为50.8%，比2016年略有上升0.5个百分点。虽然总体情况是可控的，但风险不可低估。此外，住房企业短期偿债压力明显加大，平均流动比率为2.11，同比增长0.02；速动比率为0.51，比去年下降了0.04。

未来，“一方面，前100家房地产企业需要警惕大规模扩张带来的布局风险，包括盲目跟进布局和集中购买热点城市高价地块带来的库存积压风险；另一方面，在资本环境严峻、杠杆率上升、偿债压力加大的背景下，关注现金安全、防范资本风险十分必要。”刘宏宇说道。

另一位业内专家向《上海证券报》表示，考虑到2018年部分房企偿债利息压力加大等因素，“我们认为，房企的资金状况可能面临恶化。”此外，类似的恶化将对一些住房企业产生更大的影响。尤其是对于一些过去发展迅猛的企业，更应该对类似的风险保持高度警惕。”

记者从同策研究所了解到，该所1月份监测的40家典型上市房地产企业的融资额相当于637.12亿元，比2017年12月的697.23亿元下降了8.62%。自2017年10月融资触底以来，11月和12月融资略有回升，今年1月又开始回落。

欧阳杰甚至预测，金融部门将在明年对房地产行业实施定向关闭，也就是说，它将把住房抵押贷款和开发贷款控制在零增长范围内。为此，"快速销售和量"仍将是开发商的反应。因为，“只有当公司排名靠前时，它才能从银行获得资金并继续发展。”

国家研究中心企业研究所副所长袁东明也持类似观点。

“在过去的高速增长阶段，逆向淘汰的现象经常出现，好的企业几乎被企业淘汰。但是，在高质量发展阶段，行业集中度将逐步提高，一个好的企业会有更好的未来。”袁东明说道。

记者注意到，同一天发布的《2018年中国房地产企业百强研究报告》显示，2017年百强企业市场份额迅速上升至47.7%，比上年增长7.9个百分点，行业集中度加快。“2016年，这一数据的速度是5.6个百分点。大象跳舞，大公司跑得更快。这种趋势是显而易见的。”欧阳杰对记者微笑。