北京商住房价格已暴跌40% 投资公寓的坑你跳了吗

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经常有人问我是否能买商业和住宅公寓。

我的回答是，如果你有选择，你最好不要买公寓！

商业和住宅公寓，像商店和办公楼，将永远住在表现不佳。

目前，北京的商品房和住宅价格与今年3月的峰值相比下降了约40%，而住宅价格仅下降了约15%。

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在北京通州副中心，住宅增长始于2015年底，而商业和住宅增长在2016年6月后开始飙升。

北京的一位投资者告诉樱桃屋，他的同学在北京国际机场旁边的东亚第一国际航班上买了一套50平方米的商业和住宅公寓。2016年6月底购买时，面积15000平方米，装修加代理费相当于成本价16000/平方米，总价75-80万，贷款50%。截至2017年3月，该交易已举行不到一年，首航国际的交易单价升至3万，总价值超过100万。

但是，根据北京“3月26日”的规定，新房只能卖给公司，旧房只能卖给个人或公司。然而，个人需要有五年的社会保障和纳税记录才能购买，他们只能全额购买，但不能借钱。然而，商业和住宅公寓的首付仅为50%，贷款可达50%，最长贷款可达10年。这项政策超乎想象。

商业和住宅公寓的杠杆率低于住宅公寓，但现在它们需要全额偿付。他们没有任何杠杆作用，而且税费很高。他们没有学位，地方指导价每年都在上涨。如果原价更低，增值税就会更多。如果你有资格买房子，谁会买商住公寓？接受者少，流动性差。

当这项规定出台时，它完全将“商业和住宅”置于边缘地带。首先，交易量直接冻结，然后交易价格跳水。

经过调控后，东亚首航的国际价格经历了一场过山车。根据连锁住宅的数据，今年11月的交易价格约为1.8万英镑。关键是现在很难卖，而且价格已经下降了40%。顾客必须选择最好的定位和最好的公寓类型。

这位投资者也缺乏在北京首次购房的经验。2011年，他以每平方米18000元的价格买了一套商品房，名为徐汇澳都，但买下后涨幅不大。2012年，房地产市场下跌。像素(北京最大的商业和住宅建筑)开发商洪钟房地产的资金链出现了一些问题，推出了70到80间特价房，公寓平均价格降至11000元。

“当时，我的朋友建议我以公平的价格出售徐汇敖都，三天内购买像素。他在那里以9000元的单价买了六套阁楼公寓。但是为了支付全部金额，我卖房子的时候没有时间买。后来，我在2012年12月卖掉了徐汇澳都，每平方米24000块，每平方米涨了5000块。我终于没有赔钱，然后我不想买公寓。”

北京像素开通地铁后，房价在年底翻了一番，最高价在今年的高峰期升至6万英镑。然而，出于某种原因，Home.com连锁删除了去年9月至今年9月的公寓交易记录。今年9月和11月，面积超过50平方米的两居室公寓的成交价约为3.8万英镑，三居室公寓的成交价约为4.3万英镑，比峰值低约40%。当然，与新房的初始价格相比，它已经上涨了四倍，但毫无疑问，同一时期的住宅价格肯定会上涨更多。

连锁住宅在北京二手房市场占有很大份额。9月份，该连锁店只有3套交易，但10月份没有交易，11月份只有3套。

让我们看看徐汇澳都。今年3月，徐汇澳都的成交价仍在4万到5万左右，很快就卖出去了。

然而，目前的发行价已降至约3.5万英镑。然而，自今年3月以来，这一提议在连锁家庭中仍被忽视。如下图所示，该房产已被释放三个月，尚未出售。

回顾过去，徐汇澳都在2012年卖了2.4万元。在过去的五年里，与目前的发行价相比，它只增加了1万元，但如果交易真的完成了，还不知道还有多少差价。如果你在2012年同时买了一栋房子，即使它紧挨着1985年破旧的环境科学研究院，当时的价格也差不多，现在仍然可以卖到6万到7万元。在相同的起点和不同的终点，房子的价格是公寓的两倍。

“我还有一个朋友，他花了175万元买了一套公寓，单价约为3.1万元，住了四五年。今年，最高价涨到了6万元，现在是4万元。关键是它不能出售。但如果我拥有另一栋房子，它可以翻倍。我在通州的房子涨了四倍，现在就算我把它调回来也涨了三倍。如果从今年3月开始购买，现在肯定会损失一半。”上述投资者表示。

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一些人表示，当时购买商业和住宅建筑没有限制，因为北京的住宅建筑从2010年10月开始受到限制，他们只能购买商业和住宅建筑。

这对于那些被限制购买的人来说实在是无能为力，因为那些有资格购买的人必须是有北京户口的人，以及那些较早来到北京的人。即使从2010年10月到最迟2015年10月，他们都是合格的。在这些年中，北京的物价上涨缓慢，2013年下降了20%。2015年10月开始在北京买房可以说是赶上了末班车。

然而，如果在2011年和2012年进入北京的人开始缴纳社保，那将是一个悲剧，因为他们在2016年和2017年之前都没有资格买房，而且他们不能在看着房价飙升的时候买房。但这是政策，没有办法。错过了，北京经过这一轮调整，我们应该抓住机会。虽然北京没有一个只涨不跌的神话，但也不会下跌20%左右，因为一线城市的资源最集中，就像蓝筹股一样，表现好，少数好的股票会走出结构性的慢牛，这与三个依赖讲故事玩概念的四线城市大不相同。

谁是买公寓的人？一是不需要上公交车，没有资格买房子，而且商住总价低，所以上车比较容易。第二类是投资者。通过收取租金，公寓租金的回报率高于住宅。第三类是公司的大规模收购，它们被用作员工宿舍和长期投资。

然而，如果现在只允许公司购买，个人投资需要先在公司注册，持有成本会更高。对于一套300万套的商住公寓来说，仅每年的房产税就将达到28000元左右，出售时的税收将高于住宅楼。

北京的商业和住宅公寓总数约为40万套，而住宅公寓的数量为760万套，但公寓的数量并不多。自今年3月的调控以来，北京的住宅建筑下跌了约15%，而公寓下跌了40%，这与燕郊房价的下跌相似。

就需求而言，如果你有资格在两三年内买房子，试着等房子而不是公寓。首先，公寓里没有学位；第二，没有贷款；第三，升值缓慢。目前，我们不知道这项政策何时会出台。如果它一直卡住，公寓就很难涨得多。毕竟，接手的人太少了。购买一套两居室公寓也要花费100多万元。如果你有钱并且有资格，你必须保留它作为你的住宅的首付款。因为学位的不同，你的公寓永远不会超过你的住所。

事实上，在其他城市，不仅仅是北京，人们经常问他们是否可以投资公寓，我也建议不要买！除非价格比住宅楼便宜50%，例如，在二线城市，住宅楼售价为2万英镑，公寓售价为1万英镑，否则没有价值，但这是不可能的。事实上，住宅和公寓的价格差异并不大。即使有，当前的房价也被高估了。当房价降低30%至14，000英镑时，你的公寓将毫无优势可言。

河南某三线城市的一位读者告诉我，他买了一套公寓已经九年了，他不能亏本出售，因为没人买！没有流动性，它完全属于不良资产！

当然，对于投资者来说，如果他们有钱又无处投资，他们就不能投资自己的房子。当公寓再次下跌并跌破50%时，他们也可以考虑买下来出租，比如一套像素为50平方米的三居室公寓。目前的总价约为200万英镑。它可以租六、七千，每年租金七、八万，扣除物业税二、五、六万，远远高于房子的租金回报率，租金是长期的。