央企中旅集团去年43.62亿净利显“虚胖”

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中国旅游集团有限公司(原中国香港中国旅行社集团有限公司、中国国际旅行社(601888，诊断)集团有限公司)于2016年合并为现名。为了便于理解，公司更名为中国旅行社集团。发展旅游房地产具有资源优势，打造了一系列“海泉湾”品牌，中国国际旅游城是其旅游房地产的代表产品之一。

由于海泉湾项目被中央验收工作领导小组多次通报，加上中旅国际城长期亏损，这个拥有旅游核心企业资源的企业在旅游地产领域可谓是“屡败屡战”，而同期起步的一些旅游地产先行者则遥遥领先。

使中旅难以放弃的是房地产业务带来的“利润平衡”。在放弃早期的钢铁业务后，以低利润旅游为主的中旅非常重视房地产和金融业务，这两项业务已经成为重要的利润支柱。

《全国商报》报道称，中旅集团2017年实现净利润超过40亿元，但归属于母公司所有者的净利润为14.55亿元，同比下降24.05%，其中包括其他收入和非营业收入数亿元。

●旅游房地产被要求整顿

中旅官网介绍，中旅是经国务院国有资产监督管理委员会确认的以“房地产开发与管理”为主营业务的16家央企之一。房地产业务起源于20世纪80年代中期在深圳投资开发的华侨城地区，并建设了“锦绣中华”、“中国民俗文化村”和“世界之窗”三大旅游景点和配套物业。

作为一家拥有突出旅游资源优势的企业，中旅把“旅游地产”作为其房地产开发的方向和目标。上市公司香港中国旅行社在2012年年报中也明确了“旅游目的地开发+旅游地产”的发展模式。

根据中旅集团(时任香港中旅集团)2008年公司债券信用评级报告，自2005年以来，中旅集团积极进行土地储备战略布局，主要集中在珠海海泉湾、沈阳棋盘山风景区、咸阳关中温泉度假城、苏州工业园区、青海即墨镇温泉项目等。，这扩大了公司的旅游和房地产业务的发展。

以中旅景区业务的主要产品之一“海泉湾”系列为例，珠海海泉湾度假城和咸阳海泉湾度假城分别于2006年初和2008年底对外开放。2011年，公司完成了珠海海泉湾二期工程规划及软基处理项目的招标工作，基本完成了咸阳海泉湾旅游房地产项目规划方案备案工作。

此外，巨豪高尔夫俱乐部(该球场于2017年11月关闭)是中国最早的高尔夫俱乐部之一，也是中旅景区业务的主要组成部分之一。中旅2012年年报显示，俱乐部小规模旅游地产项目总体规划审批程序正在办理，初步产品规划等工作正在启动。

2016年1月，中旅集团党委《关于检查整改的通知》(以下简称《通知》)指出，珠海海泉湾、咸阳海泉湾、聚濠汇地产项目、青岛海泉湾、沈阳棋盘山、鸡公山等项目遭受严重损失，中旅集团“组织相关企业认真研究制定止损退出方案，加快整改工作”。

根据2016年1月的整改通知，重大亏损项目的止损退出计划包括:咸阳海泉湾项目于2015年在北京证券交易所正式上市，计划以市场评估价出售咸阳海泉湾公司83.72%的股权和债权。然而，根据中旅香港2017年年报，咸阳海泉湾有限公司89.14%的股权仍在中旅香港上市系统中，并因其业绩不佳而被评估为减值。

值得注意的是，在此次检查整改过程中，中旅提出从2016年开始成立由集团战略发展部牵头的投资后评价工作组，每年选择一至两个重大投资项目进行投资后评价，在全集团范围内共享投资后评价结果，不断提高集团投资管理实践的科学化水平，坚决杜绝“重复投资失败、重复投资失败”问题的再次发生。

●去年，归属于母亲的净利润同比下降24.05%

值得注意的是，从中旅目前的表现来看，去年43.62亿元的净利润同比略有增长，增幅约为7%。然而，由于大量关联企业的存在，归属于母公司所有者的净利润为14.55亿元，这一更能客观反映其利润水平的数据同比下降了24.05%。这是因为从2016年到2017年，中旅的运营成本大幅上升，销售费用增长45%，达到51.26亿元，资产减值损失达到24.47亿元。

2017年，中旅还增加了约9亿元的其他收入，其中主要来源是8.3亿元的俱乐部土地置换收入，这直接提振了其净利润。在中国旅行社集团的评级报告和年报中，没有列出扣除非经常性损益后的净利润，这更客观地反映了主营业务的盈利能力。

作为中国旅行社集团的主要业务之一，旅游房地产的地位近十年来不断提高。

2008年，虽然房地产业务也是中旅的主要业务之一，但钢铁行业的收入绝对占主导地位，达到60.82%。房地产业务和发电业务被归为其他收入类别，仅占收入的3.3%。至少自2011年以来，旅游房地产已被列为中旅旅游业务板块的一个独立项目，但钢铁板块的收入仍占据主导地位。

从钢铁中赚钱一度让中旅的主要业务变得模糊不清。中旅直到2015年底才宣布退出钢铁行业。根据2016年7月的跟踪评级报告，中旅计划在2016年至2018年主要投资旅游综合资源、房地产和金融领域，计划分别投资98亿元、92亿元和92亿元。

另一方面，许多亏损项目并没有影响中旅旅游房地产的业绩增长。《全国商报》记者注意到，中国旅行社集团(cts)在整体经营效率较差的情况下，经常采用项目经营权和控制权转让的方式，不仅可以一次性支付土地出让金，还可以降低未来的经营风险，最近转让控制权的香港CTS(沈阳)房地产有限公司(以下简称沈阳房地产有限公司)也采用了这种方式。

从利润贡献来看，中旅集团剥离钢铁业务后，主营业务增加了对金融和旅游房地产的依赖。2016年，旅游房地产业务毛利占主营业务毛利总额的14.29%，金融业务毛利占18.83%。2017年，旅游房地产占15.64%，金融占18.37%。

“旅游业的利润很薄。我们希望通过房地产平衡投入产出关系。”《中国房地产报》2016年的报道援引时任中旅集团副总裁傅卓阳的话说。

●早期有许多资源，但它们落后于同行

然而，由于土地资源稀缺，中旅可以通过项目销售或合作开发获得事半功倍的利润回报。

以沈阳赛特奥莱一期为例，2015年12月，王府井(600859)投资5.6亿元收购了房地产控股公司，盘活了闲置低效资产，沈阳项目扭亏为盈。在珠海海泉湾二期工程中，中旅出资约4.03亿元人民币的土地，占与恒大合资公司股权的49%。合资公司成立后，可记录一次性税后收入约5600万元，中旅将按比例分享土地开发利润。根据中旅集团2017年财务报告，俱乐部土地置换收入约为8.3亿元。

作为旅游业最大的中心企业，中旅拥有普通房地产企业无法比拟的旅游资源优势。中旅在其后续评级报告中多次表示，其独特的房地产+旅游发展模式能够满足地方政府在改善城市形象、创造经济和社会效益等方面的综合需求。，从而为公司获得稀缺的土地资源创造了有利条件，其优势是较低的土地成本和独特的旅游房地产产品。

根据中旅近三年的跟踪评级报告，截至2017年3月底，中旅土地储备为388.13万平方米，截至2016年3月底为398.43万平方米，截至2015年9月底为180.22万平方米。

虽然旅游地产的土地资源储备充足，但中旅仍在处理以往严重亏损项目的善后工作，其作为旅游企业的资源优势还没有延伸到运营阶段。相比之下，中旅国际城项目周边的旅游地产品牌迅速聚集，碧桂园、恒大集团、保利集团等知名地产开发商登陆棋盘山地区。从中旅进入旅游地产的时间和所拥有的旅游资源来看，可以说是“起得早，起得晚”。

由于旅游业的回报是“长流”的，而房地产业务的回报相对较高，旅游房地产将会受到旅游企业的青睐，以达到平衡利润的目的。

中国旅游协会休闲度假分会秘书长曾韦伯在接受《商业日报》记者采访时表示:“旅游比房地产更辛苦，但不如房地产赚钱。”这是一个矛盾。”曾韦伯说，纯粹的旅游项目不容易做。

“华侨城是相当典型的。它一直想把自己定位为一家旅游公司，但仍会有许多房地产项目。”曾韦伯说，人们通常选择先做旅游项目来刺激人气，这实际上增加了周边地块的价格，从而获得了更大的空空间利润。

然而，房地产开发商开发旅游房地产在融资能力和资金实力上更具优势，但容易出现“简单重复”，难以开发旅游房地产的特色。在最近两年的跟踪评级报告中，中旅承认，与国内大型房地产开发商相比，在规模、品牌特色、均衡发展和区域发展方面仍存在较大差距，整体竞争力有待提高。

编辑许帅