旅游央企攥着沈阳超1500亩土地闲置多年 明星项目连续亏损如今被抛售控股权

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“中旅国际城”是从沈阳到郊区棋盘山风景区的第一个高端住宅项目。在这个被中国旅行社集团誉为“第一代旅游房地产产品”的项目中，欧式建筑风格的别墅非常引人注目。离发达的住宅区不远，有一片杂草丛生的土地，荒地周围的广告牌上写着“中国国际旅游城”。

“你看，我们销售处的水吧(饮料吧)已经撤了，没有水了。”6月19日，一名员工描述了中旅国际城镇营销中心最近的变化。与周边一些新楼盘的热销相比，中旅国际城正处于一个变革时期。

6月13日，负责中旅国际城开发和运营的香港中旅(沈阳)房地产有限公司(以下简称“沈阳房地产有限公司”)在北京证券交易所预上市并出售了51%的股份。沈阳房地产有限公司现为中国旅游集团有限公司(原中国香港中国旅行社集团有限公司)的全资子公司，2016年，中国国际旅行社(601888，诊断)集团有限公司并入其现名，为便于理解，简称为中国旅行社集团。

据《国家商报》调查，此次股权转让背后是沈阳房地产公司多年亏损的困境和100多万平方米(1500多亩)土地的长期闲置“储备”。然而，中旅在这个项目上坚持经营了十多年，为什么最终会出现这样的混乱局面，值得我们深思。是不是因为旅游央企早年第一次尝到了缺乏房地产运营经验的滋味？还是中旅的“投资决策不够科学”？

明星项目持续亏损

长白山哈达山脉(603099)，棋盘山地区有棋盘山风景区、沈阳世博园等景点。作为沈阳较早的旅游地产项目，中旅国际城也位于此。据记者对棋盘山地区房地产项目的实地考察，根据规划用地面积约188万平方米，计划投资高达70亿元人民币，中旅国际城仍是这里最大的旅游房地产项目之一。

2005年11月，注册资本11.2亿元的沈阳房地产公司Be正式成立，主要负责开发中旅国际城。根据2013年“2008中旅债券”跟踪评级报告，该项目于2006年被收购，整个项目计划分5~6个阶段进行开发。主要产品形式有别墅、平房、小型高层建筑、6万平方米欧式商业街、天鹅湖等商业和景观配套设施。

据中旅国际城介绍，沈阳房地产有限公司是中旅与沈阳市政府战略合作的重点项目，位于集观光、休闲、购物娱乐、生活、文化教育为一体的大型高品质生态欧式旅游小镇。

在中旅国际城镇营销中心的沙盘一侧，该项目获得的荣誉集中在一起，包括“沈阳市标志性建筑”和“最佳跨区域品牌企业”。然而，就目前情况而言，该项目之前创造的迷人外衣无法与近年来的多次亏损相抗衡。

6月17日，北京产权交易所预上市的沈阳房地产有限公司转让其51%的股份，但上市价格尚未披露。根据项目信息，2017年公司营业收入为1.86亿元，净利润为1657.37万元；截至今年5月31日，公司营业收入2477.67万元，营业利润413.06万元，净利润414.61万元。

2016年1月，中国香港中国旅行社集团公司党委检查整改情况，指出沈阳棋盘山项目损失严重。根据审计署办公厅2016年第21号公告，截至2014年底，中旅国际城项目因管理不善累计亏损1.3亿元。

我最后一次拿到预售证书是在五年前

6月20日，国家商报记者走访了沈阳中旅国际城。随着沈阳房地产股份有限公司股权转让的消息不断发酵，中旅国际城项目中的物业公司和营销中心也呈现出“腾空”的局面，画面略显冷清。

“德意”别墅的一位业主表示，据他所知，住宅物业公司最近解雇了一批女员工，而其余的男员工也在清理和运输材料，等待其他公司接管住宅物业。

国家商报记者注意到，业主提及的物业公司是香港中旅物业管理(深圳)有限公司，今年4月底，沈阳棋盘山欧洲旅游城业主委员会对中旅国际城物业服务项目进行了公开招标，中标人已经产生，但尚未公布。

房地产营销中心也很冷清。“几天前，售楼处还很正常，但今天我去上班的时候，很多东西都搬走了，甚至连以前为买家服务的水吧都没了。”一名工作人员表示:“有传言称，该公司将在过去两三个月内被出售，但我们尚未收到任何明确的消息。”

与项目处于转型期的现状相对应，中旅国际城已开发的居住建筑已经进入后期清洁阶段，开发周期实际上持续了十年。

记者咨询了沈阳房地产网和“方天霞”，从2008年发布的该项目房地产开发信息中发现，中旅国际城住宅项目已经开发了两期，产品包括东西组团、德意花园和蓝珏联排别墅三个部分。该项目的这一部分于2007年开始开发，并于2013年7月前完成，包括近2，100栋房屋。在此期间，记者发现该项目在2008年、2009年、2011年和2013年分别开放了四次。此外，记者还发现，沈阳房地产公司上一次获得预售许可证(棋盘山项目)是在五年前的2013年。

6月22日，作为购房者，记者从营销中心了解到，该州已开发项目中的单户别墅不到30套，有4套联排别墅在出售，此外，没有待售房屋。

然而，该项目几乎售罄的现状似乎与空社区房屋的高占用率形成了鲜明对比。上述德意别墅区的业主表示，整个地区的入住率很低，只有约三分之一的业主住在他们居住的单元。

《国家商报》记者走进“蓝珏”项目，发现虽然业主可以住在里面，但大部分房屋实际上都在空，交付后依然如故，尚未翻修。空的别墅已经积满了厚厚的灰尘，一些院子里的杂草甚至长到了半米多高，一些门牌生锈掉在地上。

不到过去10年土地开发的40%

沈阳房地产有限公司控制权的转移不仅关系到已开发项目的未来处置，还涉及到公司长期持有大面积土地储备，但开发进度缓慢的事实。

根据项目初步规划，中旅国际城项目占地188万平方米。然而，据该销售人员称，目前项目的开发面积约为70万平方米。

在中旅国际城镇营销中心的沙盘上，大片未开发的土地被透明的模型覆盖着，与已开发的项目相比，这非常醒目。

《国家商报》记者了解到，该项目在开发了部分住宅和商业区后，剩余的开发规划似乎未能如期进行。

根据联合信用评级对中国旅行社集团历年的跟踪评级报告，根据前期规划，中国旅行社国际城计划分5~6个阶段开发。项目第一阶段和第二阶段分别于2010年1月和2012年12月完成，上述部分目前处于后期清理阶段。

虽然住宅项目的待售房屋不多，但本应于2014年开工、2020年竣工的3-6期项目似乎没有进展。中旅的高土地储备也证实了中旅尚未进入大规模开发的事实。

上述评级报告显示，从2013年3月底至2014年3月底，“沈阳中旅国际城”(3-6期)占地面积为118万平方米。

截至2015年9月底，以上项目未列入中旅重大旅游房地产项目土地储备信息。然而，2016年，沈阳项目再次出现。截至2016年3月底，沈阳项目土地储备达到114.64万平方米；截至2017年3月底，沈阳项目土地储备已达121.63万平方米。

虽然沈阳项目的土地储备近年来略有变化，但总面积几乎稳定在100多万平方米，到2017年3月底达到新高。

同时，“沈阳项目”或“沈阳中旅国际城”从未出现在中旅2014-2017年旅游地产在建重大项目的评级报告中。

在开发的项目周围，记者看到大片未开发的荒地杂草丛生，这与附近的欧式外国建筑和拥挤的赛特奥莱购物中心形成了明显的对比。

为什么土地很久没有开发了？

虽然沈阳中旅国际城项目近年来没有明显的发展进展，但其未开发土地价值超过100万平方米的仍在增加。

一方面，近年来，棋盘山地区住宅用地逐渐供不应求，限制了其他开发商的进入；另一方面，由于沈阳地铁规划中的一个车站位于中旅国际城附近，这里的通勤成本预计会大幅降低。中旅国际城项目的未来升值将受到极大刺激。

在10年的开发周期中，中旅国际城至少有5年没有开发超过100万平方米的土地，这一直被视为土地储备。现在土地市场在变化，周边设施完善，地块增值明显。这会否导致“囤积土地”的问题？

6月21日，记者来到沈阳房地产有限公司就上述问题进行采访，但未能见到相关负责人。该公司通过电话回复了记者，称不方便接受采访。

6月22日，记者就沈阳房地产股份有限公司股权转让及中旅国际城目前发展情况向中国旅游集团发言人公用电话接收器指定的邮箱发送了一封采访信。6月24日，香港中旅地产的一位人士联系了《国家商报》记者，称其领导已明确表示接受采访，但采访时间和地点需要沟通。6月28日，此人表示，他的领导“因公务不能按时返回”，并表示将安排书面回复。截至发稿时，记者尚未收到回复。在得到中旅的回复后，国家商报将继续跟进该报道。

6月25日，国家商报记者将采访函传真至沈阳市规划国土资源局，该局当天确认收到采访函。6月26日，沈阳市土地交易中心办公室打来电话，称已收到市招商局的来信，但需要协调，因为涉及的部门很多。截至发稿时，记者尚未收到他对采访信的回复。

中国旅游研究院副研究员黄煌表示，从目前的情况来看，开发商以各种借口拖延市场开发开放，期望从地块升值中获得更多好处的情况并不少见，这种行为确实会对当地市场造成干扰。但是，如果这种土地可以被认定为闲置土地，那么在购买土地时就必须核对开发商签订的具体合同。

北京大学房地产法律研究中心主任娄建波表示，政府转让地块涉及许多复杂的情况。一些闲置的地块并不完全是开发商一手造成的，还需要考虑更多的历史情况。因此，在闲置土地的认定中，相关部门应参照多种背景因素进行综合判断。

另一方面，这个土地储备对于其他想进入棋盘山拓展地盘的房地产企业来说，确实很有吸引力。最近，在棋盘山周围的房地产圈和中旅国际城的业主圈都有传言说万科或华润可能会接手这个项目。《国家商报》记者也联系了万科和华润集团的员工，但对方表示目前并不知道此事。

游戏结束后的“内部和外部问题”

在十多年的发展过程中，中旅国际城项目“毁灭”的原因是什么？

东北旅游房地产的市场环境被业界认为是一个重要原因。从企业自身来看，作为中旅集团的第一代旅游地产产品，中旅国际城目前面临诸多尴尬:旅游特色不明显，与其他前期项目同质化严重，与新项目相比竞争力不足。

记者了解到，中旅国际城是棋盘山地区较早的房地产项目之一。目前，棋盘山地区共有20余处房地产，已成为沈阳著名的高端房地产聚集区。虽然该地区很多项目被冠以“旅游地产”的称号，但上述项目与普通的房地产项目没有太大的区别，除了位于棋盘山风景区，靠近当地一些旅游景点外，没有其他明显的特征。

诸葛房产搜索数据研究所首席分析师陈雷告诉记者，从传统意义上讲，旅游地产的收入并不集中在销售上，而是依靠其他额外的消费，通过项目运营获取利润。

然而，对于中旅国际城来说，其他盈利模式显然不清楚。

同时，包括中旅国际城在内的棋盘山早期房地产项目大多以欧式建筑风格为主，同质化严重，竞争力不及新项目。记者了解到，万科翡翠别墅和新希望(000876)金林源是近两年在棋盘山地区推出的两个新产品，位于最近流行的现代庭院别墅，在棋盘山地区的销售速度明显快于其他项目。

另一个可能的原因是，始于2007年的“中国旅游国际城”作为中国旅行社集团的“第一代旅游地产产品”，无论从开发理念还是运营经验来看，都或多或少具有实验性产品的含义。根据公司债券信用评级分析报告，中旅(中国)投资有限公司于2006年成为专业房地产公司。至此，集团“初步建立了集团房地产专业发展平台”。

此外，2016年，中旅接到中央旅游房地产项目检查工作领导小组的通知，该村因投资决策不科学遭受了巨大损失。

中国旅游协会休闲度假分会秘书长曾韦伯在接受《商业日报》采访时表示，房地产业不是中旅的强项。就运营经验而言，中旅可能会通过职业经理人获得。但是，对于需要“特色”才能取胜的旅游房地产，中旅还是有更好的理解。

编辑文铎