全球10亿美元量级地产交易飙升 私人投资者占四成

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除了土地市场可以达到数百亿美元的交易量之外，在房地产交易中，十亿美元左右的交易量是罕见的。

根据骑士弗兰克发布的财富报告，在去年价值超过10亿美元的所有房地产交易中，私人投资者完成的交易占交易总额的43%。亚洲已成为此类大规模交易的主要需求来源，占交易总量的三分之二。去年，最引人注目的房地产交易是价值51亿美元的香港中央商务区办公楼的收购，也是由私人投资者以财团形式完成的。

《证券日报》记者注意到，在过去两年中，中国私人投资者青睐英国房地产，一般是商业写字楼项目或酒店资产。此外，在亚洲新兴财富阶层中，发达国家的房地产资产几乎是其资产配置的必要选择之一。

私人投资者成为“大买家”

从全球来看，私人投资者的房地产交易规模越来越大。据统计，2012年，只有少数交易价值超过10亿美元，总价值只有50亿美元。到2017年，价值超过10亿美元的交易总额已升至200亿美元以上。

莱坊表示，比交易总价值更引人注目的是此类交易中的投资者类型。过去，只有机构投资者或房地产公司有能力或有兴趣进行这样大规模的交易。但现在，私人投资者的交易比率已经超过机构投资者约10个百分点。

尽管它没有“价值超过10亿美元的交易”那么引人注目，但价值超过5亿美元的交易并不少见。

根据莱坊的统计，交易总值超过5亿美元，从2012年的210亿美元增加到2017年的530亿美元。此外，大多数超过10亿美元门槛的交易主要涉及办公楼的销售，而超过5亿美元门槛的交易涉及更多样化的资产类型，包括购物中心、酒店和工业设施等资产。

该行业认为，10亿美元的交易是保持惊人财富的秘密方式。此外，投资者选择大宗交易还有一些实际原因。

Knight Frank Business Research合伙人威廉马修斯(William matthews)表示:“商业地产交易耗时耗力，完成一笔大交易可能比完成一批小规模交易更有效率。”此外，大宗交易也能为资产管理带来机遇。此外，尽管投资者在购买一栋建筑时通常计划长期持有，但如果有销售机会，很可能会带来大量真诚的买家。”

值得一提的是，购买商业地产不仅仅是保持巨额财富价值的一种手段。据莱坊态度调查相关人士介绍，2017年，客户的房地产投资增长了56%，仅次于股票投资，增长率为62%。

总的来说，去年商业地产的总交易额达到了8400亿美元。北美的房地产投资份额为46%，遥遥领先。欧洲的房地产投资份额为36%，紧随其后。亚洲房地产投资份额为17%，排名第三，远远落后于前两位。房地产投资在世界其他地区的份额只有2%。

此外，在房地产交易总投资最大的10个城市中，有8个城市来自美国，只有英国的市中心和柏林能够打破美国城市的趋势。

专注于投资世界十大城市

奈特弗兰克(Knight Frank)资本市场研究部主管安东尼杜根(Anthony duggan)表示:“投资者的首要目标是开发一个流动性强、交易透明的成熟房地产市场。”因此，一个预期的结果是，世界十大城市每年吸引近30%的年度投资交易。对于首次投资海外市场的投资者来说，伦敦和纽约等超级城市无疑非常有吸引力。市场透明度、强大的流动性，以及在语言、法律、咨询公司和货币稳定方面的优势，都为投资者踏上新的征程提供了保障。”

律师事务所伦敦分所合伙人李律师表示:“英国房地产市场一直是世界上最开放、最活跃的房地产市场之一。英国政府并没有对海外买家拥有英国房地产和他们未来的销售施加任何限制。中国投资者可以享受一些英国银行提供的贷款服务。英国成熟的法律制度充分尊重和保障海外投资者享有与国内投资者同等的权利和利益。与中国现行的土地使用权政策(商业地产40年使用权)相比，英国有两种最常见的商业产权，包括永久产权(即房地产和房地产占用范围内的土地的永久所有权)和定期产权(即一定时期内的租赁产权)。"

不难看出，英国和美国是受访者投资房地产时最青睐的国家。

特别是对亚洲新兴的高净值个人而言，莱坊亚太资本市场研究部主管尼尔布鲁克斯(neil brookes)表示:“亚洲投资者受困于日本、香港和新加坡等成熟市场的低回报和低回报困境，越来越倾向于以风险曲线为参照，在国内外寻找投资机会。”在投资跨境采购时，他们通常会选择二级城市作为投资城市，而且他们还倾向于投资更专业的商业地产，如医疗地产、养老地产和物流仓储地产。”