207家上市房企总资产达18万亿 增收不增利持续改善

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房地产市场的持续深入监管进一步加快了房地产行业的洗牌。

近日，由中国房地产协会和易居房地产研究院联合发布的《2018年中国房地产上市公司评估研究报告》显示，国内15家最大房地产企业的总资产累计值已超过50%，排名前53位企业的总资产累计值已超过80%。这两个指标在2016年的值分别是前18名和前59名。可见，2017年，房地产行业的资源继续向领先地位靠拢，行业集中度继续提高。

同时，大型住宅企业的规模优势也出现在土地市场上，其收购能力远远高于普通中小住宅企业。“强者永远强大”的定律也开始适用于土地市场。

据了解，本次评估的研究对象是沪深两市的124家房地产上市公司、81家香港房地产上市公司和2家海外上市公司，共计207家房地产上市公司。从核心评价指标来看，2017年房地产上市企业平均总资产为873.43亿元，合计18.08万亿元，同比增长21.74%；房地产业务平均收入150.02亿元，同比增长1.92%；平均净利润22.51亿元，同比增长31.21%；平均资产负债率同比下降0.29个百分点，至65.05%；平均净负债率同比下降1.45个百分点，至89.87%。

值得注意的是，去年房地产上市企业的利润效率呈上升趋势，利润水平持续增长。2017年，房地产上市企业平均净资产收益率为9.29%，比2016年增长3.58个百分点；总资产平均净利率为2.79%，比2016年提高0.79个百分点；总资产平均回报率为5.64%，比2016年上升1.13个百分点，标准差为4.25%。三项利润效率指标均处于上升和修复通道，表明上市房地产企业“不增加利润而增加收入”的状况不断改善。

在经营效率方面，在行业积极去库存的背景下，上市房地产企业的平均存货周转率和流动资产周转率也略有上升。

此外，自去年以来，房地产行业的信贷环境持续收紧。不仅按揭业务受到严格监管，而且为了严格控制房地产金融业务的风险，监管部门先后出台了各种政策，包括禁止向房地产行业非法发放或挪用信贷资金、禁止银行理财资金非法进入房地产行业、土地招标时使用自有资金、控制住房企业公司债券的发行和审计。

上述政策变化和国际经济金融形势变化导致2017年住房企业融资结构发生重大变化。公司债券比重迅速下降，海外融资、股权融资和资产证券化比重大幅上升。住房企业的融资方式日益多样化，房地产私募股权基金、资产证券化、房地产投资信托基金和永久债券等创新融资方式不断涌现。

据报告不完全统计，2017年108家重点房企发行的公司债券总额为437亿元，仅占融资总额的4%，较2016年大幅下降90%；海外融资2771亿元，同比大幅增长74%。