132家房企存货逾4.5万亿 万科等10家占比近六成

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高周转率正成为房地产企业扩大规模、确保自身安全的一大杀手。

a股房地产企业2017年年报的披露已经结束。据大风信息统计，《证券日报》记者发现，根据申银的行业分类，剔除可比性数据不完全的上市房地产企业，132家上市房地产企业的存货总额超过4.5万亿元，同比增长9268亿元，同比增长26%。同时，这意味着每个房地产企业的平均库存达到342亿元。

值得一提的是，以万科为首的十大房地产企业的总库存接近2.5万亿元，分别占55%和60%。

易居研究院智库中心研究主任严跃进在接受《证券日报》采访时表示，近年来，房企有很强的扩张意愿。去年，一、二线房企加大了征地力度，土地谈判力度大，资源多，M&A项目多，征地储备高。

根据大风信息的统计，《证券日报》记者发现，有13家公司的库存门槛超过1000亿元，分别是万科、绿地控股(600606，诊断股)、保利地产(600048，诊断股)、华夏幸福(600340，诊断股)、招商局蛇口(001979，诊断股)等，并首次开盘。近三年来，房地产企业的库存首次出现荣盛发展(002146，诊断股)、金科(002146，诊断股)等有9家公司拥有500亿至1000亿元人民币，其中包括严重落后的金代尔(600，383股，诊断股)；有8个从300亿元到500亿元；有28家公司拥有100亿至300亿元人民币。

另一位分析师认为，房地产行业本身的房地产开发具有周期长的特点，库存的增加是合理的，一般的房企会预留一定数量的土地来满足企业未来三年的发展需求。然而，尽管一些企业的库存增长率较低，甚至库存大幅减少，但这并不意味着这些房地产企业正在健康运行。

据记者统计，万科存货约为5981亿元，同比增长36%；绿地控股的库存为5146.82亿元，同比仅增长7%。

一位与绿地控股关系密切的人士向《证券日报》记者透露，去年绿地在各个地区的销售表现并不理想，商业项目的存量较大，导致与大型房企相比，征地支出较少，因此补货力度不强。据嘉里统计，2017年销售额一度超过万科的绿地控股，在新增土地价值排行榜上排名第13位，新增价值不足2000亿元。

然而，从整个行业的去库存化效果来看，2017年，一些以前集中在三、四线的房企去库存化效果是理想的，甚至一些在三、四线大量部署的企业也可以一次收回数千亿的销售资金。

据《证券日报》记者观察，许多企业减少了库存周转次数，延长了库存周转天数，这表明其经营能力和库存管理水平减弱，适销对路的项目不多，导致现金回笼缓慢，资金链压力加大，对企业的快速扩张造成阻力。

据业内人士透露，目前，在a股房地产企业6.5万亿元负债的高压力下，高周转率几乎成为房地产企业确保资金链安全的“重中之重”。如果库存管理能力薄弱，一般非高端项目三年内无法清算，将影响企业的短期偿债能力。但是，由于限价令的限制，近两年王迪出售的很多地块并没有大量实现，这将进一步降低库存周转率，影响资产周转率。