碧桂园的守擂战，杨国强称女儿不让退休

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从“两会”回来的杨国强似乎并没有在演出会上完成角色转换。在回答记者的提问时，他说的是“家和国家的感觉”，他真诚的心就像那天他胸前的领带，又红又亮。

大多数时候，杨国强是认真的，只有当媒体问到“那本书”(“我在碧桂园的1000天”)和退休的问题时，他才表现出另一面。

“我在哪里可以买到印好的这本书？买一份寄给我。”“我想退休。和我女儿谈谈。我女儿还说，看看李嘉诚已经做了多少年了。以后我会叫我的女儿给你。”话音刚落，笑声阵阵。

从一家地区公司到“宇宙中第一家房地产企业”，杨国强将这些年的变化归因于时代。在过去的一年里，碧桂园的增长速度惊人，5508亿元的销售额再次打破了行业的上限。有一段时间，外界都在猜测它的增长幅度会在哪里。

短期而言，仍然没有解决办法。登顶后，碧桂园有意保持神秘感，甚至连过去“样板菜”的销售目标也没有在演出会上公布。副总裁程光宇暗示，碧桂园今年将解决一个悬而未决的问题。

2018年没有销售目标

1000亿元，2000亿元，3000亿元...不同住房企业的中长期目标已在绩效会议期间见诸报端。这是大象跳舞的时代。没有尺度，就没有发言权。去年完成峰会的碧桂园在3月20日的表演会上没有提供“样板间”。在连续两年超过现金后，碧桂园将不会设定2018年的销售目标。

2017年，碧桂园实现销售额5508亿元、209亿元和499亿元，领先万科和恒大。追上之后，碧桂园把自己的角色从“追逐者”变成了“冠军”。这三家企业之间的竞争是明是暗。新年头两个月，碧桂园、恒大、万科的销售额分别为1236亿、1125亿、1035亿，差距没有拉大。

用莫斌总统的话说，没有销售目标并不意味着碧桂园对自己没有要求。“销售目标必须在内部分解，在每个项目中做好工作并实现质量增长非常重要。此外，我们希望在去年的基础上实现可持续增长，增长率应根据市场、管理能力和人才队伍水平来确定。”

在过去的一年里，碧桂园的表演引人注目。除了赢得销售，它在2017年实现了588亿英镑的毛利，毛利率从2016年的21.1%上升到25.9%。其中，公司股东应占净利润约261亿元，同比增长126%。此外，碧桂园去年的销售收入达到5003亿元，净经营现金流为240.8亿元，连续两年保持正增长。

碧桂园是去年土地市场上最绝望的房产企业。它赢得了881块土地，平均每天记录两块以上的土地。这些地块的建筑面积为1.41亿平方米，总造价为4795亿英镑。其中，土地储备面积和权益部分支出分别为1.01亿平方米和3.271亿元。

第三，四层城市隐藏着碧桂园成长的“秘密”。在制造大规模的道路上，它不断地下沉。自去年以来，碧桂园大举进攻县城，进一步扩大了它在四线城市的成功。从2017年下半年到2018年底，碧桂园将覆盖每个县市场。在人员安排上也进行了有针对性的探索，每个地级市都将配备一名执行总裁，实现“以人为本”。

程光宇指出，在相对低水平的城市，市场需求相对稳定、支撑和良性。然而，县扩张的风险无法保证。有些人认为，在县市场上下注只是在空缺口市场上短时间内形成规模，能否持续还不得而知。

在碧桂园去年赢得的土地储备中，69%位于三四线城市，而目标三线和四线占绝大多数。截至2017年底，碧桂园土壤储量已达到2.82亿平方米，潜在土壤储量约为1.42亿平方米。

房地产衍生产品并不缺钱

就在宣布结果的前一天，碧桂园宣布将通过引入拆分其房地产行业，并在香港上市。碧桂园服务已向联交所提交上市申请表格，并会在适当时候公布保证配额。

这一引入也意味着，在分拆上市后，碧桂园服务将不再获得融资。碧桂园首席财务官吴碧君在业绩会议上解释说，房地产剥离暂时不会获得融资，因为房地产行业有大量现金，不需要融资。

碧桂园此前公布的数据显示，其房地产部门2017年上半年的收入为14.15亿英镑，归属于其母公司的净利润为2.22亿英镑。前三年的净利润分别为1.2亿英镑、2.31亿英镑和3.58亿英镑。

目前，碧桂园物业管理项目近700个，合同管理面积2.47亿平方米。吴碧筠进一步指出，地产界的分拆上市是为了体现地产的价值，因为地产在碧桂园上市平台上几乎没有估值，“分拆上市可以充分体现其价值，便于管理”。

自彩生活在幻想曲上市以来，香港资本市场在近两年掀起了一波地产公司上市的浪潮。在此期间，绿城服务、中海地产、福佑生活、中奥家园、雅生活等都完成了资本登陆。与此同时，杜南地产也敲开了a股市场的大门。

在上述上市的地产公司中，市值最高的绿城服务毕竟是200亿港元，而雅士林人寿的市盈率最高，达到90.52倍。香港股票上市并不是碧桂园地产的首选。此前，它曾尝试过a股ipo，并一度被认为有资格与杜南地产争夺“第一股a股”。

然而，碧桂园地产在去年12月11日主动撤回了在上海证券交易所上市的申请，当时给出的解释是“检讨监管当局最近的政策变化”。然而，对碧桂园退出上市申请的另一种解释是，有太多的关联交易。

去年上半年，碧桂园地产为关联方提供劳务的营业收入分别为1.17亿元、1.98亿元、3.88亿元和2.21亿元，分别占当期营业收入的9.69%、11.84%、16.45%和15.62%；营业收入中，关联方支付的物业服务费权益安排分别为2.5亿元、4.14亿元、4.42亿元和2.36亿元，分别占当期营业收入的20.74%、24.76%、18.75%和16.65%。

现在，所有的路都通向同一个目标。无论如何上市，作为“宇宙中最大的房地产企业”的业务板块，碧桂园服务的上市必将在资本市场激起涟漪。