李宇嘉：2018年，精细化的楼市调控如何拿捏

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李玉佳

最近，业界一直在讨论楼市政策可能开始“吹暖风”。以“五个限制”(购买限制、贷款限制、价格限制、业务限制和销售限制)为主要内容的整体监管最近出现了漏洞。陷入“宽松管制”漩涡的兰州市已直接退出限购，主城区已用相对适度的限购取代限购；南京、武汉等“准一线城市”通过“新人才政策”和降低落户门槛等政策调整了限购政策；房价居高不下的厦门，最近强调需要满足改善住房的需求。真的是这样吗？

笔者认为，用过去的管制和轮回的思维来看待当前的政策调整是很有问题的。

2018年，房地产市场政策真正进入细化阶段，并开始分类监管。兰州、合肥、武汉等城市近年来大力吸引人才，承接产业转移和返乡农民工，推进“就近城市化”。城市发展和建设正如火如荼。

因此，地铁、市政管网、教育和文化等公共设施迅速启动。例如，兰州和昆明目前正在建设三条地铁线路。根据中泰证券的研究，2016年东、中、西部地区人均基础设施建设分别比2006年增长90.6%、121.3%和127.3%。未来，供水、供电、道路等基础设施缺口和建设重点将主要集中在河南、河北、山东、四川、重庆、贵州和云南等省。

这不仅有“稳定增长”的考虑，也有“弥补债务”的要求。随着“去杠杆化”成为一项关键任务，地方债务控制变得更加严格，调整限购政策也就不足为奇了。然而，在北京、上海、广州、深圳、南京和天津等热点城市，保持调控仍是重中之重。尽管限价政策带有强烈的行政干预色彩，但它是房地产“去杠杆化”和房地产市场逐步“去泡沫化”的唯一选择。

“无房炒房”是顶层设计，因此财政和土地供应应该与之接近，严格控制土地价格的政策将继续坚持。“土地王”和高地价不太可能再次出现，市场甚至将转向租赁，以消除投资和金融属性。因此，“面粉价格推高面包价格”的重要逻辑，即过去房价的上涨，在未来很难理解。

2017年，大城市房价基本处于横盘趋势，但预售审批限价正在重新确立价格坐标。近年来，一个热点城市地区的房地产价格涨跌互现，相邻的同类房地产价格涨跌互现，这就是“价格效应”。

当小我私人买房时，他们会询问最近同一户型的成交价格，买家的出价一般会与此成交价格进行比较。假设某个地区的平均售价为6万元，而政府批准的新价格仅为5万元。慢慢地，6万元的市场价格将更接近5万元的新坐标(603，040，诊断股票)。如果你能承担资金成本和因资金撤出周期延长而造成的损失，开发商就可以“囤积房产”而不接受价格限制。然而，笔者认为，这恰恰符合政府的调控愿望，即高房价在横向上不能迅速下跌，否则会导致系统性风险，但人为的高溢价会在日益冗长的交易程序和高昂的交易成本中慢慢消耗掉。

如果该地区所有新批准的地点都低于市场价格，这个价格将逐渐成为指导该地区市场定价的新价格坐标。限制销售也是如此。兰州新政的核心是“限购限销”，从购买之日起3~5年内不能出售的房地产将成为“冻结生产”。在不到一年的时间里，这项政策已经推广到50多个城市。今后，兰州等二三线城市可能会启动“限购限销”的政策调整。从表面上看，适度的监管取代了严厉的抑制，但一旦资产交易频率(或换手率)大幅下降，流动性或变现的优势就会丧失，引发信贷的优势也会丧失。过去由周转率和杠杆率推高的资产溢价难以承受。

中央经济工作会议提出的“促进金融与实体经济、金融与房地产、金融体系内形成良性循环”，金融除了坚持限价和限购外，还必须摆脱促进房地产投资属性的功能。

首先，土地开始回归生活，未来热点城市的土地流转不再简单地遵循“出价最高者中标”的“招标、拍卖、挂牌”模式，而是有条件限制土地供应，如配置经济适用房、租赁住房或公共设施、开发商自供或“只租不卖”等。这样，当开发商拿土地进行杠杆融资时，银行应该小心谨慎，看看这块土地是否是合格的抵押品。

其次，银行不可能开出高房价。在大规模限购之后，银行甚至会给出更低的评估价格，因为限购削弱了抵押资产，杠杆推高房价的逻辑难以理解。

最后，在2016年底，监管当局提议“去杠杆化”抵押贷款。具体来说，抵押贷款的规模和比例是“双重控制的”。2017年，虽然抵押贷款较2016年有所减少，但2017年前10个月，居民短期贷款增加了1.6万亿元，是2016年同期的近3.5倍，占居民贷款总额的26%。

考虑到短期贷款主要进入房地产市场，2017年的抵押贷款接近新增贷款的40%，明显没有达到“双控”的目标。2018年将继续保持抵押贷款规模和比例的“双重控制”，并延长交付周期。在2017年初，从申请到交付的抵押期只有2个月，但现在需要4-6个月，每月限额将是有限的。

总之，2018年房地产市场监管的差异化和精细化将更加突出。虽然一些二、三线城市将适当调整政策，但只要金融杠杆和土地价格可控，二、三线城市的房地产市场将总体保持稳定。对于热点城市来说，要控制高房价，还应该控制房价涨跌带来的系统性风险。最好的选择是坚持价格限制、销售限制和杠杆限制。当房地产大面积冻结，信贷创新能力减弱时，投资和金融属性就会减弱。

从短期来看，试图再交易的价格不再是市场价格，只有一定的降价才能实现交易，否则就是“没有市场就没有价值”，这就是虚假高溢价的损失。这也是近期无论是新的还是二手房交易，一次性支付的价格都低于贷款购买的价格，商业贷款的价格低于公积金和商业贷款组合的价格，因为各种限制性政策使虚假的高溢价有所降低。损失，这种趋势越来越明显；从长期来看，随着虚假高资产溢价的不断损失，资产泡沫将“软着陆”。

(作者是深圳房地产研究中心研究员)

编辑朱昱