市场参与方建议成立不动产投资基金自律监管组织

本篇文章2372字，读完约6分钟

reits试点项目取得了最新进展！

《中国证券报》记者独家获悉，许多市场参与者向监管机构建议，根据美国纳瑞的成功经验和中国市场的特点，协调房地产证券化相关参与者的自律，将房屋租赁企业、资产证券化经理、物业运营服务机构、房地产评估机构和评级机构等市场参与者纳入监管体系，规范房地产投资信托基金市场的发展。据了解，监管部门正在研究这一建议的可行性，并将考虑在下一步推进统一自律体系的建设。然而，还没有决定是在美国建立一个类似于纳瑞的房地产投资基金协会，还是建立一个新的内部机构。监管部门将综合权衡各方意见和建议，做出最终决定。

为什么要研究成立中国房地产投资基金协会？

业内人士表示，目前全球对reits风险控制有严格的监管和信息披露标准，希望监管部门出台一些操作指引，成立行业协会，引导包括房地产企业和商业地产运营商在内的市场各方严格执行和防范风险。

深圳碧桂园集团副区域法律经理李兵认为，虽然没有统一的自律平台，但中国的资产证券化产品从一开始就不缺乏监管。与监管相比，自律协会的目的之一应该是促进产品与实体经济的有效结合。同时，了解机构在产品发行中遇到的问题和困难，如促进税收优惠、机构间协调与合作等，这些阻碍产品发行的问题需要自律协会了解，并统一与监管部门沟通。

“目前，资产证券化业务的培训大多由交易所和注册机构组织。培训范围也仅限于金融机构的人员。对企业等融资方而言，没有一个系统的过程。”李冰表示，就金融家而言，虽然一些专业网站可以用来了解产品发行的信息，但获得的信息量不足以了解各种渠道的分销渠道、融资成本、时间成本和风险，迫切需要行业自律协会进行专业培训和技术支持，使产品发行更加透明和专业。

市场分析人士指出，中国的房地产评估市场比较分散，缺乏商业房地产评估的数据。今后应尽快整合行业自律协会，引入行业认可的评估标准，逐步形成资本化率的数据库和管理，避免评估在竞争中失真。

美国有什么经验可以借鉴？

1960年，美国颁布了《房地产信托投资法》，允许公开募集的资金投资房地产项目，这直接推动了房地产信托投资基金(reits)的出现。然而，由于法律规定不允许房地产投资信托基金经营和管理自己的房地产，房地产投资信托基金处于被动管理阶段，并持续多年，制约了其规模发展。

根据美国房地产基金罗曼史的记载，1960年，美国房地产投资信托协会的前身——全国房地产投资联盟成立。如今，纳瑞已成为美国房地产基金和全球大型上市房地产公司的代名词，也成为行业代表和投资者的代言人。

“在纳雷特的帮助下，这个行业变得更加现代化。没有现代化，我们不可能取得今天的成就。整个行业已经从最初的私人信托形式发展到今天的上市公司。”蒙莫斯房地产投资公司董事长尤金·w·兰迪叹了口气。

此后，随着房地产业的快速发展和住房抵押贷款信托基金的出现，房地产业进入了一个快速发展的时期，但其明显的行业周期性导致其在20世纪80年代明显停滞。

美国房地产投资信托基金的发展(资料来源:工业研究公司，cib研究)

1986年，美国颁布了《税制改革法》，允许房地产投资信托基金直接管理房地产，而不必由第三方管理，这极大地放松了原法案对房地产投资信托基金业务的监管限制，使房地产投资信托基金的运作明显公司化。房地产投资信托基金的运作可以涉及多个方面，包括:房地产的收购和销售、管理和租赁、装修搬迁以及新房地产的开发。到目前为止，房地产投资信托基金已经从房地产企业的融资载体变成了房地产经营管理公司，其发展已经进入了积极管理的快车道。

20世纪90年代以来，由于从契约型向公司型的转变，在《现代化法案》中引入应税子公司开展相关业务，吸收外国投资者以及以upreits为代表的框架结构创新，reits进入了一个快速发展的新阶段。到目前为止，美国共有267家房地产投资信托基金上市，总市值为22，263亿美元，这是一个非常大的数字。

根据产业研究公司的数据，从目前美国房地产投资信托的行业分类来看，多元化投资类别为2870亿美元，购物中心类别为1692亿美元，公寓和单身住宅类别为1524亿美元，仓库类别为1139亿美元，分别占28.02%、16.52%和14.88%。基础设施项目以医疗为主，市场价值954美元，占11.12%。

中国的房地产投资基金自律体系将如何建立？

此前，中国证监会和住房和城乡建设部联合发布了《关于推进住房租赁资产证券化的通知》，强调要建立完善的自律体系。从相关陈述中，似乎可以看出房地产自律制度的端倪。

根据通知，中国证券业协会、中国资产管理协会、中国房地产估价师协会和房地产经纪人协会应加强合作，搭建房屋租赁资产证券化自律合作平台，加强组织合作，加快建立房屋租赁企业、资产证券化管理者、物业运营服务机构、房地产评估机构和评级机构等参与者的自律制度。 研究推动将住房租赁证券化项目绩效纳入住房租赁企业信用评估体系评估指标，对严重失信者依法采取联合惩戒措施。 业内一些人已经注意到了这一说法，并认为上述安排具有很强的前瞻性和重大意义。同时，他们也猜测这可能代表着中国证监会和住房和城乡建设部已经就房地产证券化的自律模式达成了一定的共识。

中国资产管理协会副秘书长陈春艳透露，中国资产管理协会已经成立了一个reits工作组，该工作组将与相关部门合作，共同推动公开发行reits的发展。下一步，将在《基金法》框架下推进房地产投资信托基金的基本制度设计，加快推进资产证券化的上市规则和房地产投资信托基金的监管与自律制度。

李冰表示，结合国内外经验，中国房地产投资基金协会仍应由监管部门发起，由交易所、注册机构等reits市场主要参与者共同组建。同时，应吸收现有专业平台的建设经验，考虑以具有丰富发行经验的大型发行人为主要成员单位，并考虑部分专家学者作为治理团队。