县城房价“小涨易大涨难” 刚需出手应理性

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在城市能源层面，近几年被媒体报道为“四五”的县城，由于大量建设和人口外流，房屋积压明显，成为2018年“去库存”的重点对象。2017年底，住房和城乡建设部提出，2018年的重点任务之一是建设县乡镇，并提出了580万套棚改目标。

《国家商报》记者注意到，相关数据显示，2017年中国各级城市新增商品房交易面积有所下降，但三线城市交易面积同比下降11%，远低于一线城市42%的降幅，也弱于二线城市22%的降幅。2017年，四线城市的市场份额上升至64.3%。

是什么在推动四五线“县级”城市的房地产“反攻”？在这种情况下，第四、第五条线的楼市是否仍像报道所说的“有很多存货要去”？县房地产市场的现状如何？

农村改革的货币化促进了县城的去库存化

“典型的三线城市往往以人口外流和平均经济增长为特征。然而，即使在当地总体经济形势的背景下，这些城市在2017年的市场行情中也出现了上涨。”浙商证券(601878)的报告明确提出了近年来中国三线城市房地产市场“不平衡”的现象。

在它看来，“棚改”是促进三线城市房地产发展的最重要因素。

广发证券(000776)(香港股票01776)在最新的研究报告中提供了一组数据。由于棚改货币化超出预期，预计2018年全国房地产销售面积将增加3115万平方米，增速将提高至“-2%”。

数据显示，截至2017年底，全国房地产市场的库存减少了1.5亿平方米，四线城市成为明显的“主要参与者”，减少的主要是住宅。

以湖北省荆州市为例，虽然该市的经济和人口并未呈现出良好的增长趋势，但由于实施了大规模的棚改货币化安置，当地购房需求得到了提振，而库存被淘汰，房地产市场的库存在短短两三年内迅速被淘汰。

数据显示，2017年下半年，荆州市商品房库存下降至150万平方米左右，清仓周期仅为5个月左右。同时，荆州市商品房平均售价约为10000元/平方米，明显高于2015年不到6000元/平方米的平均售价。

同样，根据湖北省黄冈市黄州区中央参考研究所的研究报告，实施货币化安置后，积极引导住房储备和优先购房，居民购房热情高涨。2017年，共销售商品房1.1万套，同比增长19.4%，销售面积137万平方米，同比增长23.3%。库存面积迅速减少到76万平方米，库存消化时间约为6.6个月。

告别“盘点”时代的是浙江宁波奉化。2015年之前，宁波奉化市场需求低迷，库存高。自2016年至2017年大规模棚改以来，出现了大量只需拆迁的群体，占整个市场的一半以上，促进了当地房地产市场的复苏。

浙商证券直言不讳地表示:“自2015年以来，四线城市房地产市场快速发展的根本原因不是经济和人口的驱动，而是股改的货币化。”

“由于历史原因，3月和4月的五线城市大多过于依赖第一产业，城市化率过低，这是提振本地购房需求的最大阻力。工棚货币化是解决这一矛盾的首选方案，可以使房地产投资更充分地传导到购房需求方。”浙商证券认为。

城市化背景下的返乡潮:小城镇房地产市场的第二个导火线

但是工棚货币化背后的驱动力是什么呢？这是日益增长的城市化带来的需要。

安居克首席房地产分析师张博对《国家商报》表示，当前县域房地产市场主要受到两个方面的影响，一是政策红利，即贷款和首付政策、利率优惠、住房补贴、税费减免等。；第二，来自周边大中城市的辐射，以及一些三四线城市强大的经济实力，不仅可以吸收本县的人口，还可以稀释本县的购买力。

然而，中国的城市化促进了农村人口向城市的不断转移，促进了小城镇和县城人口向大中城市的转移。在这种背景下，当城市住房价格差距日益扩大，一、二线城市调控政策不放松时，返乡购房需求大幅增加。

浙商证券的研究指出，在过去几年里，五线城市的住房价格滞胀主要是由于高库存。许多农民工回家后对房地产的价值并不乐观，更多的人在离四线城市不远的省会城市买房。然而，由于近两年大城市房价上涨，这三个四线城市的房价优势逐渐显现。随着城市基础设施的升级，越来越多的移民选择回家买自己的房子，改善家庭的生活环境。

根据春节期间返乡购房者的调查结果，超过60%的人认为他们家乡最大的变化是房价上涨。“这就是为什么在2018年春节期间，四线城市出现了明显的返乡购房热潮。”张博直言不讳地说道。

县城里的小楼容易拔地而起，只需要理性是很难的

基于上述因素，张博告诉《国家商报》记者，尽管县域房地产市场难以上涨，但小幅上涨将继续出现。

为什么它会继续小幅上升？据张博称，从2018年到2020年，工棚改革的目标仍然是1500万套。在这样的背景下，全国县城的整体住房需求将保持高位。

新城控股有限公司高级副总裁欧阳杰(601155)也在接受《国家商报》采访时表示，2018年，由于供应不足，一、二线城市的销售将继续下滑，而三、四线的库存已基本消化，因此房地产市场需要受到三、四线疲软和县城工棚货币化的推动。

不可否认，县内的购买群体包括居民的购买需求、进城务工人员的返乡需求、城市村民的购买需求以及拉动购买需求释放的棚改需求。其中，农民工回乡买房是一个潜在的去库存点。

根据“十三五”规划，到2020年，中国常住人口的城市化率将达到60%，这意味着将有近7000万农村人口转变为公民。

浙商证券报道称，随着一、二线城市调控的深化，农民工在工作场所购房的意愿可能会明显降低，而返乡购房的比例和意愿将进一步提高。农民工返乡需求是县级城市房地产市场发展的重要潜力。

但为什么很难大幅上涨呢？张博指出，经过两年的棚改和加速去库存化，大部分县城的价格都经历了明显的上行调整。尽管2018年有多达580万套住房改革目标，但可以肯定的是，县城房价上涨的预期一直很弱。

“但是，也不排除一些前期房价较低的县会弥补涨幅，或者品牌房企的到来会推高区域房价。总体而言，在房改背景下，县城房价仍有上涨势头，但势头已经很弱。

张博表示，对于那些在预期房价下跌后才需要买房的人来说，这不是一个好的选择，并建议在2018年选择适合他们的项目。

此外，就政府而言，在鼓励农民工回乡购房的同时，也要做好供给方面的结构改革。比如，增加新建房屋周围的教育、医疗等公共服务的供给，对农民工购房给予更优惠的信贷政策，让他们在城市定居，享受未来的幸福生活。