杭州楼市调研:满城尽是拆迁户 房价暴涨神话何时结束

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杭州的牛市能持续多久？支撑杭州房价上涨的因素是什么？高房价会让杭州重蹈2011年的覆辙吗？带着这些问题，我开始了杭州之旅。

我已经7年没去过杭州了。我在2011年失恋，去杭州西湖放松。就因为白夫人小时候看得太多，去断桥重温心痛应该是合适的。我总觉得杭州是一个很浪漫的地方，让人流连忘返。

如果有一个彼此相爱并且有合适工作的人，住在杭州真的很好。我非常喜欢杭州的房子。景观设计水平很高，城市管理水平也很高。最受称赞的是汽车让行人通过，这在一线城市是做不到的。

这次，我匆忙去了杭州。第一天，老板王宗带我逛了滨江区、萧山区、商城区、闹市区和西湖区，他也是一个房地产投资爱好者。第二天，一位大学老师带我去拱墅区踩盘子。我非常感谢他们陪我参观这所房子的辛勤工作。此外，我还要感谢《微微书风》的编辑在我杭州之行中给予我的指导。

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踩踏情况

王先生首先带我去了位于滨江区杭州的宇宙中心，靠近奥林匹克体育板块。没有新盘子。我们去了信达中心杭州一号院的售楼处。我们前期开房，单价是46800元/平方米。全价只能通过依赖关系来购买。目前，没有房子出售。接下来，我们将开一个酒店式公寓。

迎峰路奥林匹克体育兄弟(荣创时代奥林匹克城、龙湖浦田、荣鑫聚创世纪)的限价为3.5万元，前两个已经售罄。据说龙湖浦田需要50万茶费和45万停车位，还有大约730套荣信保利创世纪。我不知道它们什么时候会被打开。周围二手房的成交价格超过4万，因为有明显的差价，没有任何关系是买不到的。杭州刚刚出台了一项政策来实施摇号，普通老百姓也有点希望了。对新光盘的需求不足，所以购买它们肯定是有利可图的。

然后我去了萧山区，城市的整体外观也很好。商业氛围暂时很差，但入住后，有这么多的住宅区，所以不应该有商业综合体。

目前，龙湖田驹9号楼仍有尾房出售，均价在32000-33000元/平方米，主要户型面积为139㎡。附近二手房价格参差不齐，有1万多套、2万多套、3万多套和4万多套。因此，如果你想参考它，你不会知道新房子的价值，直到你找到相同的产品。

当我们在世纪城漫步时，我们看到了金色的河畔和江南，这让王先生想起了2011年至2015年杭州房价调整的情景。正是由于牛市和熊市的大起大落，王先生对疯狂的房地产市场产生了一些敬畏。

他记得很清楚，2014年7月，金江南的开发商突然将价格降至16000元/平方米，比年初的预定价格低了5000元，打破了整个市场的价格防线。《春》和《钱塘》原本卖22000元，但卖不出去，只好降价。目前，这些社区有4万多套二手房。然而，美哉美成的礼品面积是超级无敌的，90多平方米相当于120个。事实上，单价并不贵，而且现在由于严格控制很难窃取面积。

滨江区政府不是靠卖地生存，而是靠发展孵化企业，并已走上良性发展之路。该地区的规划非常新，商业、办公和住宅建筑混杂在一起。这种模式节省了通勤时间，并依靠该地区的办公室工作人员来支持住房需求，因此房价不会大幅波动。王表示，2012年滨江区房价下跌15%后才稳定下来，成为杭州房价的风向标。2015年，

另一个房价相对稳定的地区是老城区，因为新房子不多，而且经历了几轮业主换手，所以房价基础相对稳固，降幅相对较小。

最明显的冲击发生在当时的偏远地区，比如下沙。由于当时还是经济开发区，房价下降了一半，从2万降到1万，九宝从3万降到1.5万。然而，新的报价太多了，没有人接手。因为下沙属于高教园区，虽然人多，学生不买房，所以没什么帮助。

虽然下沙现在已经回到了3万，但九宝也已经回到了近4万。区内新址已开发，配套设施逐步完善，生活氛围更加成熟。但是在那个时候，那些在高点买房子的人被关了七八年。

“2011年，南京成了杭州的收割机。我们公司有100多人离职，其中很多人去了南京，还有一些人回到了武汉和成都。当时南京的房价只有一万多，杭州的房价是二万多。价格差距太大了，所有这些显然对人才更有吸引力。在经历了2014年的下滑后，他们突然带动了许多行业，并带来了更多的就业机会。杭州有很多人。更多。”

因此，面对目前的疯狂，王先生仍然有挥之不去的恐惧，但资本是贪婪的，人们很容易忘记面对诱惑。

第一天下午，我穿过枝江大桥，参观了西湖区的云起镇，恒大水晶广场，现在已经超过3万人了。2015年，首付仅为5万英镑。低成本和高杠杆通常是开始的好机会。然而，由于当时的恐慌，许多人不敢购买，也没有商业支持。据王先生说，它是年轻艺术家和艺术家的聚会场所。没有办公室规划，这是一个纯粹的旅游胜地。目前，那个地区比较荒凉。不过，有几个展馆的计划，将来建也没问题，但我想那里的人过去得靠滨江来买，但一定要和滨江有差价，才会有需求溢出。因此，2014年卖了1.6万元，现在卖了3.6万元，还不如滨江区和枝江一号绿城，是一个比较好的社区，只需要4万套左右的二手房。

第二天，我和浙江大学的老师们聚精会神地看着拱墅区的新盘子。

神华板块有很多新址，杭州的景观设计对我来说是最有吸引力的。江南水乡的感觉特别好。(呵呵，虽然我不是来欣赏房子的，但我浪费了很多时间看样板房，否则我可以看未来的科技城，没有时间。)。

2016年收购的荣鑫arc大厦，土地价格为3.2万元/平方米，但现在售价为4.9万元/平方米。在价格上没有优势，所以在杭州这么热的市场下有房子可以选择。

合景天伦，在43，000到50，000之间。

杭州金茂大厦，建筑面积125-168平方米，住房率低，平均价格约为5万元。现在没有出售的余地了。

融创怡和花园的价格预计在48，000-50，000之间。它还没有开业，只有三个155平方米的房间。据说现在很难偷到这块地方，而且男女比例都很平均。

我忘了上图是哪个样板房了。这些房子几乎都是一样的，差价不大，而且房屋的收购率很低，都在70%以上，而且产权面积也很大，所以总价算起来至少有600万以上，只能由装修过的换房者和财大气粗的拆迁户购买。

与周围的二手房相比，没有明显的价格优势，所以没有奥运体育板块那么受欢迎。但对他们来说，整个地区相对较新，地段也非常中心。如果你在西湖文化广场买四五万套旧房子，你还不如在这里买新房子。

周边地价在3万至4万元之间，神华新的房价上限为5万元。与南京和合肥相比，可以看出，杭州政府对房价有很高的容忍度，给开发商留下了空的利润空间，至少没有让开发商赔钱。合肥和南京都是不得不亏本出售的房地产企业。

魏伟说，房间的编辑把我介绍到杭州的低价位

需求18000的象升群贤大厦；

良渚新城20，000，需要全额，90个房间，180万，需要全额，大家去抢吧；

云谷镇有26，000套万科西雅图和42，000套二手房，具有明显的差价和巨大的套利空空间。

此外，根据克尔的报告，在限价令和签约限制政策的影响下，二手房销售价格倒挂现象在热点地区较为明显，尤其是地铁沿线和市政规划较好的新兴行业。首先，二手房的价格在70%左右。同时，二手房的高价凸显了新房的高性价比，而且很难找到房子。

总之，杭州的新住宅市场有点像南京的。很难用明显差价的新房子来买房子。然而，平均性价比已经开始下降，整体热度仍高于南京。南京的低性价比已经开始变得更低，但杭州并没有被遗弃。

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轻便电炉

回顾过去，2011年杭州房价下跌如此严重有很多原因，主要是因为杭州房价涨幅过大，泡沫过大；二是全球金融危机导致浙江加工贸易遭受重创，企业资金链严重断裂，杭州实体经济存在问题；第三，监管时间过长。

有时候，我们不能只看当地的房价。毕竟，首都和人口在全国各地流动，当时杭州的人口增加到了2万。我们必须知道，当时北京、上海和深圳的房价只有二三万。显然，杭州被高估了。

然而，杭州人真的很害怕摔倒，所以即使合肥的增长率在2016年是世界上最高的，杭州人还是睡着了。不管其他国家如何崛起，杭州都无动于衷，直到9月20国集团(g20)会议召开之前，杭州的房价一直没有调整到位，杭州的价值立即被全国人民低估。

然而，在2016年9月和2017年9月之后，杭州不仅填补了过去的低估坑，而且还呈现出上升趋势。目前，杭州的平均价格已经超过3万元，就算有灯笼，也找不到1万元的盘子。即使临安从县城撤到一个区，杭州的城市面积立即翻了一番，但临安的价格却被适当地炒了几万，这说明杭州有很高的交易能力。

杭州钱江新城最大建筑面积为65000平方米，市中心建筑面积为50000平方米，城西文化教育建筑面积近50000平方米，区政府、奥体、申花建筑面积为45000平方米，未来科技城、萧山开发区建筑面积为32000平方米。

然而，我与杭州人交流后发现，与上海相比，杭州的价格并不贵，只有上海的一半不到，所以杭州没有被高估，还有空.

上海的豪宅唐城的产品为16万套/平方米，平均豪宅为13万套/平方米。普通房子的一个好部分至少有10万平方米。

杭州低估了还是上海高估了？

2011年，杭州的房价与上海相似，但现在杭州的房价比上海低一半，至少这是一条安全的防线。

因为这次我没有游遍杭州，我的意见仅供参考。

当我去一个城市时，我通常会去宇宙的中心去看一看，了解它们的共性，总结规律。基本上，合肥、南京、杭州、福州的每一个新规划区都是本轮价格涨幅最高的区域，因为政府对它有很高的定位，并全力打造，配套设施齐全，市容市貌高，居住舒适度高。但是，当这种地方还处于发展的初期阶段，比如2011年到2014年，可能就没有配套设施，真的很荒凉。当地人一般只购买成熟的老城中心，找不到新城区的价值，所以底部一般被外国投资者挖掘出来，因为在很长一段时间开始时，这个新城区会频繁出现在投资泡沫中。/“刚开始的时候，我没有理会，但是当各种配套设施逐渐跟上的时候，入住率达到了60%以上，等一切都成熟的时候，房价对你来说就太高了。在新城的平地上建造高层建筑要比翻新老城容易一百倍。如果政府想要政治成就、国内生产总值和城市名片，它将建设一座新城市，而且新城市的房价升值速度通常会比老城快，甚至是老城的几倍。旧房子的升值潜力将远离表现不佳的新区域，这是每个城市的一贯共性。

我想如果你只是需要买房子，你可以先看看政府的地铁计划。杭州将在2022年亚运会前开通10条地铁线路。优先在地铁沿线购买。

地铁线路最密集的地方必须是市中心，位置必须是无敌的，但这并不意味着房子的价值是最高的。除非是一个非常新的住宅区，否则不推荐买旧房，除非它可以被拆除。在新规划的区域中，空升值空间相对较大。

在未来的科技城，阿里巴巴已经搬到了那里。一些媒体对那里的发展非常乐观，认为阿里将带动一批企业在周边地区发展，这是杭州新的增长点。具体的计划我没有查，但是从地图上看，我觉得它离市中心很远，现在房价在3万到4万之间，地铁规划只有一条线。可以看出，整个杭州地区的重要性不是很高。阿里在杭州有几千名员工？超过3万？一个企业不能完全决定一个地区空房的房价上涨，还取决于其他公共配套计划。

华为在深圳就是一个典型的例子。华为员工的购买力足够强大，员工数量是阿里的几倍。然而，华为所在的地方，房价涨幅远高于表现不佳的深圳。这并不是说华为的工业吸附力不够，而是地区规划太差。没有医院，没有好学校，没有公园，没有公共设施，周围的环境一团糟。附近的社区是欧洲和非洲。住在华为周围感觉很低。我完全不能显示我的身份。至少有钱的高管不会住在附近。一些华为员工宁愿每天开车或乘坐班车，即使他们在交通堵塞的情况下通勤上班超过一个小时，他们也不想住在附近。你周围房子的价值是多少？因此，归根结底，不是一个企业能够决定一个地区的房子的价值。

总的来说，如果离市区的距离差不多，低价才是王道。它越便宜，安全边际就越高，上空空间也就越大。在限价政策下，应该优先购买新房，二手房倒挂最多的地方，应该优先购买。

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城市基础

杭州的牛市能持续多久？支撑杭州房价上涨的因素是什么？高房价会不会让杭州再次遭遇滑铁卢，2022年亚运会会不会成为拐点？

近年来，伴随着网络经济的浪潮，杭州正处于一个崛起的时期，阿里作为一个企业不断地拂去自己的存在意识。在g20峰会聚焦全球焦点后，杭州也有所膨胀，一些人甚至开始猜测，杭州将取代广州，升级为一个新的一线城市，一线城市的自然房价将升至一个新的高度。

客观地说，杭州是少数几个不依靠重工业挤进万亿gdp俱乐部的城市之一，也是中国名副其实的电子商务之都。杭州聚集了全国三分之一以上的电子商务网站，除了阿里巴巴，还有蚂蚁金服、网易、蘑菇街、51信用卡等一大批互联网明星企业。互联网金融、电子商务、大数据、云计算等新经济为杭州吸引了大批中高端人才。公司拥有众多知名企业，如Hikvision (002415)、吉利集团、大华(002236)、恒生电子(600570)、娃哈哈、财险、杭钢等。，这对杭州的转型升级有着非常明显的推动作用。第三，工业发展迅速，这至少比南京有优势。

根据杭州市统计局的数据，2017年，杭州实现财政总收入2921亿元，增长14.2%；公共预算总收入1567亿元，增长17.4%，总量仅次于深圳，位居第二；从税收占财政质量的比重来看，去年杭州的税收占一般公共预算收入的90.4%，位居副省级城市之首。

近年来，在信息经济的指引下，区域经济快速发展，带动了杭州财税的快速增长。去年，杭州新增境内外上市公司28家，创历史新高，仅次于上海和深圳；共有163家上市公司，在中国排名第四，仅次于贝尚深圳。

随着新经济的快速增长，人口一直保持着快速增长的势头。根据数据，2017年，该市的常住人口在年底为946.8万。2015年、2016年和2017年，杭州新增常住人口分别激增12.6万、17万和28万。

经济基础决定居民收入，人口流入决定购买力。这些都是支撑杭州房地产市场基本面的有利因素，与房价和租金的上涨相对应。但是，如果房价和租金高到一定程度，就会对经济造成冲击，迫使一些人外流。

就我个人而言，我认为如果杭州能够保持目前的房价水平稳定，并为空的市场前景留有足够的空间，那么先打牢工业基础，然后2011年后的五年下滑就不太可能重演。现在杭州的产业定位确实比较高端，但是如果互联网经济继续扩张，会不会出现一些泡沫？我不知道。我只需要保持警惕。

此外，我认为现阶段支撑杭州房价上涨的最重要力量之一是房改计划。

2018年，杭州将有40，000户家庭搬迁，主城区将有61个村庄搬迁。在这40，000个家庭中，如果每个家庭有1000万，将有4，000亿资金进入市场。拆迁户肯定不会省钱，他们的投资渠道也很窄。当他们不买房子的时候，他们是不实际的。基本上，他们支持高端市场。

例如，萧山区，从2017年到2019年，改造了60个村庄，26000户，1000万平方米，其中27个村庄，10000户，2017年400万平方米；2018年，共有19个村庄，7500户人家，300万平方米；2019年，有14个村庄，8500户，340万平方米。

根据杭州市“十三五”规划(2016-2020年)，开工13.7万套，竣工22.8万套，其中19.4万套改造为安置房。但事实上，货币化安置的比例从那以后一直在增加，至少超过50%，所以你可以直接买自己的房子。

杭州将棚子更名为“硬仗”，并计划在“十三五”期间完成178个村庄的改造，其中包括139个拆迁改造、21个综合整治、18个拆迁整理；年度目标是:2016年21个村庄，2017年22个村庄，2018年27个村庄，2019年32个村庄，2020年76个村庄。

因此，不仅在2018年，而且在2019年和2020年。在接下来的两三年里，杭州的房地产市场仍然有改革资金支持买方市场，所以杭州的开发商不用担心没有买家，所以他们不用担心降价。但我们不必等到2022年。到2020年，杭州的重大基础设施和棚改将基本结束，所以有利的形势基本上是到2020年。

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房地产市场基本面

在决定房价的因素中，短期内最重要的是供求、货币和政策。

就需求方面而言，杭州的需求仍然很大，因为亚运会每个人都看涨，现在只买不卖，所以市场稀缺。如何增加供应是一项艰巨的任务。

根据杭州市住房和房屋管理局的统计，2017年杭州60%的首次购房者，以及60%的90平方米以下的人。2017年3月，杭州进一步调整限购政策后，外国买家成交率大幅下降。全年杭州市外来购房总人数占市区新增商品房交易总量的14.4%，明显低于2015年(19.5%)和2016年(33.8%)。2016年，拥有更多购房者的上海购房者在2017年仅占1.8%，下降了5个百分点。因此，监管是有效的，至少投资者被挤出来了，剩下的只是需要。投资者越少，炒作就越少。然而，由于新住房市场的价格差异，所有投资者只需要抓住它，所以它仍然很热。

在供应方面，杭州的新住房市场仍然供不应求。截至2018年3月24日，杭州现有住宅24，242套(含临安、富阳)，其中杭州市区(除临安、富阳外)仅剩下17，150套，且只能出售2个月以上。

二手房市场的成交量仍处于较高水平。2017年，杭州售出118，557套二手房，同比仅下降1.8%。今年的营业额应该比去年低得多。

从2017年的土地转让看2018年的新房供应量。

2017年，杭州市(含萧山、余杭、富阳、大江东去，不含临安，下同)共出让住宅用地93块，总出让面积586万平方米，比2016年增长4.9%；营业额为2025.4亿元，同比增长24.7%。

如下图:2013-2017年杭州市区土地出让面积和交易金额对比

可建面积981.5万平方米，比2016年增加2万平方米，基本持平，面积没有增加，但地价有所上涨。

从区域来看，城市房屋买卖涉及的土地主要分布在主城神华、襄樊、城东新城、丁桥、三墩板块，余杭良渚、崇贤板块，萧山市北、南区板块。其中，拱墅区已出售10块住宅用地，建筑面积75.8万平方米，占主城区住宅总建筑面积的24.1%。该地区的神华板块是目前主城地价最高的板块之一，所以神华土地如此昂贵，房价如此之高也就不足为奇了。

下图显示了2012年至2017年杭州新增住房供应的数量和面积

如果2017年出售的所有土地都在2018年建成，面积将只有981万平方米。从过去几年新房供应的比较来看，仍会觉得供应不足。

当然，杭州将继续出售土地。尽管金融增长很快，但还是有必要开放亚运会，修建各种场馆，重建工棚和拆除建筑物，以及修复地铁。然而，为了监管和控制，是不可能离开土地的，所以政府将控制自己。据估计，2018年土地出让金额不会超过2000亿元，因此土地供应不会好很多。

然而，在2019年和2010年，市场供应的优势之一是，从棚子搬迁的房屋开始进入市场，但这些搬迁土豪慢慢耗尽子弹。届时，市场的供求结构将逐渐逆转。

我暂时不会下太大的判断，我会在市场展望之后继续关注杭州市场。就2018年而言，杭州楼市仍应注重稳定。因为新房子是有价格限制的，如果你想涨，就没有办法涨。二手房不能随意涨价，因为它们价格便宜。否则，在摇号政策之后，将会有销售限制政策。