房企谋变大潮流：转型城市运营商

本篇文章1651字，读完约4分钟

[摘要]北师大金融研究中心主任钟伟曾公开指出，房企的转型是将产业负载在房地产之上。同时，住宅企业的经营能力决定了自持物业的潜在价值。

《时代周刊》记者杨静

在“舞动的大象”时代，碧桂园、恒大、万科等竞争对手带来的危机感，让越来越多的房企加入了军备竞赛。

强烈的变革欲望不断渗透，每个人都在努力成为时代的模范学生。一个主要方向是削减城市运营商。

在这个浪潮中，每一个房地产企业不仅是一个独立的个体，也是一个前进的同盟军。这背后是对变革的坚定信念以及善于尝试和犯错的智慧的考验。

请不要叫我开发者

在博鳌21世纪房地产论坛第17届年会上，清华大学房地产研究所所长刘泓宇表示，房地产行业已经进入了以资产管理为重点的阶段，探索空市区房改和资产运营管理非常重要。

改造城市运营商以适应当前的主题。原因是在下半年的竞争中，单一的房地产开发已不能满足日益增长的买家需求。在工业、商业、文化、旅游、医疗、养老等复杂的高层次需求中，购房者的需求亟待解决。

另一方面，随着城市的快速发展，政府在出让土地时也附加了工业化等操作要求。适应这一变化，拓宽征地渠道。

开发商已经做好了准备和计划。

例如，招商局蛇口(001979) (001979.sz)在经历了前所未有的重组后，宣布将转型为一家拥有公园、社区和邮轮三大业务的“综合城市运营商”。以已经发展了30多年的蛇口为起点，招商局蛇口的邮轮母港和城市运营模式将辐射全国乃至全世界。其城市运营商的理念和商业模式不仅将在中国扩张，还将被带到海外。

自2015年10月起，中国金茂(以下简称“00817.hk金茂”)从传统的房地产开发商转变为城市运营商，从房型房地产转变为中国金茂。

与产业对接是绿地控股(600606，咨询公司)的特色。格林兰集团董事长兼总裁张玉良曾坦言，未来城市化的根本是“生产与城市的融合”。据《时代周刊》记者对绿地的肯定，绿地在发展过程中将紧跟当地政府的产业定位。

成为城市支持服务提供商是万科(000002.sz)对服务人民和城市的回应。张海向包括《时代周刊》在内的媒体披露了上海万科作为“城市支持服务提供商”——热带雨林的系统化和个性化定义。

上海万科对热带雨林本身强大的生态系统感兴趣。“‘热带雨林’是一种商业逻辑和个性化策略，不能被提出和模拟。它可以在市场波动的情况下自动调整，其阻力稳定性最强，有利于该格式的均衡增长。”张海向外界解释。

当万科、绿地、金茂系统全面进入城市综合开发经营领域时，一些企业也从城市更新的角度进入竞争。中国企业(600675，诊断单元)(600675.sh)是上海一家老牌国有房地产企业，其战略目标包括从房地产开发商转型为城市更新平台的综合服务提供商。

一些中小房企也向城市运营商发出了号角，包括豫州房地产(01628.hk)和钟君集团。

重塑商业模式

以上所述可为今后提供很好的样本参考。但前提是这样的尝试应该经得起时间的沉淀。

重要的是要知道转型城市的运营商对开发商提出了更高的要求。城市运营商想要实现的是使他们自己的项目成为城市发展和建设的有机组成部分。

诚然，优秀的资源整合能力、工业运营能力、城市规划和商业发展能力往往是必要的。对于房地产企业来说，这些城市运营项目大多需要自给自足，不能出售，因此对资金和运营的要求极高。

从本质上来说，运营商拥有资产和运营管理，其中装载和植入行业将是核心能力之一。

北京师范大学金融研究中心主任钟伟曾公开指出，房企的转型是将产业放在房地产之上。同时，住宅企业的经营能力决定了自持物业的潜在价值。运营能力可能超过开发能力、建设能力和投资能力，成为测试开发者的指标。

清华城市规划设计研究院副院长彭建波也做了同样的解释。在他看来，中国的城市化已经走到了今天，在未来30年甚至更长的时间里，它应该是“生产-土地-住房”的逻辑，主导产业，带动土地价值和财产价值的提高，并在产业发展中创造就业机会，以吸引人口集中。

转型之路是艰难的，城市运营商转型更是艰难，这种艰难也是行业的艰难。