罗振宇藏了五个房地产脑洞在跨年演讲里…

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事实上，罗振宇在每次新年演讲中分享什么对我来说并不重要，重要的是他提出的大量问题和好奇心能否激发你自己的共鸣，让你更多地思考自己的行业。

对我来说，这就是我。

我一直希望我能用一双好奇的眼睛来帮助你呈现我所见过的这个奇怪的房地产。

所以我想和你谈谈我个人的想法。看完整个视频后，我看到了五个与我们的房地产行业密切相关的话题。

1.恒大地产真的只需要50家房地产企业吗

这是今年演讲开始时与你讨论的一个话题

房地产行业的强者在今天的规模越来越大，没有人能撼动他们的地位。

在互联网市场上，毫无疑问有两个爸爸姓马，一个是腾讯，一个是阿里，这两家公司几乎垄断了互联网上的所有机会。

事实上，这一点在罗振宇过去三年的讲话中已经重复了。已经提到了。

腾讯和阿里构建的生态链让几乎所有其他行业的从业者都无处栖身，这两个人物成为了焦点。

我不知道未来房地产行业是否会只剩下两个开发商，但有一个现象值得所有房地产业主关注。

一个行业中只有50家企业能够生存并且值得投资，这就是美丽的50条法则。

如果你把它放在房地产行业，当行业稳定时，这个市场可能只需要50个开发商。

事实上，这也发生在其他行业。我们可以想象我们周围的日常必需品。我们能说50个品牌吗？

因此，在这个时候，我们可能会问自己，如果我的公司是前50名，如果不是，我该怎么办？

美国五大企业占整个美国经济总市值的10%以上。工业高度集中。

腾讯的市值已经占到了港股市值的10%，这在中国更为明显。

因此，我们可能会问自己第二个问题:房地产行业会不会有两个绝对的老板“腾讯和阿里”？目前，行业前三名的差距不大，第四名融创也很激烈。

今年，前三家公司的营业额已超过5000亿英镑，这在业内基本上不到5%。根据他们的万亿目标，这也恰好是10%的市场份额。

因此，按照这种趋势，也许10%的绝对巨头会出现在房地产的稳定期，但从其他行业来看，只有大约两个，类似于腾讯和阿里，类似于mobike和ofo，然后进入寡头垄断的行业去战斗。

那么我们也可以想，如果只有两个，会是谁呢？说实话，让我来选择。我可能会选择万科和融创。你会选择谁？

事实上，当我们看其他行业时，似乎这个未来肯定会发生在房地产圈。如今，大头越来越大是一种趋势。我们需要怀疑的是哪一天会被决定。

2.厨房会成为第一个消失在室内的空房间吗

我之前做过一个调查，问了几个房地产开发商，如果一个室内区域先消失了，你会选择哪一个。

那时，一些人选择了厨房，而另一些人选择了客厅。

但是从今年的趋势来看，一个现象实际上已经开始发生了。

随着外卖的兴起，方便面的销量成功直线下降。

这就是互联网的魅力。你真的不知道最后是谁杀了你。

外卖的兴起已经成功地取代了大多数人暂时吃饭的选择。对于吃饭的场景，外卖是一步一步吃下去。

这本身就是对厨房区域的影响。

如果这只是一个维度，我们也许不必担心。令人担忧的是，另一个维度的空厨房也是由互联网提供的。

罗鹏在讲述行业发展越来越快的故事时举了一个例子。我不知道你是否还有印象。

在一线城市的定向社区，一些家庭主妇在装修房子的时候真的在想一件事:你想买冰箱吗？

因为现在物流很方便，你想要的任何配料都可以在一个小时内送到你家，所以你根本不需要考虑储存东西。

是的，随着物流的发展，我们可以很容易地找到新的东西，如果冰箱消失了，对厨房/房间来说也可能是一个很大的改变。

说实话，冰箱在年轻人生活中的使用状况也开始发生变化。从储存食物到零食，越来越多的年轻人把冰箱直接放在客厅里。

因此，我们可以看到，互联网不仅没有取代厨房，反而日益改变了人们的饮食方式。

如果我们说公寓类型空的下一轮变化，我敢打赌厨房空的变化可能不会完全消失，但很有可能他将融入空的家庭之一

3.二线和三线是否迎来了最佳反击时机

二线和三线城市是当今培育品牌的最佳场所

这是因为这样一个城市天生具有巨大的优势，商业可以在规模和成本之间取得更好的平衡:它有一个相对较大的市场和可控的成本。

反过来，这基本上是二线和三线城市的最佳机会。企业和城市必须有互惠互利的关系，这可以孵化品牌。从本质上说，它代表了一个产业的落地，而产业的落地和升级必然会带来城市价值的提升。

另一个维度

另一方面，非常重要的是，这群人仍然有强大的购买力。

小城镇的年轻人以前不想花钱。本质上，他们没有找到适合他们的东西。一旦他们找到了，他们就会爆发出惊人的支付欲望。

《狼斗士》在一线城市的票房并不是最好的，很多人仍在抱怨，但它确实是二线和三线城市年轻人的最爱。有了这份爱，狼勇士队赢得了超过50亿元，远远落后于第二名。

你可以不同意他们的品味，但你必须承认他们的购买力和支付意愿。从本质上讲，他们没有住房价格负担，他们的购买力不逊于任何人。

有些人，富人和有支付欲望的人。这样的城市太可怕了。只要供应适合他们，需求可以说是尽快打开。

这将在未来五年内大量发生，奇迹将集中在二线和三线城市。

因此，供需双方的重合很可能导致大量二三线城市出现最佳的反击机会，再加上后期的政策倾向，比如户籍政策，比如城市群的发展，比如高铁的不断猛跌，一切都是为了点燃经济的最后一步。

这个时间点有多长，快2-3年，慢5年，然后是三个四线城市。

城市变得越来越平坦，这符合所有的城市经济规律。

4.租赁和销售会结合起来征收认知税吗

事实上，今年的讲话是模糊的，但如果你连续三年看罗鹏的新年讲话，你可能会找到共鸣。

超级用户在思考吗

你能圈出多少超级用户，这是你的护城河，将来你能孵化出什么样的产品取决于你的收入。

事实上，这个概念类似于去年演讲的一个片段。

是圈地理论

我清楚地记得罗鹏曾经说过这样一句话:这个社会越来越像是在经营房地产行业的逻辑。

先圈出这块土地，将来这块土地上的所有建筑都必须支付地价和税。

因为我不知道什么产品可以孵化出来，在这个圈子之后，我必须付出一些。

如果你越来越抗拒认知新奇，那么你需要支付越来越多的认知税。

土地买得越晚，就越贵，认知上也是如此

因此，从本质上来说，这种现象在房地产业也正在高强度地发生。随着租售并举的实施，大量定向住房企业开展圈地运动，大量以租赁经营为名的土地被囤积。

然而，我们不知道是否可以在这个模块下孵化任何产品，所以支付认知税应该是这个过程中的一个特定过程。

这可以解释为什么土地租赁如此便宜。很多人理解这是为了防止国有资产流失，但我更愿意理解的是，“认知税”的数额被留到以后发展，给了房企犯错的机会。

因此，如果我没猜错的话，在接下来的两三年里，租来的房子会赔钱，或者东墙会被拆掉来补西墙，但这并不重要。这是支付学费的过程。

但是从另一个角度，我们可以认为，如果你是一个租房者，也许这是一个获得红利和便宜的好机会。

5.房地产业主的工资会出现巨大的分层吗

事实上，这一点在今年的发言中没有提出，但在去年提出了。但是，我认为由于房地产的内在滞后性，这个假设性的问题可能会在未来两年内出现在房地产行业。

去年罗鹏发表演讲时，有这样一个描述互联网行业内部格局的数据。

当行业进入寡头垄断时，行业的劳动力也出现了严重的分层，金字塔顶端的一小部分人创造了行业的大部分价值，而剩下的从业者只有普通的能力，他们的经济水平直线下降。

事实上，这是企业垄断后任何行业人员流动的必然情况

如果你认识到房地产进入寡头垄断的趋势，很快就会出现人员流动和工资水平的变化。

我记得当我在E-Wharton的美国区学习的时候，我的导师陈凯曾经和我认真地谈过一个话题。他说，房地产行业正变得越来越标准化和模块化。事实上，房地产业主的工资不应该这么高，这与其他行业太不一致了。

陈凯的导师的怀疑可能是对的，但他们当时没有来。

我认为它将在未来两年加速，因为我看到了一个信号。

房地产开发商越来越愿意向顶级职业经理人支付高薪

作为老板，没有人是慈善家。当给高层绝对高薪时，他们背后一定隐藏着一句话:普通人能给我的薪水一定越来越低。

事实上，作为一个房地产业主，你可以感受到你的工作在过去两年的变化，无论是变得越来越传统，越来越机械，越来越支持苦力。

如果你有这种感觉，就意味着这种趋势正在你周围发生。

企业越大，就越像一座金字塔。顶级智慧控制着绝对优势，并获得最大利益。基层员工用梦想蒙蔽了眼睛，用紧张的工作切断了你的白日梦空休闲，然后强迫你接受低工资或售后服务佣金的工作机会稀缺的模式。

简而言之，这是一种不安全的收入

当然，当这个行业还在高速发展的时候，售后返还佣金的方式还是没有问题的。毕竟，销量仍在，但如果交易受阻，收入的下降可能会更加明显。

当这一天到来时，我认为它很快就会到来，也就是说，租赁项目运营两年后，如果市场注意力的绝对部分被吸走，做传统住宅房地产的同行可能会面临一个困难时期。

这就是我在这次演讲中的感受。这是同一个句子。我不在乎他说什么，但我更在乎他说后我的想法。事实上，每个行业都是一样的。别人说的所有真相永远不会是你的。只有经过我的思考，我可能会看到更多。

在房地产行业，乐观可能会让我们更坚定地前进，但有时我们需要带着稍微悲观的态度观察周围的一切。毕竟，这个行业的变化比我们想象的要快，多想想这个行业的各种线索，我们可能不会是第一个吃螃蟹的人，但也不要是最后一个陪我们的人。

人生晚期的人总是无意识的

我找到了我的晚年

我们可以一直好奇地观察这个世界吗

勇敢前进

工作的第一天，每个人都有一个快乐的新年，然后毕业典礼顺利进行。