潘?：客观评价房地产的地位和作用

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编者按:2017年底召开的中央经济工作会议，把“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”作为推进高质量经济发展的八大任务之一。在上届中共中央政治局会议上，“加快住房制度改革，建立长效机制”被列为重点任务之一。自2016年以来，“9？“30”楼市调控以来，中国房地产形势正在发生新的变化，加快住房制度改革和建立长效机制的条件正在逐步成熟。为此，本报特别邀请了国家统计局统计科学研究所原所长潘。本文就加快住房制度改革和长效机制建设发表了一系列意见，欢迎读者关注和参与讨论。

20世纪90年代，中国房地产业兴起，居民住房呈现福利分房和市场购房并存的局面。到本世纪，随着福利分房的逐步结束，商品房市场有了较大规模的发展。与此同时，政府先后采用经济适用房、“两限房”、廉租房等形式解决相对低收入家庭的住房问题。纵观20多年来房地产业的发展，它在改善人民生活条件、促进国民经济发展方面发挥了积极的作用。

首先，城市居民的生活条件有了很大改善。根据《中国统计年鉴》，2016年，全国商品房销售面积达到13.7亿平方米，是1998年的12.7倍。在2005年至2016年的12年间，它售出了108亿平方米的商品房；从2005年到2015年的十一年间，全国房地产企业销售了7723万套住房。

二是对经济发展有明显的拉动作用。2015年，中国房地产业占国内生产总值的6%，分别比1978年的2.2%和1998年的4%高出3.8和2个百分点。在大多数年份，房地产行业的增长率在季度会计公布的九大行业中排名前三。如果我们考虑到它与许多相关行业如建筑和建材的联合关系，以及它在税收和就业方面的作用，它的贡献将会更大。

由于房地产业需求旺盛，相对不需要更高的科技支撑，投资资金回收迅速，以至于很多地方把它作为发展区域经济的支柱产业，个人投资者也蜂拥而至，有些地区甚至依赖土地融资到了无法停止的程度。所有这些都对经济发展和人民生活产生了负面影响。

首先，房价上涨降低了居民的购房能力。从1998年到2015年，我国房地产开发企业每平方米建筑成本按现价计算增加了1.5倍，但商品房每平方米价格增加了2.3倍；成本占销售价格的比例也从59%下降到45%。虽然相关标准存在差异，但仍然可以解释二者之间的变化趋势，也说明房价偏离价值的程度正在扩大。许多人只需要看不起自己的房子，或者花三代人的努力，背负巨额抵押贷款来买房。

其次，它带来了房地产市场泡沫，增加了潜在的金融风险。在国际上，买卖租金比通常用来反映房地产市场的投资潜力和泡沫程度。将单位面积价格与租赁价格相比较，在200到300之间是合理的。但在中国的一线和二线城市，这一比例是400-600，甚至更高，泡沫已经很明显。在这种情况下，仍然有大量的房地产基金进入房地产市场，即使在监管的情况下，他们仍然进入市场与自己的资金，因为这些人仍然看好住房价格的预期。然而，泡沫会在一定程度上破裂，外国已经从过去吸取了教训。

2012年下半年，国家开始调控房地产市场，主要措施是限制购房和贷款。一年多之后，调控效果开始显现；截至2015年初，商品房销售面积和销售量均降至最低点，70个大中城市房价均呈下降趋势。由于房地产市场的变化给一些地区经济带来下行压力，9？30年代以来，有关部门和地方相继放松了“双限购”措施，导致一、二线城市房价居高不下，从而引发了“九？30”已经成为另一个房地产市场的规定。