楼市暗涌

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《时代周刊》记者杨静

过去一个月，各地的房地产市场都在飙升。

“临安买了房子，享受20%的最低首付。"

2月24日，浙商银行将城市非限制性家庭首次住房贷款比例从30%下调至20%。消息一传出，浙江临安的一个项目一夜之间就产生了这样一个新口号。

虽然浙商银行并没有在临安设立网点，但这个消息却像一只扑翼的蝴蝶，引发了当地许多银行如邮政储蓄银行纷纷跟进并推出20%首付。

然而，仅仅几天之后，在2月底，20%首付的购买政策在临安被停止。

另一对“蝴蝶翅膀”出现在河南驻马店。

2月21日，驻马店成为中国第一个推出降低首付比例政策的城市，推出了17项稳定房地产的地方组合措施。

就在几天后，2月28日，驻马店市政府接受了河南省政府的采访，当地政府网站上的17项政策也被删除。

业内人士理解这一点:尽管50多个城市出台了宽松的房地产政策，但“住而不投机”的大原则是不可能改变的。事实上，疫情爆发后对房地产市场的监管大多来自地方政府。

土地市场也在剧烈波动，北京和上海都掀起了土地拍卖热潮。就在河南驻马店出台17项政策的当天，杭州宣布将暂停4处土地的转让。2月5日、12日和13日，杭州有25个地块被暂停和终止。

房地产行业正进入一个微妙的时刻。

“观察这些政策分散的方式和时间，我们基本上可以理解中央政府对当前房地产政策的思考。”2月28日，全国工商联房地产商会会长李姣告诉《时代周刊》记者，地方政府正在谨慎地寻求政策导向和经济发展之间的平衡。

各地因市而制定政策

近日，《时代周刊》记者梳理了近一个月来“依市决策”的房地产相关政策，其中土地政策最为密集。

其中，有降低土地招标债券比例的措施，以青岛、南昌、三亚为代表；杭州、南昌和台州也出台了推迟签订土地转让合同的措施；拖欠土地出让金的城市包括杭州、苏州和南昌；承德、衡阳等地已引入分期支付土地出让金的方式。

以杭州为例，该市出台了土地出让金可延期21天的措施。根据《泰晤士报》记者的粗略计算，按照12%的年平均融资成本和21天的延期，对于一笔5亿元的土地付款，至少可以节省300万元的利息。

“供应、营销和存储”是另一个关键点。这些措施包括放宽福州、沈阳和苏州的预售条件；还有深圳、福州、佛山等。作为代表，放宽了对住房公积金贷款购房的支持。

李姣分析说，这种方法不是针对需求方，而是针对供应方。

事实上，在河南驻马店推出首套住房公积金贷款首付比例下调至20%之前，各地的房地产调控政策并未触及“限购限贷”、“降低按揭利率”等刺激房地产需求集中释放的层面。

3月1日，据一家20强房地产企业的区域总裁陈东(化名)称，在驻马店接受采访并经浙商银行和深交所澄清后，首付比例降至20%，这使得买家增加杠杆率变得不可行。

“引入需求方的政策需要极其谨慎，尤其是降低首付比例和增加杠杆，这很容易增加金融风险。”他告诉《时代周刊》记者。

李姣还认为，刺激需求的政策应该谨慎使用。

截至《时代周刊》发布新闻稿时，北京、上海、杭州等大热点城市尚未放松对住房贷款认定和贷款首付比例的要求。同样，自21日以来，石家庄、鹤壁、福州等非一线城市也在供应方面给予了一定程度的宽松，如土地拍卖和预售条件。

陈东对《时代周刊》表示，短期内需求方政策大幅放松的可能性仍然很小，而土地拍卖政策和预售条件调整等供应方宽松政策仍将是下一阶段的主流。

“至于全国房地产市场格局是否会改变，这取决于这些热点城市是否会被允许增加杠杆。”他认为。

带头稳定话语

最近，在接受《时代周刊》采访时，许多业内人士表示，当前政策的重点仍将是“稳定土地价格、房价和预期”。

然而，房地产市场的现状与以前不同，与2015年去库存化开始时房地产市场的上升趋势大不相同。在疫情爆发之前，许多开发商已经降低了2020年的销售增长目标。

2月5日，民生证券(Minsheng Securities)发布了一份报告，预测即使没有疫情的影响，2020年第一季度的房地产销售增长率也将从正数变为负数。

同样，房价增长率也面临下行压力。根据国家统计局的数据，1月份中国70个大中城市的新房均价同比上涨6.45%。与《时代周刊》记者相比，这是自2018年7月以来的最低增幅。

李姣从《时代周刊》记者的分析中指出，各地城市实施的调控政策有较大幅度的松动。可以看出，2019年，一些城市出台了公积金和人才补贴等措施。

"市场监管的主体是地方政府."3月1日，一位与住房和城乡建设部关系密切的人士告诉《时代周刊》记者，目前中央政府不会在全国范围内推行一刀切的调控政策，更重要的是，它不会走洪水泛滥的老路来刺激经济和房地产。

在货币层面，稳定已经确立。2月19日和21日，央行明确表示要保持房地产金融政策的连续性、一致性和稳定性，并表示要继续实施房地产长期管理机制。

2月25日，一家十大房地产企业的副总裁告诉《时代周刊》记者，城市政策的优势在于它可以被城市“检验”。从各地出现的“一日游政策”可以看出，该政策的反响也将成为一种政策的考验和考验。

海通证券28日在其报告中表示，当国内生产总值(gdp)增长、房地产投资、销售和价格这四项指标同时下降时，往往是房地产政策即将转向支持的信号。

虽然一直存在下行压力，但海通证券研究团队认为，仍有四个重要时间点需要注意:一是一季度70个中等城市价格指数推出前后；二是房地产开发投资和商品房销售数据一季度前后出台；第三，第一季度国内生产总值数据发布前后和随后的"两会"举行。

李姣向《泰晤士报》记者指出，中央需要在三个方面做好政策储备:快速的货币政策减免、准确的财政补贴、减税减费、加强就业保障。地方政府政策的核心理念是支持底层，缓解纾困，而不是刺激纾困。

对地方政府的考验已经加剧

没有投机的住房和经济增长是对地方政府的进一步考验。

“中央政府的态度非常明确，地方政府只能在自己的权限内制定房地产市场政策。然而，任何地方政府住房政策的改变都必须放在宏观经济环境中。”李姣告诉时代周刊记者。

自去年以来，各地实施了一系列减税和减费措施。特别是在经济发达的城市，如广东、江苏、上海和浙江，每年的减税分别超过3000亿元、2200亿元、2022亿元和2000亿元，位居第一。

土地财政是地方政府财政收入的重要组成部分。根据财政部2月份的数据，2019年中国土地出让收入达到7万亿元，占政府资金收入的82.9%。

李姣认为，随着地方政府财政支出的扩大，地方政府有动机增加土地出让收入，以弥补财政收支缺口。

杭州就是一个典型的例子。

根据中国指数研究院《300个城市土地市场交易年报》，2015年至2019年，杭州市土地出让金分别为638.2亿元、1612.9亿元、2190亿元、2442.9亿元和2764.7亿元，居全国城市总量的第七、第三和第二位，甚至是近两年的第一位。2020年1月，杭州仍位居中国第一。

相应地，从2017年到2019年，杭州不断增长的基础设施总投资翻了一番，从1597亿元增加到3483.3亿元。

“政府需要保持城市建设资金的平衡。一旦卖地价格不好，基础设施资金的供应就会出现一些失血。”上述十大房地产企业高管对《时代周刊》记者进行了评判。

他说，这些基础设施项目往往关系到当地的民生、城市生活环境、城市形象状况等。，并且需要大量的财政投入。

2月28日，根据浙江省土地利用网的信息，杭州市收回了转让的10块土地。这些地块主要位于萧山、余杭等地，三月初开始出售。据初步统计，初始总价近70亿元。

3月1日，野村证券(Nomura Securities)中国首席经济学家陆挺写道，根据疫情持续时间和对经济的损害程度，政府可以合理推出一定规模的宽松和刺激政策，以稳定总需求，增强信心。

“与此同时，我们也应该警惕，不要呼吁出台新一轮大规模刺激基础设施、房地产和汽车的计划。”他说。