40天调查租房“黑中介”：合同巧立收费名目

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“我显然签了一份为期12个月的租赁合同。我只活了9个月就被要求搬走。中介不仅没有退还定金，而且连剩余的三个月租金也不会回来了。”马林(化名)住在北京市朝阳区西坝河以北，他向《国家商报》记者抱怨道。

今年7月，820万大学毕业生将支持租赁市场的旺季。针对近期房地产市场出现的混乱局面，6月28日，住房和城乡建设部等7部委下发了《关于开展专项行动治理房地产市场混乱局面的通知》，决定从2018年7月初至12月底，在北京、上海等30个城市开展专项行动治理房地产市场混乱局面。特别是建议打击房地产“黑中介”，如暴力驱逐房客、捆绑收费、阴阳合同、强制代理服务、挪用客户资金、参与投机性房地产投机，这可以说是住房租赁市场的一剂良药。

针对房屋租赁市场的混乱局面，《商业日报》记者以北京为样本，进行了近40天的暗访，收集了数十起遭遇“黑中介”的真实案例，并与报道的租房中介机构进行了密切接触，试图找出房屋租赁市场的共同特征和真实现状。

业内一些黑人中介打破了“一锅粥”

在一万亿元以上的租赁市场中，总有一些房屋中介机构通过各种手段从租户那里获取非法利益，这不仅严重扰乱了市场秩序，也使国家鼓励建设租赁市场的政策初衷难以付诸实施。可以说，几只老鼠砸碎了一锅粥

近两年来，随着许多地方房价上涨，从国家到地方各级政府都出台了各种落地政策，加大对住房租赁市场发展的支持力度，满足多层次需求。

2016年，国务院办公厅发布了《关于加快培育和发展房屋租赁市场的若干意见》，明确要求完善房屋租赁法律法规，明确各方权利义务，规范市场行为，稳定租赁关系。这是全国住房租赁市场的顶级设计。

2017年9月，住房和城乡建设部等9部委联合发布《关于加快人口净流入大中城市住房租赁市场发展的通知》，要求人口净流入大中城市大力发展住房租赁业务，并选择广州、深圳等12个城市进行试点，使住房租赁市场迎来更重要的政策效益。

同年12月召开的中央经济工作会议明确指出，要发展住房租赁市场，特别是长期租赁市场，保护租赁利益相关者的合法权益，支持专业化、制度化的住房租赁企业发展。这为住房租赁市场的长期发展规划了一个路线图。

目前，中国核心城市的房价收入比已经高于许多国际城市，租房者转而买房的时间将大大推迟，租房时间将变长，租房需求将大幅增加。与美国36.3%和日本35.5%的全国租赁比率相比，中国目前的全国租赁比率仅为11.6%；与美国和日本核心城市50%的租金相比，中国核心城市的租金仅为30%左右，租金需求增长巨大。

根据连锁研究所的预测，到2020年，全国租房人数将达到1.9亿；到2025年，中国租赁市场的规模将从目前的1.1万亿元增加到2.9万亿元。

面对一个超过万亿的市场，建立一个规范的市场秩序和行业规则是非常重要的。然而，具体到各个城市的房屋租赁市场，总会有一批房屋中介通过各种手段从承租人那里获取非法利益。它们不仅严重扰乱了租赁市场的秩序，也使国家难以鼓励租赁市场的建设。“黑中介”可以被描述为几只老鼠毁了一锅粥。

在许多城市中，“黑色中介”在一线城市如北京、深圳表现更差，这是由于巨大的自然需求和顾客。相关部门已多次采取行动。以北京为例，今年4月，市住房和城乡建设委员会连续曝光了两批45家“黑中介”名单。今年以来，仅朝阳区房管局就暂停了许多中介机构的网上签约资格，取消了115家非法中介机构的备案，查处了28家中介机构。

如何防范和区分房屋租赁市场中的“黑中介”？“黑中介”欺骗房客的手段和程序是什么？遭遇“黑中介”后，租户应如何维护自己的权利？

近日，国家商报记者以北京为样本进行了实地调查。在调查中，记者发现许多"黑中介"有几个共同点:低租金和低服务费的"请进宫"；提前让房客退休，拒绝退还房租和押金；找借口，索要许多不合理的费用；使用格式合同与租户“秋后算账”...

通常很难区分和回答刚走出“象牙塔”的应届毕业生和缺乏租房经验的毕业生。为此，记者总结了几种常见的“黑中介”套路。

中介程序以违反政策为借口，恶意“清洗”你的房间

有可能向房客声称，隔壁房间已被有关部门调查和处理，但这也有可能是中间人自己导演的一出戏。其目的是在下一季度之前清理最后一批租户，并安排下一批租户继续住在隔断室，重复操作并从中获利。

为了消除住宅安全隐患，北京市制定了相关规定，禁止改变房屋内部结构和单独出租，禁止将厨房、浴室、阳台和地下储藏室作为卧室出租。如果发生非法出租，政府部门将予以清理。

然而，国家商报记者在调查中发现，原本旨在消除住宅安全隐患、保护承租人合法权益的国家政策，已经成为“黑中介”随意解除合同、暴力“洗房子”的工具。

所谓“房屋清洗”，是指承租人在签订房屋租赁合同并支付租金后，以被分割房屋报告的名义将承租人赶走，并重复该操作以从中获利。

据江苏公共新闻频道“法治在线”报道，今年1月，江苏省南京市浦口区有200多人报警。

马林(化名)在北京市朝阳区西坝河北里202号租了一套房子，据报道，她也有过被迫搬走的经历。

马林告诉《国家商业日报》说，他已经和租赁公司签订了一份为期12个月的租赁合同，但仅仅过了9个月就被要求搬出去。“中介说我租的房间是隔断房，政府已经调查处理了。快让我搬走吧，连押金和剩余的房租都还没还给我。”

根据马林提供的租赁合同，2017年8月15日，他与北京某房地产经纪公司(以下简称甲方)签订了租赁合同，租赁期为2017年8月15日至2018年8月14日，共12个月。租赁价格为1600元/月，交货方式为季度付款。

从合同层面来看，似乎很难发现任何问题。然而，结合马林后来的经验，问题可能在于规定“交货方式为季度付款，必须提前30天交货。”

根据马林提供的交租收据，2017年8月15日，他将租金4800元、押金1600元、年健康费365元、年网费7365元交给了中介。

2017年10月13日，马林向中介支付了2017年11月15日至2018年2月14日三个月的租金人民币4，800元。以此类推，2018年1月14日，从2018年2月15日至5月14日，需要支付3个月的租金；2018年4月16日，支付5月15日至8月14日3个月的租金。

这意味着，2018年4月16日，马林刚刚支付了第四季度的租金，而当时离租金到期还有四个月。

根据马林提供的电话录音，4月25日，一位自称是公司A的经纪人告诉他，马林因被告知有隔离室，只能在一周内搬出，否则他将自担风险。“这间隔断室被政府调查过，与我们无关。如果你有任何异议，你可以报警。”

“当我在4月29日退房时，我向他们要了押金和租金。他们说他们将结算水费和煤气费，一些与房东的账目还没有结算。5月5日，我又联系了中介，他说我在工商局向他们投诉，我要和他们一起去工商局撤回投诉，然后给他们退款。简而言之，它因各种原因而推迟。”马林生气地说。

通过梳理马林的经历，我们可以发现中介利用了合同中的租金支付规则，使得承租人已经提前一个月支付了下季度的租金。如果马林因为房子的分割而被迫搬走，而中介拒绝退还押金和租金，房客就失去了四个月的租金。

“我爱我家(000560，诊断学)”高级中介孔杰(化名)向《全国商报》表示，马林遇到的上述情况可能是隔断室确实被有关部门查处了，但也很有可能。它的中介是“贼喊贼”和自导自演。目的是清理最后一批租户，并在下一季度前安排下一批。

事实上，在过去的租房纠纷中，“洗房子”的例行公事经常出现。据公开报道，北京市朝阳区检察院在解释房屋租赁合同纠纷时明确表示，违规出租房屋，然后利用政策“清洗房屋”，是“黑中介”骗钱的六种手段之一。

中介程序2通过“格式合同”扣除存款，并依靠您的帐户

非标准中介与承租人签订的合同尚未在住房和建设部备案。这种合同可能要求承租人比出租人严格得多，规定了不平等条款，从而增加了承租人违约的风险。这种明显的不公平合同实际上是可以撤销的

如果说“黑中介”私下拆房，利用“洗房”政策牟利，很容易留下把柄和证据，而对房屋租赁合同大惊小怪则更加隐蔽，似乎有理，使承租人“哑巴吃黄连”，但这些合同显然是权利和责任不平等的。

在记者的调查样本中，中介以违约和延迟退房为由扣款的现象非常普遍，几乎80%的租户都有过被扣款的经历。

宋涛(化名)，在北京朝阳区王静家园租了一套房子，今年五月到期。然而，截至发稿时，他仍未取回押金。中介人无可非议地指责承租人违约，但宋涛却是一肚子苦水。“我的房子将于今年5月7日到期。我本来想续租的，但是中介说每月会增加房价1100元，我需要再交一次中介费。我在哪里可以续租并再次收取代理费？所以我要求退房，但我是由中介设置的。”

2017年7月16日，宋涛与北京一家房地产经纪公司签订租赁合同，租赁期限自当日起至2018年5月7日止。租金是每月4500元。

宋涛的“中介例行公事”是指中介拒绝退还押金。据宋涛说，中介拒绝退还押金的原因是承租人违反了合同。那么，宋涛违反合同了吗？

宋涛告诉记者，5月7日退房当天，中介以房子脏为由让他找保洁公司打扫，然后又以瓷砖开裂为由让他更换瓷砖。当宋涛按照中介的要求完成清洁和更换瓷砖时，中介说租赁期已经逾期三天。根据合同，承租人违反了合同，不仅拒绝退还定金，而且要求宋涛赔偿两个月的租金作为违约金。

如果租客只逾期3天，他是否要支付共13，000元的罚款？通过浏览合同，我们发现其中有一些技巧。

在宋涛与上述房地产经纪公司签订的合同中，有10项违约责任列在“承租方责任”一栏，正好是相应出租方责任的一倍。其中，《承租方责任》第六条规定，在租赁期满之日，乙方应无条件退出租赁，并将房屋及设施完好交付给甲方，否则视为违约，乙方应赔偿甲方两个月的租金作为违约金；第七条还规定，乙方不得因设备故障而拖欠租金。如因居住需要改进或增加设备，必须经甲方同意，否则视为违约。

几乎所有的10项违约责任都与违约赔偿金有关，但五项出租人责任中有三项给出了备注。例如，甲方在收到乙方的服务费后，应及时负责维修，备注为“仅3次上门服务”；甲方退房时应提前通知乙方，备注为“特殊情况除外”。

记者通过北京盈科律师事务所北京商务法律中心联系到盈科全国合同专业委员会主任张银福进行采访。他说，从法律角度来看，任何合同都应该遵循公平的基本原则。公平原则要求合同当事人之间的权利和义务应公平合理，并应普遍平衡，强调一方的付款与另一方的付款之间的对等。订立合同明显不公平的，当事人有权请求法院或者仲裁机构变更或者解除合同

在阅读完宋涛的租赁合同后，张银福说:“合同要求乙方明显比甲方严格，明显不公平的合同是可撤销的合同。”

孔杰告诉记者，正式的中介房屋租赁合同是由市建委备案的，遵循双方权利义务平等的原则。然而，一些由非标准中介机构和租户签署的合同没有提交给住房建设委员会，这可能会通过制定不平等条款增加租户违约的风险。这种合同在业内被称为“格式合同”。

“格式合同”不仅可以使承租人承担严格的责任，还可以改变各种方式来制造所谓的违约，以保证承租人的保证金。

住在通州区梨园镇某小区的李梅(化名)告诉《商业日报》，在与中介公司签订租赁合同后不到两个月，中介公司声称房东会增加租金，每月增加500元。“我租的房子每月租金只有1200元，我觉得租金涨得太多了，所以我要求退房。中介告诉我，退房前需要在合同中填写其他费用，否则将拒绝退还定金。”

根据它提供的合同，除了租金和押金之外，房客还必须支付一些费用，如卫生费、公共安全费和垃圾处理费。然而，这些费用只是在合同中简单提及，没有标明金额，也没有具体的计算方法。

李梅告诉记者，在多次寻找中介并声称报警的压力下，中介退还了一部分押金。“中介把押金退给了我，但只退了600元，声称另外600元是用来抵消需要支付的杂费。”

你没有讨论中介程序三个巧妙的指控

就在以看似低廉的价格签订租赁合同后，中介立即开始要求预付电费、水费和网络费，甚至收取钥匙押金、电费卡押金、垃圾处理费、收视费、维护费和卫生费。费用等。，这是各种名称和指控的现实

一些非标准的“黑中介”，不但以租客违反合约为理由，扣除按金，侵犯租客的利益，而且有一个更简单和直接的赚钱方法，就是在与租客签订合约后，巧妙地设立各种收费项目，分阶段向租客牟利。

今年5月，海淀区法院公开审理了一起案件，一家房地产公司的四名中介因勒索数名房客而被判刑。据公开报道，北京道和房地产经纪有限公司要求租户搬走，理由是租户在租户合同到期前骚扰民众并违反合同。如果租户想继续租赁，他们将不得不在合同之外支付高额服务费。

事实上，除了“格式合同”，李梅还包括了被中介强行收费的情况。王林(化名)在昌平区天通苑西三区租了一套单元房，完全被“黑中介”精心设计的系列收费程序给套住了。

王琳在接受《国家商报》采访时表示，她住了不到一个月就搬走了，剩下的房租和押金都不退还。“没多久我就搬进来了，中介过来收取费用，比如取暖费和保安费。如果你不付钱，他就会来威胁和恐吓。有时候半夜敲门太吓人了。”

根据王林提供的房屋租赁合同，该合同的甲方不是中介，而是一个名叫赵××的人。租赁期限为2016年10月9日至2017年10月8日，租金为1050元/月。

王林回忆说，带她看房的人自称是一家房地产公司的中介，还收取了600元的服务费。“他说我可以直接和房东签订合同，这样我就不用支付代理费，但是我需要给他一些服务费。我想我遇到了一个好人，我知道这是一个噩梦的开始。”

王林租的房子虽然租金不高，但合同签订当天的实际交付费用还是相当大的。根据合同中的付款明细，王林于2016年10月9日共付款5665元，包括3个月租金3150元、押金1050元、煤气费365元、预付水费400元、公用电费100元、上网费600元。

除了这些收费项目，还有钥匙押金、电子卡押金、垃圾处理费、收视费、维护费、卫生费等。这些收费项目中有些标有具体的金额，而另一些则画一个圆圈。根据王林的描述，在签订合同并搬进出租房后，中介开始向他索要。“这些费用，加上已经交给中介的钱，加起来超过7000元。完全超出了心理预期。”

该房屋最初的租金约为每月1000元，租户在签约后不久就要支付6000至7000元的各种费用。显然，中介试图在合同中收取各种费用。

长期租赁公寓品牌的管家周晓在接受《国家商报》采访时表示，客观地说，不同的机构有不同的收费模式，但总的来说，电费、水费和煤气费应该实时支付。即使你需要预付水电费，也应该存入卡里，不应该交给中介。

“现在，很多中介机构已经把网络费、维护费、环卫费等都算进去了。并且不会收取额外费用。即使收取额外费用，一般也会在租户签署合同前通知，而不会在租户签署合同后收取费用。”周晓说。

但是，一些业内人士告诉记者，房屋租赁市场在收费水平上确实存在一些不透明现象，这种情况已经不再存在。承租人与中介签订租赁合同时，中介将付款清单打包交给承租人，承租人不知道每一项收费的具体情况。