罗康瑞再启轻资产 瑞虹新城近300亿货值联手大悦城

本篇文章1618字，读完约4分钟

罗康瑞又卖了这个项目，这次又卖了上海瑞虹新城项目。

6月26日晚，瑞安房地产宣布，公司间接全资子公司宏德投资有限公司将以45.89亿元人民币的初始对价，将彩桥控股有限公司50%的全部股权转让给萧声有限公司，该公司间接持有欢乐城50%的股权。

交易完成后，宏德投资继续通过项目公司上海瑞虹新城有限公司持有49.5%的合作投资组合，萧声通过项目公司持有49.5%的合作投资组合，剩余1%的股权由上海红方(集团)有限公司持有..

据时代财经了解，瑞方此次出售的合作投资组合是瑞虹新城项目的两个地块(即1号和7号地块)的土地使用权，面积为72856.7平方米，位于上海市虹口区嘉兴路和新港路街129、130号街坊。

其中，1号地块总建筑面积11万平方米，其中居住建筑10.9万平方米，零售建筑1000平方米。该地块于2017年被拆除，将被开发成一栋高档公寓。7号地块总建筑面积15.9万平方米，其中住宅建筑15.8万平方米，零售建筑1000平方米。截至2017年12月31日，已有98%签署拆迁协议，预计拆迁将于2018年完成。

瑞芳急于出售两块即将进入开发期的地块，并创造销售收入，以偿还债务。瑞芳表示，拟将交易所得资金用于偿还短期到期的海外债务，并将其作为集团的一般营运资金。

公告显示，本次交易预计产生处置收入16.89亿元，不包括对瑞方剩余股权资产重估的影响，扣除税费和交易成本后的净现金流量约为42.65亿元。

自2015年以来，瑞方采取了“轻资产”战略，项目销售成为常态。瑞虹新城项目作为瑞芳的重点项目之一，之前已经销售过两次。

2017年8月，瑞方宣布将与国泰君安、红方组成平台公司，收购瑞虹新城167号地块。瑞方、国泰君安和红方分别持有平台公司49%、31%和20%的股权。同年12月，瑞方将瑞虹新城月亮湾(3号地块)、兴兴堂(6号地块)、瑞虹坊3区(购物中心二期)和太阳宫(10号地块)49.5%的权益出售给中国人寿。

正如瑞芳所说，轻资产战略的第一步是出售成熟的商业资产，收回资金，减少负债；第二步是缔结战略伙伴关系，使资金来源多样化，并参与资本支出和财务风险较低的新项目。中国人寿和中粮集团都与瑞方达成了战略合作。

值得注意的是，瑞虹新城出售给中国人寿和欢乐城的部分地块不再纳入瑞芳的财务报表。此次出售给欢乐城的资产是瑞方手中仅次于太平桥项目的第二大住宅资产。

根据年报，截至2017年12月31日，瑞方在上海举办了五个项目，分别是太平桥项目、创智天地项目、新京湾项目、虹桥天地项目和瑞虹新城项目。创新天地、新井湾项目、虹桥天地无商品房，太平桥仍有21.5万平方米。

瑞虹新城的可销售住宅部分包括上述1号和7号地块，总面积为267，000平方米，以及月亭(2号地块)，面积为48，000平方米和83，000平方米，用于未来房地产开发。

在过去的2017年，瑞虹新城6-7期的住宅均价达到了101，300元/平方米。根据这个价格，1号和7号地块的住宅销售价值超过270亿元。

值得一提的是，瑞虹新城项目是瑞芳近两年最大的销售贡献项目，占了近一半。2016年，该项目住宅销售额为73.24亿元，占住宅总销售额的44.93%；2017年，该项目住宅销售额达到45.29亿元，占住宅总销售额的52.2%。

虽然瑞方的销售规模始终包括传统的销售物业和其他处置资产，但此次出售给欢乐城的资产无法整合，无疑仍将对瑞方未来的销售业绩产生很大影响。

当然，考虑到两块地块前期的巨大拆迁成本，此次出售也将有助于瑞芳的整体负债率表现。据时代财经介绍，截至2017年12月31日，1号地块拆迁款已支付47.3亿元，预计未支付金额为5.77亿元，7号地块拆迁款已支付41.64亿元，预计未支付金额为3.31亿元，共计98.02亿元。

你不能一边吃蛋糕一边吃。为了加快周转率，降低负债率，瑞芳是“断臂求生”。自2015年以来，罗康瑞一直在这样做。