高铁新城开发将发生哪些变化？

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新华社《新华视点》记者

近日，国家发展和改革委员会、自然资源部、住房和城乡建设部、中国铁路总公司联合发布了《关于促进高速铁路车站周边地区合理开发建设的指导意见》，提出要坚决防治纯房地产化倾向，禁止以高速铁路车站周边开发建设为名盲目扩张城市。

继特色城镇和主题公园之后，高铁新城已成为第三个防范房地产趋势的区域。这个决定会有什么影响？

对于三个四层城市

“高铁新城热”的预警

据了解，截至去年年底，中国高铁里程为25000公里，共有700多个高铁站。随着高铁的建设，“高铁新城热”已经在一些地方掀起。国家发展和改革委员会发言人孟伟表示，出台《意见》正是为了引导地方政府因地制宜，规范有序地推进高铁车站周边地区的发展和建设。

《指导意见》致力于“推进站城融合发展”、“合理把握发展建设时序”，对大城市和中小城市进行分类指导。业内分析人士表示，随着高铁网络从“四纵四横”向“八纵八横”的扩展，新建的高铁站将主要集中在中西部和东部的省际和城际连接线上，许多三四线城市将成为调控的重点。

首先，四线城市正在成为规划和发展新的高速铁路城市的主力军。早在2015年，媒体就有不完整的统计数据，全国规划建设了70多个新的高速铁路城市。据记者调查，在过去两年中，有20多个城市计划建设新的高铁城市，其中大部分是中小城市，城市居民人口不足100万，三、四线及以下城市占70%以上。

其次，许多中小城市与高铁站有明显的“距离”。根据41个高铁站城市的抽样统计，宇恒可持续交通研究中心交通规划总监PG One发现，高铁站与城市中心的平均距离分别为9.08公里、11.26公里、9.51公里和8.27公里。事实上，一些高速火车站距离市中心几十公里甚至几百公里，这给人们出行带来了不便。

此外，一些中小城市已经规划了大面积的高铁新城。根据该意见，在大城市的高速铁路车站附近，初期开发的重点是新建车站周围2公里以内的区域。中小城市应避免照搬大城市的发展经验，创造特色，盲目建设城市。

然而，许多规划中的新高速铁路城市往往面积很大。聊城高铁新城空站概念性规划面积186平方公里，其中核心区城市设计面积约21平方公里，控制性详细规划面积约30平方公里。依托在建的惠州北站、惠城南站和罗浮山火车站，惠州三大高铁新城规划总面积超过200平方公里。

高铁起价2000美元？

一些开发商已经“埋下了头”

“火车一响，金子就两千”创造了许多“火车拉的城市”。现在，如果高铁启动，会带来同样的效果吗？

云屋数据研究中心发现，高速火车站的列车越多，辐射能力就越大。对于一些自我发展势头良好的城市来说，高铁红利很容易刺激房价上涨。

数据显示，在过去两年中，高铁沿线一些城市的房价出现了不同程度的上涨。从2016年到2017年，淄博的房价在两年内上涨了50%以上，高铁的面积几乎翻了一番。京港台走廊沿线，合肥房价从2016年初的每平方米8984元上涨至今年4月的14303元，九江、南昌、赣州均有不同程度的上涨，涨幅均超过20%。

然而，与此同时，也有一些城市发展规模大，发展模式单一，高铁站周围综合设施不完善，导致大量的民房/民房/民房。

记者在阳泉北站采访时发现，2009年石太客开业后，当地一家房地产企业拿到了该站周围的第一块土地。然而，2014年房子建成后，由于当地经济不景气，相关配套建设放缓，前三年只有三分之一的房子售出。直到去年，当地经济才开始复苏，棚屋变成了货币化安置，购房需求才得到刺激。

清华大学房地产研究所所长刘宏宇说，一些地方认为高铁站会聚集人们。事实上，高铁站只是一个交通节点，新城离不开产业和市场的支持，发展需要时间。

值得注意的是，交通优势实际上是一把“双刃剑”。嘉里研究中心(Kerry Research Center)分析师马表示，拥有两条高铁线路的黔东南州交通优势明显，但超过一半的周边流动人口流向长江三角洲、广东等地，且黔东南州的集中率不到2%。根据中国住房价格平台的数据，今年4月，黔东南州二手房平均价格为每平方米4577元，按月环比和同比增幅计算，在全省排名最后。

合理控制建设规模和速度

避免盲目建设城市

记者搜索了全国ppp项目数据库，发现目前有106个项目与高铁站周围的建设有关，其中58个已经进入管理数据库，48个已经列入储备名单。大部分项目集中在市政工程、城市综合开发、交通运输等行业。

根据财政部ppp中心发布的数据，从去年12月到今年3月底，全国有1160个管理图书馆项目退役，累计投资减少1.2万亿元。退役项目前三位分别是市政工程、交通运输和城市综合开发，分别占项目总数和投资的51.9%和67.6%。

孟伟表示，在围绕高铁站的开发建设过程中，要注意防范地方债务风险。一方面，有关地方要进一步完善项目和资金管理，加强成本效益分析和评估，合理控制建设规模和进度，防止实际开发脱离地方财力；另一方面，实行地方政府债务限额管理和预算管理制度，严禁以ppp等形式违规借款。对于列入地方政府债务风险预警范围的高风险地区，原则上不允许借入建设资金。

(记者梁、、、、魏伟)