香港土地市场火热 港资房企表现激进

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香港的房企一向被视为作风保守，但并非所有香港房企都会“屈服”。

近日，新鸿基地产(港股00016)在九龙启德一区一号场地新九龙内地段赢得6568号土地，成为继南丰、恒基地产等地产企业后最新一家加盟启德的港资地产企业。根据公告，新鸿基地产的全资附属公司崇启收到香港地政总署的一封信，信中确认将竞投香港九龙启德的一幅土地，土地价值为251.61亿港元。按照最低建筑面积78，900平方米计算，每平方米的底价为320，000港元。

该地块以251.61亿港元的总价计算，打破了去年5月31日南丰发展以约246亿港元批出的九龙启德一区二号商业地块，成为香港新的“地王”之一。

米德兰测量师行董事林子彬表示，启德机场此次推出的大规模地块及其邻近地铁站，也吸引了大型开发商和财团参与竞争。有人指出，与很多内地地产企业投标不同，HNA以前在启德赢得4块地时，内地地产企业基本上已从这次投标中消失。

近年来，越来越多的内地房地产企业涌入香港市场。仅在2016年，6家内地房地产企业就在香港赢得了总共7处房产。从总成交额来看，内地房地产企业在香港收购的住宅用地占当年香港住宅用地总成交额的54%，首次超过一半。然而，根据标准普尔的分析，自去年4月以来，内地开发商在香港特区政府土地拍卖中出售的土地占总价值的11%，而前两年约为50%。自今年年初以来，香港本地发展商的土地投资策略比以往更积极。香港的土地拍卖基本上是由港资房地产企业获得的，内地房地产企业很少出现。

与港资房地产企业相比，一些内地房地产开发商仍以较高的杠杆率支持规模的快速扩张，因此必须尽快推动市场在短期内实现规模扩张。中原集团董事长兼总裁石永清曾表示，面对一块土地，香港房企是一种战略。没有整体战略。考虑这块土地总是不经济的。如果你不赚钱，你就不会投票。这是一个网站。会计；内地房地产企业考虑的是整个博弈，即使不为战略进攻赚钱，也能赢得土地。

然而，港资房地产企业的风格似乎已经改变。益居研究院智库中心研究部主任严跃进表示，从香港土地资源稀缺和人均住房面积的角度来看，我们对香港的市场前景仍持乐观态度，高地价也反映了目前许多企业对征地的焦虑。启德板块属于空发展较大的板块，这与开发商对这类土地的估价预期是一致的。对于港资企业类似的征地做法，充分说明了他们在内地市场征地的压力和对香港土地市场的认同。然而，内地土地市场价格也在升温，一些企业在内地市场收购土地有障碍，因此他们会积极回归香港市场收购土地。因此，不能排除内地房企会继续在香港收购土地，这也是由于他们对香港市场的认同和乐观。

在某种程度上，高地价意味着高房价，尤其是“豪宅”。根据米德兰地产发布的香港房价走势图，今年4月份，以实用面积计算的平均房价为13，042港元，继续创下新高。此外，今年首四个月共售出约4，435套(包括全新套及货尾)，其中实用面积超过1，000平方呎的售价超过3万港元，而“迷你套”的平均售价超过2.4万港元。

佳士得国际房地产在报告中写道，由于全球经济的稳步上升、股市的飙升、低利率和消费者信心的上升，2017年全球豪华房地产价格强劲上涨了11%，扭转了前三年的下跌趋势。2017年，香港以超过1亿美元的总价售出了两栋豪宅，从而保持了世界上最昂贵的“桂冠”。据统计，越来越多的内地买家购买了10亿港元的豪宅。

根据香港特区政府公布的2018/2019财政年度(下一年度)卖地计划，高铁西九龙总站的“巨无霸”商业用地已纳入卖地计划，最高市值达1，424亿港元，预计将成为香港首个价值1，000亿港元的地王。