一边抓调控一边抢人才 这些政策你看不看得懂？

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如今，“无房无投机”是这个行业最大的政治权利。在这种思路下，如果其他部门、省市出台了调控政策却没有出台，就有“错”的嫌疑。因此，大多数关心房地产行业的人都知道，地方政府对房地产市场的监管总是一个接一个的环节，尽管有时这两项政策之间似乎没有联系。

这也是我们今天将要谈论的房地产行业的两个热门话题。一是住房和城乡建设部谈到了12个城市，并重申坚持毫不动摇的监管；二是海南数百万人才引进新政。两个看似不相关的政策之间有什么内在联系？

采访下的新一轮监管

5月9日，住房和城乡建设部负责人就房地产市场监管问题采访了成都市和太原市的负责同志。在采访中，住房和城乡建设部再次强调，要坚持房地产市场调控的目标，不放松努力，落实地方调控的主体责任，因地制宜制定准确的政策，确保房地产市场稳定健康发展。

成都和太原不是第一批采访对象。五一前夕，住房和城乡建设部还对Xi、海口、三亚、长春、哈尔滨、昆明、大连、贵阳、徐州、佛山等10个城市的负责人进行了采访。

这次采访的原因是最近一些城市的非理性增长。例如，在Xi，Xi的房地产市场自2016年以来大幅上涨，而在那里，原住房价格一直停滞不前。这背后有两个驱动力。第一个是棚改的货币化安置。据公开数据显示，2015年和2016年，Xi安棚改货币化安置率分别达到40%和51%，2017年上半年棚改货币化安置率达到70.51%。因此，2016年下半年，在全国房地产市场的火热环境中，Xi市的商品房市场开始飙升，甚至在2017年的春节也开始飙升。Xi经历了从急于上市到匆忙的快速转变。或许是因为担心房价快速上涨引发恐慌，2017年春夏，Xi政府出台了两轮限购政策，勉强抑制了上涨趋势。

如果说工棚货币化是Xi房价上涨的内生驱动力，那么2017年全国范围内的抢人大战开始时，工棚货币化就是一种外部增量。在这场掠夺战中，Xi的安也紧随其后。2017年1月，Xi市政府发布了《关于进一步吸引人才放宽我市部分户籍准入条件的意见》(以下简称《意见》)，户籍准入条件大幅降低。2017年3月，Xi开始实施这项被称为“历史上最宽松”的户籍政策。根据《意见》的规定，Xi宝安区开放了全日制普通大学生集体户籍。与武汉、成都、郑州等城市相同的人才竞争市场相比，这意味着户籍准入条件接近于零。

根据Xi市政府的规划，这场以放宽户籍制度为主导的Xi“人才与人口”的硬仗将持续三年。从2018年到2020年底，我们将实现Xi市主城区1000万人口、全区1500万人口的目标。另一方面，“宣誓就职”会议和网上人才的快速流动也带来了积极的影响。自2018年1月以来，Xi新安新定居人口已超过30万，而且这一数字仍在增长。

然而，与之相关的影响是房价飙升和人才净流入带来的购房热潮，这直接推高了房价。有论者指出，“西部大开发”是Xi市政府在本轮抢人行动中提出的口号，是一项买房安居的政策，这对于自称高考状元的河南人来说，吸引力大增。此外，Xi一直被称为中国二线城市的低房价，由于货币化安置和人才掠夺双管齐下的政策，其房价已连续十多个月上涨。

因此，无论是Xi、成都还是太原，住房和城乡建设部的采访很可能是下一阶段的又一轮调控。

自3月份以来，房地产市场发生了四大变化

这不是住房和城乡建设部第一次采访。据悉，在2013年、2016年等楼市周期高点，住房和城乡建设部对热点城市和重点房地产企业进行了采访，2016年的采访直接推动了国庆前后全国范围内监管政策的密集出台。然而，在“限购、限贷、限售、限价”的监管环境下，还有多少政策可供选择？

更重要的是，在人才争夺战的背景下，如果我们想要人才或规则，我们如何破解它？

最重要的例子是海南，我们接下来将讨论它。

海南的全球采购限制，如何推动人才政策？

时间回到4月22日，《关于进一步稳定房地产市场的通知》停止了全国购房人“去海南岛”的欢呼。当时有评论员说，流入海南楼市的7800亿元热钱被“打狗关了”。

然而，在门被关上不到一个月之后，一条裂缝被悄悄地打开了。5月13日，海南省委七届四中全会通过了《百万人才进海南行动计划》，计划到2025年实现“百万人才进海南”的目标。

数百万人才涌入海南，这熟悉吗？

根据计划，具有大专以上学历和中级以上职称的全日制人才可以在海南省落户。各类高层次人才、硕士毕业生、“双一流”大学、归国本科毕业生及相关创新创业人才可以落户海南任何一个城镇。自结算之日起，享受当地居民购房同等待遇。

定居和平等待遇，这意味着“4.22”政策打破了对外国人的限制。

在这轮人才竞争中，海南是后来者。在4月份国家宣布海南将建设国际自由港之前，虽然海南是国家开放和发展的第一个经济特区，但由于长期以来“特区不特殊”、“开放而不放开”，海南整体经济比较落后。因此，所谓的人才竞争是有意的，但却是无力的。同样，江西位于中国中部。武汉、长沙、合肥、郑州等中心城市在2017年初开始抢人之后，南昌直到2018年5月2日才出台新的人才政策，内容十分缺乏。

然而，与南昌不同，海南有国家政策的庇佑。4月，国家扶持海南的政策刚刚出台，热钱就涌入了全国各地。一时间，海南成了热点，海南当地政府骄傲地出台了楼市限购政策:“全球限购+五年销售”！当时，市场悲喜交加，许多业内观察人士悲观地表示，他们不会让进也不会让出，这几乎锁定了海南楼市！

4月26日在海南买房还来得及吗？在文章的最后，我写道:“为什么去海南买房，为什么这么着急，万科和恒大手中还有这么多房子！”没想到，万科和恒大并不着急，但当地政府已经着急了——再说一遍，我们能不着急吗？无论是国际旅游岛还是自由港，建设一个新的海南都要花钱吗？

可以说，在“4·22”新政的调控下，海南已经酝酿了下一个放松政策的政策，理由很充分。我想打击投机者，吸引人才。

2018年3月，公布了70个大中城市的房价

今年3月19日，住房和城乡建设部部长王在全国人民代表大会部长级会议上，就当前房地产业的总体形势和下一步工作回答了记者的提问。他说:“要坚持调控目标，不放松，保持政策的连续性和稳定性，进一步强化地方政府的主体责任。”从今年所有的调控政策来看，地方政府可以说是有两面性的，不仅执行中央调控的指标，而且提高房价，获得利益。

虽然我一直认为“夜壶理论”过于直白，但所有的黑色幽默都告诉我们，监管是不能吃的，但土地可以换来钱，地方政府对此心知肚明。