全国首单公共人才租赁 住房类REITs获批

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记者张毅编辑周宏

《上海证券报》记者获悉，中国首个公租房单一reits(房地产投资信托基金)产品——深圳创业投资住房集团人才租赁住房资产支持专项计划(以下简称“深圳创业投资住房专项计划”)近日经深圳证券交易所审批通过，成为迄今为止租赁住房领域最大的证券化产品和最大的交易所reits产品，总发行规模达200亿元。

公共人才租赁住房房地产投资信托基金破冰

据报道，深圳创业投资房地产基金管理(深圳)有限公司作为总协调人，发起设立深圳创业投资人才住房专项计划，采用仓储和货架配送模式，总金额200亿元，以原股权持有人深圳市人才住房集团有限公司(以下简称住房集团)持有的深圳市人才租赁住房为目标资产。一期产品预计发行规模为31亿元，期限为19年。安珠集团为特别计划提供信贷支持，优先和中级资产支持证券评级为aaa。

安珠集团是深圳的一家国有独资公司，负责人才住宅的投资、建设和运营管理。本次专项计划的底层物业均为深圳市住房保障部门统一分配、安珠集团统一管理的人才租赁房，其中一期公摊资产均为市场收购的房屋。依托深圳人才公寓政策，目标物业地理位置优越，配套设施齐全，均为新交付的高品质公寓，租赁对象涵盖优秀人才、新引进人才、高级人才及其他各级人才。

据部分市场人士介绍，深圳创投的住房人才专项计划不仅盘活了优质存量资产，充分利用了社会资本，实现了轻、重资产的均衡发展，而且探索出了滚动可持续发展模式，将在国内公租房资产证券化和reits试点中发挥重要示范作用。

此前，许多房地产部门租赁住房货架的reits产品已经在市场上获得批准，但在公共租赁住房领域的数量是"零"。深圳创业投资落户人才专项计划获批，填补了空的这一空白。

住房租赁资产证券化实践的再创新

相关负责人告诉记者，安珠集团是深圳的一家人才住房专营公司，目前的住房筹集工作主要通过投资建设、项目回购、合作开发、长期租赁等方式进行。然而，由于深圳土地资源的稀缺性等因素，人才租赁房的不断建设和筹集迫切需要创新，包括金融资源的支持。

据悉，深圳创业投资公司的人才住房专项计划是国内首个面向公共人才租赁住房的reits。在产品设计上，深圳创投地产充分结合了人才租赁房的收益属性，进行结构化的层级设计和交易结构优化，首次将基金管理和积极投资reits产品的功能相匹配。同时，在投资目标和退出渠道的可扩展性等多方面进行了充分设计，为进一步对接资本市场、构建人才租赁房可持续发展模式奠定了基础。

至于选择底层资产的原因，深圳创业投资地产总经理罗小明向《上海证券报》表示，虽然人才租赁房的租金水平低于市场型公寓，但此类物业租户强大的支付能力和深圳住房保障部门统一的租金分配制度，可以确保此类物业现金流的高度稳定性。同时，高素质人才的聚集可以促进周边配套业务的升级和发展。如果他们能够携手合作，就可以带来产品综合现金流的增长预期，为空未来的公募reits对接留下一个操作空间。

上述深交所相关负责人进一步表示，深交所将稳步加大固定收益业务创新和产品开发力度，积极利用资产证券化、reits和公司债券为住房租赁、保障性住房和基础设施等重要领域提供金融支持，不断推进和完善促进房地产市场稳定健康发展的长效机制。