城镇化助推楼市 房企鏖战三四线城市

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[摘要]“一线城市和热点二线城市仍处于‘去杠杆化’过程中，而普通二线城市和三四线城市将进入‘增加杠杆化’的末期。”

《时代周刊》记者蔡颖

越来越多的房地产企业把目光投向了三四线城市。

4月17日，呼和浩特在一天之内售出了9块土地，总金额达47亿元。其中，本地房地产开发商与外国开发商竞争。经过激烈的竞争，恒大地产以27.5亿元的价格在呼和浩特新城赢得了总面积约37万平方米的4个地块。华润置地(港股01109)以总成交价6.22亿元成功拿下新城区万通路地块，这是华润置地首次进入呼和浩特市场。

呼和浩特的土地短缺只是四线城市房地产市场的一个缩影。

根据华创证券发布的100个城市的住宅数据，三线的平均房价从2015年底的6740元/平方米上升到2017年底的8335元/平方米。随着三、四级房地产市场的日益繁荣，许多房地产巨头纷纷进入市场进行争夺。

住房企业瞄准三、四线城市

随着去年监管政策的大力出台，一线城市和一些热点二线城市的房地产市场趋于稳定。与此同时，在过去的两年里，国家大力推行了基于四线城市工棚货币化的去库存化政策。因此，三四线城市迎来了“亮点”时刻。

宝能地产总裁兼宝能城市发展集团总裁于颖公开表示，未来几年将获得高铁和分红的城市机会很大，因此他们对三四线城市更为乐观。

“一线城市和热点二线城市仍处于‘去杠杆化’过程中，而普通二线城市和三四线城市将进入‘增加杠杆化’的末期。”同一个政策咨询研究部主任张宏伟告诉《时代周刊》记者，2018年四线城市将会有更多的机会，尚未完成“去库存化”目标的四线城市将继续努力。

那些以前致力于第三条和第四条线的企业在这轮市场中赚了很多钱。碧桂园(香港股票02007)就是一个典型的例子。

2017年，碧桂园获得行业第一名，实现年销售额5508亿元，同比增长78.3%。

其中，四线城市贡献了58%的业绩，比上年高出17个百分点，为历年最高。该公司最大的房屋销售业务来自江苏句容、甘肃城关和辽宁玉红。

查看碧桂园年报，发现2016年和2017年是碧桂园销售业绩最快的两年。当时，是四线城市发展的关键时期。碧桂园在致股东的信中提到:“多亏了这个伟大的时代，城市化的趋势就像强大的东风，势不可挡。”

碧桂园总裁莫斌曾表示，截至2017年底，仍有56个三线城市、136个四线县级市、951个县、16010个镇达到投资标准，市场前景依然广阔。

碧桂园被淹没在三个四线城市中，已经被市场成功验证。在过去的两年里，保利地产(600048)也选择了进军三、四层市场，以实现高速存储扩张。

到2017年底，保利地产将开发面积达9090万平方米。从城市结构来看，2017年保利在一、二线城市的扩张面积从70%下降到63%，四线城市从30%上升到37%。保利地产表示，2017年，它围绕核心城市加大了对三个四线城市的深度培育和渗透。

这种投资趋势在2018年也一直持续。中泰研究的证券分析显示，2018年前两个月，保利地产近50%的新项目位于二线和实力较强的三线城市。

"放弃三个四层城市意味着放弃业绩增长."新城控股集团(601155)高级副总裁欧阳杰表示，住宅企业的发展规模不可能一直停留在一二线城市，三四线城市的契机在于周边中小城市形成的都市圈。

除了大型房企，一些中小房企也抓住了一、二线市场的巨大溢出需求和三、四线市场的去库存红利，实现了销售的快速增长。

荣盛发展(002146，诊所单元)就是其中之一。数据显示，2017年，公司签订商品房销售合同面积635.57万平方米，合同金额679.3亿元，同比分别增长5.62%和32.61%。设定过去几年的最佳销售业绩。在2017年新增土地中，三四线城市占67.4%。

更多的房地产企业加入三四线城市的竞争。根据中国指数研究院的数据，去年，500亿级代表性住房企业在一线城市收购了约1800万平方米的土地，同比增长63%；二线城市征地面积约1.8亿平方米，同比增长46.7%；四线城市征地面积约1.7亿平方米，同比增长145%。在住房企业的土地储备中，三四线城市的比例增加了12个百分点，达到46.1%。

市场前景仍有待观察

在业内专业人士的眼中，虽然2017年3月，四线城市挑起了全国楼市交易的主心骨。然而，进入2018年后，四线城市的房地产市场可能不如房地产企业想象的那么好。

根据易居房地产研究所2018年2月发布的《房屋交易报告》，监测的50个典型城市新建商品房交易面积为1325万平方米，比上个月下降41%，比去年同期下降35%。今年前两个月，34个城市的住宅交易面积同比下降。廊坊、河北、蚌埠、安徽、兰州、甘肃、宁波、浙江和江西赣州是最大的输家，廊坊下跌85%，蚌埠下跌79%，赣州下跌61%。

上海易居研究总监严跃进指出，就目前的房地产市场而言，四线城市的潜在需求没有一二线城市大，存在人口净流出等问题，因此没有足够的动力支持本地房地产市场的长期发展。与此同时，去库存化政策已经酝酿了三年，未来的政策是否会继续还有待观察。

据统计，从今年1月到4月，兰州、海南三亚、山东淄博、济南济阳三个四线城市频繁出台调控政策。

据凯瑞分析，目前，四线城市的大部分市场分红都提前实现，越来越多的四线城市开始收紧监管，加入“限售股”行列。一些房价上涨过快的城市可能会迎来新一轮调控，而四线城市的市场人气有望在下半年回归理性。

张宏伟认为，“2017年，一些三四线城市的土地价格创下历史新高，开发商对征地热情高涨。在土地拍卖的激烈竞争下，土地价格的上涨推高了房价，在一定程度上透支了未来房价上涨的动力。”

除了提出风险，张宏伟还给出了一些战略建议。他认为，想进入四线城市的房地产企业应该慎重选择投资区域。“位于核心城市周围，如成都和南昌周围的三个四线城市，原则上也有一定的市场机会。”

中原地产分析师宋惠勇保持乐观态度。他表示，目前四线城市总体风险不大，因为去库存化战略仍在推进中，所以实际上未来总体方向不需要改变，但要防范市场透支等风险。