海南房地产业发展迎新格局

本篇文章3557字，读完约9分钟

《中共中央国务院关于支持海南全面深化改革开放的指导意见》(以下简称《指导意见》)指出，要实行最严格的节地制度，实行建设用地总量和强度双重控制，推进城市更新改造，整合开发低效分散的土地， 确保海南建设用地总量不在现有基础上增加，人均城镇工矿用地和单位国内生产总值建设用地面积稳步下降。 海南应建立和完善房地产长效机制，防止房价大幅波动。

严格防止房地产市场过热

《指导意见》指出，海南应建立和完善防止房价波动的房地产长效机制。要制定计划，稳定市场预期，坚决防范房地产投机炒作。

易居研究院智库中心研究主任严跃进表示，海南是中国一个优势旅游市场，房地产市场也很受欢迎。因此，我们应该防范房地产市场投机，严格控制住房市场，防止各种投资投机需求进入。

“房地产监管一直是一场全国性的博弈。调控的深度延伸到三个四线城市和县级市，稳定房价的措施比以往更加有力。”海南一家房地产公司的负责人陈露说。

2017年《政府工作报告》指出，要巩固“两停”政策成果，建立房地产长效监管机制，促进房地产去库存化、结构调整和质量提升，引导高端房地产发展，促进房地产市场稳定健康发展。

2017年4月14日，海南省联合发布《关于限制购买多套商品房的通知》。自即日起，海南省暂停向已拥有一套或多套商品房(包括普通住宅、高档住宅、低层住宅和服务式公寓)的非注册居民出售新建商品房。

2018年，《海南省政府工作报告》的措辞更为严厉，称“海南永远不会变成房地产加工厂，一个壮汉断腕的决心将减少经济对房地产的依赖。”2018年3月，海南发布了新规定。3月30日后购买的房屋自取得产权证之日起5年内不得转让。

陈露表示，2017年后，海南实施的调控政策不仅体现了中央政府调控房地产市场的总体要求，也抑制了投资需求的快速增长。“特别是近年来，一些地方通过填海造地发展房地产，破坏了生态，破坏了房地产市场的整体稳定。”

“过去，当涉及海南的优惠政策出台时，常常会有一个关于春江水暖室的预言家。”4月15日，长期跟踪海南房地产市场的周定(化名)告诉《中国证券报》记者。

2009年12月31日，国务院发布了《关于推进海南国际旅游岛建设和发展的若干意见》。据统计，在本意见发布后的短短5天内，海南省商品房交易量达到171.12亿元，超过了2008年海南省商品房交易总量。"一个月内，海南许多地方的房价飙升."周定说。

“1993年，海南房地产市场泡沫破裂，给整个海南房地产业带来了巨大的打击。到2010年，国际旅游岛建设已提升到国家战略高度，开发商有信心。”陈露回忆道。

为了消化库存，防止房价过快上涨。2010年1月至4月，海南暂停了土地转让和新土地开发项目的审批。同年10月，海口和三亚相继出台了“限购令”和配套的差别化信贷政策。

相关数据显示，2010年海南几个县市的房地产开发投资呈指数级增长，文昌市增长1.69倍，屯昌市增长6.5倍，定安县增长3.2倍，琼中县增长2.4倍，澄迈县增长6.1倍，儋州市增长3.0倍，乐东县增长1.8倍。

据海南省统计局统计，2010年，海南完成房地产开发投资467.87亿元，同比增长62.5%；完成商品房投资417.11亿元，同比增长59.3%。此外，2010年海南商品房销售面积为854.73万平方米，同比增长52.3%，商品房销售额为746.61亿元，同比增长112.4%。由于房地产业的大力推动，海南2010年实现地区生产总值2052.12亿元，比上年增长15.8%。

严跃进认为，结合历史经验，海南的后续调控可能会更加严厉，目的是防止房价大幅波动。

住房企业储备土地

从目前的情况来看，海南很多一线房企都储备了土地资源。

2017年业绩报告显示，恒大在海南有16个项目。其中，海口项目11个，三亚项目2个，其他地区项目3个。16个项目的土地原值为161.7亿元，土地总面积为1709.1万平方米。

截至2017年底，敏捷在海南已有4个项目，总面积1163万平方米。碧桂园(香港股票02007)在海南的总建筑面积为512万平方米。融创中国(香港股票01918)在海南的总建筑面积为4，016，600平方米，R&F地产(香港股票02777)的总销售建筑面积为3，056，000平方米。

对于a股上市公司，海南橡胶控股股东海南农垦集团(601118，诊断)和另一家上市公司罗牛山(000735，诊断)拥有大量的农地储备。

券商分析师表示，《指导意见》强调，海南省将整体推进农村土地征用、集体建设用地入市和宅基地制度改革。相关公司土地使用权的重估价值将会提高。

一些企业还加强了医疗和养老方面的房地产布局。近日，由中国人寿保险(601628)(港股02628)和海南发展控股有限公司共同投资成立的中国人寿保险(海南)健康投资有限公司，在海南博鳌乐城国际医疗旅游开辟区中标。中国人寿表示，该地块将建成一个具有中国传统医学特色和国际先进精密医学的健康养老示范中心。

中国恒大(港股03333)早在2015年就拿下了位于海南博鳌乐城国际医疗旅游创业园的相关地块。今年2月底，位于先锋区的博鳌恒大国际医院正式投入运营。

企业进入海南市场已经很久了。2007年，夏回大学毕业，进入北京一家从事房地产经纪和房地产推广的专业网站，从事市场运作。2010年，他主动申请了海南地区的网站业务。当时，很多内地房地产开发商进入海南都做出了很大努力。“那时，我们每周一开沙龙，1月1日开论坛。有各种各样的公司来了。”夏回说。

受海南建设国际旅游岛政策的刺激，开发商涌入海南市场，新的房地产项目不断增加。海南省统计局的数据显示，2010年有工作量的房地产开发企业有545家，比2009年增加了140家。全省共有580个房地产项目，比2009年增加了155个。

一大批开发商，开发了房地产，使得海南楼市的库存目光瞄准了全国。

在北京从事服装批发业务多年的萧炎夫妇，于2017年初加入了“候鸟”大军，并在陵水购买了碧桂园开发的一套装修精美的两居室。“当时，我对这个房地产很感兴趣。它是北京附近一家三甲医院的一个分支机构，其他配套设施相对完善。”萧炎承认，她从事的服装行业属于解除非资本职能的重点行业。“在海南买房也是你将来转移业务的一个选择。”

"目前，它更多的是季节性住宅，旅游住宅，租赁和投资."陈露说:“像萧炎和他的妻子一样，他们在海南买了房子，但在海南开发较少。”

促进租赁和销售

根据《指导意见》，海南可以建立一个机制来振兴和利用闲置住房，并鼓励开发新的租赁形式，如假日寄宿家庭。

在人才引进方面，《指导意见》指出，将出台特殊政策解决就业、住房、医疗、社会保障和儿童教育等问题。

海南政府2018年工作报告指出，产品结构、区域结构、租售结构将得到调整和优化，政府将保障居民的安全需求，市场将调节改善需求，投资需求将受到制度约束，将建立多主体供给、多渠道担保、租购的住房制度。

陈露认为，开发商未来可以打出更多的人才牌。《指导意见》中有许多与人才有关的措施，建议解决住房问题

《指导意见》指出，要创新“候鸟”人才的引进和使用机制，设立“候鸟”人才工作站，允许内地国有企事业单位的专业技术和管理人才在海南兼职，按劳取酬。

陈露认为，相关房企可以在海南相关城市安排“长期租赁公寓”和“人才公寓”，解决人才流动的短期居住问题。

严跃进说，人才引进不是一蹴而就的，首先要注意解决交通设施和产业转移问题，然后通过解决住房和户籍问题，引导人才有序流动。

中国(海南)改革发展研究院院长迟福林最近在接受媒体独家采访时指出，海南房地产不可“短期”投机。促进海南房地产健康可持续发展，加快房地产转型:一是推动房地产由资本型向消费型转型。二是推动房地产由投机型向服务型转变，大力发展旅游、健康和养老服务型房地产，完善医疗和生活配套服务，提升房地产质量。第三，大力发展租赁市场，建立多元化的住房供应体系，由地方政府保障人民的基本住房需求，促进房地产健康可持续发展。

为此，海南省各级政府一直在不断行动。近日，三亚相关负责人透露，三亚正计划建设1万套人才周转房，吸引各类人才来三亚创新创业。同时，不断完善人才安置、住房、社会保障、医疗保健、儿童入学等各项配套政策，解决各类人才的后顾之忧。

海南在3月31日发布了一项政策，将从省一级为当地居民开发限制性商品房和共有产权住房。根据海南省各部门近日联合发布的《关于进一步完善海南省住房保障和供应体系的意见》，海南将继续通过发展公共租赁住房、共有产权住房和实施棚户区改造等方式满足当地困难群众的基本住房需求；发展住房租赁市场，建立租购结合的住房制度，满足省内外居民的租赁住房需求；有序发展商品房促进房地产业转型发展。