深圳长租公寓也在“豪宅化”

本篇文章1497字，读完约4分钟

深圳的“三合一”正式落地，刺激了许多购房者的购房神经。然而，受伤最多的可能是“被豪宅占据”的普通房屋，许多房屋需要为“被豪宅占据”缴纳更多的税。在火热的长期租赁公寓市场，似乎越来越多的“豪宅”已经加入其中。

近日，位于深圳福田区的万科·福善福项目引起了市场的关注。除了低调开盘的消息之外，吸引买家注意力的是其中一栋楼将被直接改造成高端人才出租房，或者是为了响应政府鼓励出租屋和大力建设经济适用房的大趋势。对此，《证券时报》记者要求深圳万科进行核实，该公司回应称:“现在我们正在按照政府程序进行审批。”

在租购和鼓励长期租赁的浪潮下，许多开发商推出了可出售的房屋，以建造长期租赁公寓，其中有许多豪华项目。据记者调查，万科富山富项目备案的房屋均价达到每平方米9.75万元，单套总价超过2000万元，而项目周边几个二手房项目的均价也超过了每平方米10万元。

去年，申业集团还拿出其住宅项目做长期租赁业务。其中，位于福田香米湖区的深野中城选择暂时不卖，推出420套豪华装修的大型长租公寓，预计2020年投入运营。此外，位于南山区的深野世纪谷是一个新建社区，将提供400多套公寓，预计2022年投入运营。作为深圳市场最受关注的豪宅之一，位于香米湖和车公庙商业中心的申业中城，是豪宅的集中区域，凭借其绝对的区位优势和高品质程度，已经积累了大量的潜在买家。

易居研究院智库中心研究主任严跃进认为，由于新屋市场目前的价格限制，出售房产的成本效益不是很高，所以最好适应市场变化，积极开展租赁业务，但这符合政府的意愿。此外，长期租赁公寓本身也要考虑未来的租金收入，因为位置好的地区租金收入相对较高，而且租金回报率也不错，这也有很好的市场认可度。

除了住宅企业的豪华项目加入长期租赁公寓的行列，记者发现，在深圳市场有越来越多的高档酒店式长期租赁公寓。记者在南山区东滨路的一套高档酒店式长期租赁公寓中发现，这里一室一厅的单位面积在63平方米至84平方米之间，月租金高达22000元至26000元。此外，还有额外的服务费，如水电费和早餐费。工作人员说，这里的大多数居民都是附近企业的外国公司的高级管理人员。

第一太平戴维斯深圳有限公司副总经理吴锐透露，其位于深圳大新港蛇口的赛佳酒店式公寓的月平均租金在2.8万元至4万元之间，但租金状况良好。

第一太平戴维斯(Savills)发布的最新数据显示，今年第一季度，深圳服务公寓整体租金指数环比上涨3%，同比上涨3.9%，至每月每平方米287.2元。目前，国内高端服务公寓市场已有雅阁、优派克、私人家居等品牌。一些业内人士告诉记者，高档长期租赁公寓80%以上的客户是商业客户。与一般长期租赁公寓类似，经营高档长期租赁公寓的收入在短期内仍难以实现盈利，但收入也体现在品牌价值上。

无论是城中村改造还是工业厂房改造，长期租赁公寓的住房越来越多样化。高力国际(Colliers International)华东研究部主任陈铁东认为，由于开发商资金充裕，初创企业通常会获得投资和融资，这两类企业通常会通过收购资产较重的房产来获得集中租赁住房。然而，酒店集团和中介机构通常通过轻资产获得分散的租赁住房。

根据住房和住房研究所的监测，截至2018年3月，全国共有1200多个长期租赁公寓品牌，住房规模超过200万套。虽然品牌公寓越来越热，但整个行业仍面临许多问题，如租金回报率低。对于深圳市场，深圳市房地产中介协会认为，深圳租赁业具有行业利润率低、市场增长率高、需求增长快、进入壁垒低、竞争对手数量增加、行业监管不完善等特点。租赁市场的竞争日益激烈，2018年将成为租赁市场的分水岭。