中央再下狠手！楼市玩家们谁将受益谁会受伤？

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恐怕便宜的土地不容易得到。

中国发展和改革委员会等五个部门联合发布了《关于规范主题公园建设和发展的指导意见》，并对相关工作提出了要求。其中，“严格控制房地产走势”的要求最为引人注目。

这是什么意思？谁是最大的受益者和受伤最多的人？

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房地产监管没有放松的信号值得注意

《杠杆游戏》指出，《指导意见》从明确规模、科学论证和开发等方面对未来主题公园建设提出了明确要求。

省政府应当对本地区超大型主题公园项目建设进行科学论证，未经省政府论证的项目不得报国务院批准。要防止一哄而起、盲目发展、重复模仿和同质竞争，防范地方债务、社会和金融风险。

今后建设主题公园时，应根据主题公园在国家投资项目网上审批和监管平台上的情况进行申报。如果不按主题公园上报，就不允许办理各种审批手续。已办理相关审批手续的，审批部门应按规定予以纠正。

众所周知，主题公园的大部分投资和运营在短期内无法盈利。因此，地方政府经常通过低价支持开发商的土地来弥补损失，从而从事房地产。

图1。中国主要主题公园开放情况图表来源|北京今日商务

同时，通过与主题公园投资建设方的合作，实现了周边地块的增值，带动了地块和城市群的升温，当地的土地销售可以获得更好的回报。

今后，严格审批主题公园实际上将控制开发商和地方政府投机高地价的方式。事实上，中央政府非常清楚，只有当土地价格得到控制，房价才能不大幅上涨。相反，如果土地价格高，如果你不让它上涨，它也不会起作用。

从这个角度来看，表面上受到严格控制的是主题公园的发展，实际上是管制和控制的结合。然而，类似的调控政策不断出台，这表明中央政府无意放松调控。

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控制地方土地财政依赖的信号也很明显

《指导意见》还从严格土地使用管理、严格坚持生态保护红线、严格审批程序、严格控制房地产化倾向等方面对未来主题公园建设提出了明确要求。

最狠的一句道:

主题公园用地应当按照国家土地管理的有关规定通过招标、拍卖和挂牌方式取得，严禁采用划拨方式。

主题公园周边的酒店、餐饮、购物、住宅等房地产开发项目必须单独供应和审批，不得与主题公园捆绑供地或审批，也不得通过招标、拍卖、挂牌等方式变相将主题公园与周边房地产开发捆绑。

过去，许多大型主题公园的土地供应，即使不划拨，也与投资者有着明确的价格默契。周围的房地产和商业开发经常以低价投资主题公园。

图2。全球主题公园集体排名图表来源|北京今日商务

原因很简单。一方面，地方政府需要大规模的文化旅游项目，同时，他们希望通过文化旅游项目带动周边的土地价格。然而，主题公园的建设投资很大，但回报很慢，所以为了补偿开发商，他们不得不低价出让土地。

从表面上看，当地政府暂时亏损了。然而，通过文化旅游项目，地块已经升温，未来周边地区的土地出让价格将大幅上涨，这将有利于当地政府。

这种例行公事说起来好听，叫做管理城市；说白了，有时候这其实是与主题公园投资者共同进行的土地投机。

土地投机程度越高，对实体经济的挤压就越大，地方政府更热衷于土地融资，而不愿自拔。为了给主题公园提供基础设施，地方政府经常需要举债。债务越多，对土地融资的依赖就越大。因此，本指南也对债务控制提出了要求。

未来在主题公园周围廉价获得土地不再那么容易，这在一定程度上降低了开发商参与主题公园的热情，限制了联合土地投机。

这实际上是在纠正地方发展理念和金融思维。我们不想过度投机高地价，继续从事土地融资。

然而，主题公园周围的所有土地都应该被邀请、拍卖和悬挂，不应该为捆绑设置任何条件，这意味着开发商可以来“抢地”——杠杆游戏正在思考，这是否意味着只要主题公园建成，将有相关的土地特许权在过去，然后它将突然进入高地价时代？

如果是这样，地方是否更愿意参与主题公园？比如，让地方国有企业、投融资平台和相关产业基金来做，甚至找擅长主题公园的企业来做。肯定有办法补偿其他方面。

因为只要一个主题公园建成，周围的任何土地都会被竞价出售，而且看起来它仍然是一个可以赚更多钱的地方。

当然，这是另一个问题。毕竟，自然环境、市场容量、产能过剩、金融稳定等因素仍是规范主题公园建设的必要条件。

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打击开发商以主题公园的形式低价进行土地套利

正如上述杠杆游戏中提到的，该指引强调了中央政府在监管和土地融资方面的最新信号。事实上，对开发商来说，这是一个明确的信号。

也就是说，在主题公园廉价获取土地的例行套利不会奏效。

如果万达吕雯城项目的大部分股权没有出售，我们会发现万达已经成为巨无霸级别的房地产企业，实际上主要依靠主题公园(吕雯市)。

投资建设大型主题公园(文化旅游城市)，满足地方政府文化旅游、酒店和高端服务业需求，同时创造税收和就业机会；主题公园(吕雯市)的投资者以较低的地价获得了大量的土地，通过主题公园(吕雯市)，他们可以共同提高周边的房价和地价——这可以说是一个双赢的局面。

然而，在提高周边土地价格和房价后，主题公园的投资者不会低价出售土地。它只是顺应市场。

主题公园的投资者获得了低地价套利。因此，难怪华侨城和万达当初，恒大、保利、世茂、凯撒等。，甚至中国铁路等工程建筑企业，都纷纷开办文化旅游城市。

在去杠杆化和监管的背景下，进行大规模的投资是非常重要的。规模和土地是融资的基础和赚钱的源泉。因此，大型房地产企业擅长于此——除了所谓的工业新城常规，没有比主题公园(吕雯市)更好的办法了，但它可以获得大面积。

事实上，主题公园(吕雯市)并不是一个新的工业城镇常规。只有在未来，这条捷径才会被控制。

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最大的赢家是万达，结果成了融创。华侨城一直是赢家

在未来，以主题公园的方式低价获得土地显然不是那么容易。就这一点而言，杠杆游戏应该说，它表明，较早通过主题公园获得大量土地的企业是大赢家。

本来，最大的受益者应该是万达。通过万达吕雯的名字，万达赢得了10个城市和数千万平方米的土地储备。请注意，万达落户的10个城市大多是主要的一二线城市，如武汉、广州、重庆、成都、南昌...

不幸的是，人不如天堂。在挑战迪士尼的万达吕雯城的梦想破灭后不久，王老板将吕雯城的大部分股权出售给了孙宏斌的“好人”融创。

融创几乎已经成为中国五大房地产帝国+文化旅游帝国，甚至有潜力冲击排名更高的房地产霸主。

继任者，甚至恒大，也是从事文化旅游的城市，除了起步较晚之外，基本上与万达当初的套路一模一样。对于保利、世茂和凯撒等新进入者来说，通过主题公园的常规活动以低廉的价格获得土地甚至更难。

当然，作为中国主要公园的霸主，华侨城一直受益于主题公园+房地产开发。近年来，华侨城赢得了一些城市的土地。像融创一样，他们是赢家。