深圳城市更新成香饽饽 地产巨头激战存量市场

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[摘要]今年一季度，深圳共出让18块土地，面积62万平方米，土地出让金额达到69.2亿元，同比下降47%。

2018年第一季度，30多家房地产企业在深圳本地拍卖市场展开了激烈的竞争，但僧侣太多，粥太少，注定会胜出的房地产企业几乎失败。

房地产企业热情参与背后的事实是，深圳推出的土地越来越少。据深圳市土地与房地产交易中心的转让统计，自2010年以来，深圳住宅用地供应面积逐年减少，2017年供应将降至冰点——随着北上广都住宅用地增长，深圳纯住宅用地供应为零。今年一季度，深圳共出让18块土地，总面积62万平方米，土地出让金额达到69.2亿元，同比下降47%。

近年来，深圳住宅用地公开招标、拍卖和挂牌的数量日益减少，旧土地成为土地开发的主要驱动力。与此同时，深圳的土地开发政策已悄然改变，开发商已开始从增量市场转向股票市场。

对于深圳本土企业星河地产来说，深圳有着丰富的城市更新土地储备资源，当深圳的居住用地供应变得稀缺时，其旧房改造业务可以为星河地产带来相对丰厚的价值。

据最新消息，深圳市光明新区大丰安区旧城改造项目近日启动。据悉，星河天地将以居住+商务+办公为先导，打造集商务、办公、居住、文化、体育娱乐、配套服务、公共空房为一体的复合型生态城市综合体。

据《时代周刊》记者报道，该项目更新单元拆迁土地面积为103，700平方米，开发建设用地面积为71，100平方米，建筑面积为449，500平方米。

这只是星河地产城市更新地图中的冰山一角。目前，星河地产已在深圳及周边地区运营了50多个项目，占地面积超过2000万平方米，为6万多名村民、村集体和企业提供土地更新改造服务。

土地储备护城河

在住宅企业的根本竞争中，土地储备仍然是重要的一环。日前，房企在土地市场上的角力已经从招投标、拍卖、挂牌市场蔓延到旧城区改造，各种征地渠道充满了竞争。

目前，星河地产的土地储备面积超过2700万平方米。关键是还有大量的老资源，这是公司的护城河。从旧资源量来看，截至目前，星河地产拥有城市土地资源2000多万平方米，已完成7个项目，总建筑面积300万平方米。物业类型包括商业综合体、甲级写字楼、高端住宅、五星级酒店和工业园区。

作为一家成立了24年的深圳房地产公司，旧制改革在星河的发展史上一直占据着重要的位置。

2004年，星河控股集团开始参与城市更新项目。2015年2月，深圳星河复兴投资有限公司正式成立，至今已开发完成7个项目，总建筑面积300万平方米

记者注意到，星河以前在旧房改造项目中有很多经验。“星河国际”项目，原名深圳东山社区，位于福田区核心区，是星河早期城市更新的代表性项目之一。

无独有偶，星河首创了之前的“物业+租回”模式，通过对集体归还物业的统一管理，集体资产得以保存和增加，实现了定期分红。由此创作的“星河三号空房”成为了村社合作的代表作。2007年，星河三号空正式启动运营。

更新的新思想正在萌芽。“城市更新不是单一的大规模拆迁建设，而是一种功能改造和综合整治。”深圳市城市更新公司执行副总经理徐雁冰认为，城市更新需要整合上下游产业链，以避免直接拆迁造成的浪费。未来，星河将以房地产为载体，联系金融，服务园区，最终实现生产提升城市，城市繁荣。

另一种类型的更新出现了，一些管理不善的企业脚下的土地也被星河地产侵吞了。

例如，去年10月，星河地产与酷派集团(港股02369)联手开发酷派总部位于深圳南山的旧房改造项目，并借此机会抢占20万平方米的土地储备。

城市更新的机会

2016年11月21日，深圳市政府发布了《城市更新第十三个五年规划》。在此规划期内，全市应力争完成30平方公里的城市更新用地规模；完成老工业区综合改造项目100个，城中村或旧住宅区、旧商业区综合改造项目100个。根据这一计算，未来深圳旧城改造和城市更新的市场规模将达到数万亿。

城市更新引发了深圳土地市场的供给，并将成为深圳未来城市发展的重点。城市更新已成为深圳主要房企扩张的主要方式，随之而来的是土地价值的重估，开发商也在加紧行动。

凯撒、星河、洪荣源、京基、卓悦已成为首批吃螃蟹的房企，并已提前为深圳城市更新预留了一批优质土壤储备。其中，京基还拥有宝安、龙岗、南山、福田的大围村、美富村、木棉花湾、长垣村等老改造项目。据统计，京基预计未来旧建筑面积将达到800多万平方米。按照市场价格，价值可能达到4000多亿元。

外国房地产企业恒大有后来者的趋势。数据显示，通过不断的并购和扩张，恒大已经成为深圳城市更新发展的一大企业。目前，恒大已经在深圳确定了26个旧城改造项目。

碧桂园(香港股市02007)、龙湖等国外房地产大鳄纷纷前来，成立深圳公司寻找地块，深圳的竞争将会更加激烈。

对于一些在深圳没有经验的外资房地产企业来说，选择与本土房地产企业合作，收购或参股是一种重要的参与方式。

然而，释放城市更新的价值可能需要很长时间。一般在3-4年，甚至超过10年。这意味着房地产企业在参与城市更新项目时将面临巨大的资金压力。国外中小房企在深圳城市更新市场可能面临困境。最后，只有那些拥有强大资本的玩家才会留在城市更新游戏中。

戴德梁行大中华区估价咨询服务部主任黄认为，城市更新项目各个阶段的资金需求都很大:“一般来说，城市更新前期费用相对较小，只涉及咨询费和前期研究费等基本费用。但是，随着项目的逐步推进，进入拆迁补偿安置阶段后，土地出让金和补偿往往对资金需求很大，进入正式开发阶段后，对资金的要求也很高。”

此外，深圳应探索以产业发展为先导的城市更新战略。易居研究院智库中心研究主任严跃进表示，城市更新的关键在于盘活大量现有土地资源，促进产业更新和升级。