往日地王大佬落寞背后 昭示了楼市怎样的未来？

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资料来源:杠杆游戏作者|张

一年多前，一家公司在一年内斥资352亿元拍摄了长江三角洲和珠江三角洲的七个“土地大王”，这一度震惊了中国房地产业。

这家拥有数百亿资金的公司在中国土地市场掀起了一场血腥的风暴，它的名字叫信达房地产(600657)。他身后的黄金所有者是信达资产，中国四大资产管理公司之一。

如今，“土地之王”的风光不再，不仅不再高价征用土地，而且过去高价征用的土地现在杂草丛生。

根据信达地产3月28日发布的2017年度报告，按照股权比例，信达地产的规划建筑面积只有52.8万平方米。

2017年，其他房地产巨头继续在竞争。通过直接收购、并购、重组和权益合作，他们竭尽所能，房地产行业的集中度突飞猛进。

风景之王信达很孤独！关键是这背后的含义是什么，一些房地产企业甚至中国房地产的未来是什么？

如今，杠杆游戏利用信达地产的年报进行数据解读和预分析。

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过去,“王迪”的销售面积大幅下降，销售额和收入大幅上升，但它能持续多久？

据年报显示，2017年，信达地产累计实现销售面积113.75万平方米(股权销售面积，如下图1所示)，同比下降26.30%。2016年，销售面积为154.35万平方米。

上周，杠杆游戏在“100强房地产企业中，谁将面临多重风险？”据介绍，根据中国科学院公布的百强房企标准，2017年百强房企的销售面积为49795.9万平方米，平均每套住房销售近500万平方米。

此外，2017年，百强房地产企业总销售面积增长23.7%，比同期全国增长16.0个百分点。与他们相比，信达的表现并不好。

图1。信达房地产2017年与2016年销售对比数据来源|信达房地产年报

但就信达地产销售而言，2017年合同金额为224.71亿元(股权销售)，同比增长32.91%，完成年度计划的140.44%。

收入方面，2017年信达地产实现收入152.16亿元，比上年同期115.71亿元增长31.50%；其中，房地产项目结转业务收入143.44亿元，同比增长31.75%，增幅为108.87亿元。

图2。2013-2017年百强企业销售增长图表来源|参考机构

2017年，中国科学院房地产百强企业总销售额为63760.7亿元，同比增长32.8%。信达地产已经在这方面赶上了。销售面积在下降，但销售额和收入增长如此之高，信达的房价上涨了多少一目了然。

似乎信达地产过去常常高价收购土地，等待地价和房价上涨，这就像许多房地产企业的算盘一样，大多已经成为美丽的现实。

然而，2015年后，高价土地，甚至想出了一些“土地国王”的套路，它会在未来工作吗？

根据信达地产2017年年报显示，信达地产新增储备规划建筑面积按股权比例计算仅为52.8万平方米。

截至2017年12月31日，信达房地产储备项目规划建筑面积290.87万平方米，在建面积268.01万平方米。在库存有限、土地收购很少的情况下，高销售额和高收入的增长还能持续多久？

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信达地产净利润增长可观，净利润率和净资产收益率不高。该公司的业务重心可能已经转移

2017年，信达地产实现净利润10.65亿元，比上年同期8.53亿元增长24.85%；归属于母公司的净利润为10.11亿元，比去年同期的8.81亿元增长14.76%。

如果我们只看增长率，它似乎是好的。但与收入和增长率相比，从净资产收益率来看。辛达的表现非常一般。下图3。

图3。信达地产2017年财务分析图表来源|网易金融

净利率只有6.65%，净资产收益率只有10.27%，仍好于2016年的表现，主要是因为房价上涨了。

杠杆游戏3月27日在《余粮》中说，房价飙升的时期已经结束了？在阅读了万科近年来的2017年年报后，万科的完全稀释净资产收益率上升至21.14%，同比上升2.61个百分点。下图4。

图4。万科2017年财务分析图表来源|网易金融

是的，信达的净资产回报率实际上只有万科的一半；维凡科的净利率低了近5个百分点。

当然，这样一家年收入不到100亿元的公司两年前购买了200-300亿元的土地。这个游戏不容易。

以前，激进的行动是有争议的，并受到许多方面的关注。因此，根据信达地产2017年年报显示，根据股权比例，信达地产新增储备的规划建筑面积仅为52.8万平方米。

我不能再这样玩了。

据最新媒体报道，《杠杆游戏》注意到，一位接近信达地产的人士表示，去年，除了继续开发和运营股票项目外，该公司还将大部分精力投入到了怀矿地产的资产重组上。

信达地产的重组埋下了12年的伏笔:2005年11月，淮南矿业陷入困境时，安徽SASAC、中国信达资产、中国建设银行安徽省分行、中国华融资产管理公司签署了《淮南矿业(集团)有限公司股东协议》

协议涉及的债转股总额为52.9亿元，其中中国信达资本48.5亿元，中国建设银行安徽省分行4.04亿元，中国华融资产管理公司4000万元。

经过几次变动，淮南矿业的股权结构为:安徽SASAC占77.40%，中国信达占22.60%。淮南房地产是淮南矿业的全资子公司，注册资本51.37亿元，主要从事煤矿棚户区改造、生态环境恢复与开发以及房地产项目开发。2016年，槐矿地产实现营业收入51亿元，利润总额不到7亿元，净利润约5亿元。

如果信达地产的重组能够顺利进行，中国信达12年前处置不良资产的行为能够兑现，中国信达在信达地产的控股地位将保持不变，信达地产能够收购淮南地产的资产和房地产项目，可谓是多重收益。

信达毕竟在玩资产管理。

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信达地产以中央企业为背景，资产负债率高，准备发行长期债券来偿还债务！其他走钢丝的房地产企业呢？

如下图5所示，信达房地产2017年末负债总额为618.86亿元，公司资产为719.53亿元。

图5。信达地产2017年资产负债构成数据来源|信达地产年报

在房价上涨的背景下，信达地产的资产负债表仍然不是很好，当然，它只略微增长了86.01%，2016年底是85.69%。

与此同时，前100家住房企业追求规模扩张，并普遍提高杠杆率，以推动规模增长。2017年平均资产负债率为78.9%，比2016年高2.2个百分点，接近企业资产负债率的红线。

信达地产2017年基本没有采取措施，但由于前期疯狂的土地收购，负债率高于房地产企业整体百强。

2016年8月以后，信达地产没有在债券市场发行债券。2017年，信达地产的筹资活动产生的净现金流为-21.35亿元。

图6。信达房地产2017年财务指标数据来源|信达房地产年报

如上所述，根据年报，按股权比例计算，信达地产2017年新增储备仅为52.8万平方米。

由于高房价，融资减少，土地购买减少，销售面积减少，以及现有债务成本。否则，资产负债表可能会继续上升。

截至2017年12月31日，信达房地产储备项目规划建筑面积290.87万平方米，在建面积268.01万平方米。

目前的净资产收益率和利润率已经在上面计算过了。事实上，一目了然的是，有多少钱可以换成库存，有多少债务可以偿还。

3月6日，不久前，长期未发行债券的信达地产宣布，计划申请发行不超过70亿元人民币的债务融资工具，包括不超过10亿元人民币的资产支持债券(abn)和不超过60亿元人民币的非公开定向债务融资工具(ppn)。

信达地产计划为此次融资向荷兰银行注册的期限不超过10年(含)，为ppn注册的期限不超过5年(含)。

信达房地产表示，募集资金拟用于偿还公司(包括子公司)的计息负债、补充公司(包括子公司)的营运资金以及适用法律法规允许的其他用途。

如今，不是每个企业都可以随意发行债券。2017年，即使在房地产企业百强中，房地产企业发行的国内信用债券规模也大幅下降。

2017年，中国房地产百强企业发行境内信用债券规模为1067.5亿元，境外发行规模为1646.3亿元，同比大幅增长643.3%，占总发行量的78.1%。

图7。2016年和2017年100强企业信用债券和海外债券图表

中央企业信达地产发行债券是件好事。

另一方面，我们也可以认为，许多房地产企业不仅面临着发行债券的困难，还面临着资本成本的上升。在债务压力和土地成本整体上升的情况下，如果人民币在2018年保持中性，一些房地产企业肯定会有困难。

说实话，房地产行业总是在走钢丝。强大的市场，不是每个人都能把握住的；如果市场不景气，如果你不拯救它，你会死的。