告别三年亏损，佳兆业锁定1.5万亿旧改货值

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由于2014年的“锁定事件”而陷入商业危机的凯撒集团，经过三年的调整，迎来了一个转机。3月27日，凯撒集团发布了2017年度业绩，期间实现营业收入328亿元，实现净利润30.4亿元。

在此之前，凯撒因“锁定事件”连续三个财政年度出现亏损，三年累计亏损30.2亿元。赔钱后，凯撒走上了正轨。

目标是700亿

在“复苏”之后，凯撒表现出对快速增长的更强烈需求。2017年，凯撒实现合同销售额447亿元，同比增长49.8%。在此基础上，凯撒董事长郭英成提出，2018年应实现700亿元，相当于比去年增长56%。

同时，他预测凯撒到2019年将实现销售额1000亿元，比2018年的目标增长43%。这一目标增长率远远高于2017年全国商品房销售13.7%的增长率。可以说，凯撒现阶段已经进入了“跑步”状态。

新的目标要求是基于更充分的供应准备。凯撒总裁麦帆表示，2018年期间，凯撒预计供应1270亿元人民币，主要来自一线和二线城市，其中粤港澳大湾区是主要力量。

粤港澳大湾区一直是凯撒布局的焦点。据时代财经介绍，到目前为止，凯撒已经进入了深圳、广州、佛山、东莞、惠州、中山、珠海、江门等多个大湾区城市。该地区土地总储量为1300万平方米，占凯撒土地总储量的60%。此外，大湾区有丰富的旧土地储备，总旧土地面积为2400万平方米。

粤港澳大湾地区项目的优势在于其较高的价格和较高的利润率，尤其是低成本的旧装修项目，这将为空带来更大的利润空间。

目前，由于过去的危机，凯撒的毛利率尚未完全释放。根据2017年业绩报告，凯撒全年毛利率为27%，明显高于2016年的13%，但与万科、恒大、中海等同行的毛利率仍有30%以上的差距。

变旧为下沉

在如今一二线城市日益艰难的征地过程中，凯撒将更多的注意力转向了它擅长的旧改革。此前，凯撒的旧装修项目大多位于深圳、广州和上海等一线城市。然而，自去年以来，凯撒的老业务显然已经转移到二线城市。

据时代财经了解，2016年，凯撒的旧土地存量约为1300万平方米，其中大部分位于深、广、沪，其中深圳占70%。2017年，凯撒将其老式业务扩展至惠州、中山、佛山和东莞等二三线城市，全年新增1100万平方米老式用地。

截至2017年底，凯撒土地总面积已达2400万平方米，相当于深圳罗湖区的三分之一。在2400万平方米的旧土地中，深圳有890万平方米，广州有576万平方米，中山有610万平方米，惠州有270万平方米。

“2400万是土地面积的旧变化。例如，根据建筑面积比率和贡献率的粗略估计，公司自有储备的旧建筑面积应为5000万平方米，货物的粗略估计价值为1.5万亿。为集团业绩的发展做出巨大贡献。”麦帆总裁在3月27日的演出会上介绍了这一点。

1.5万亿元的价值储备无疑给空带来了巨大的想象空间。目前，价值数万亿的房企屈指可数。如果所有这些旧的变化都得到证实，凯撒将进入土地储备的下一个梯队。

但是，需要注意的是，旧的改革从来不是一蹴而就的，与招标、拍卖、挂地相比，旧的改革项目在推进过程中存在更多的变数和风险。1.5万亿元是一个机遇，但也有挑战。凯撒在深圳和广州的经验能否在二、三线城市成功复制，还需要检验。