从民间争论期过渡到立法准备：房地产税总体思路出炉

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[摘要]在从民事辩论期到立法准备期的过渡时期，我国的房产税草案已经有了初步的纲要，重要问题的论证和内部意见正在同时进行，时间表也进一步明确。

不再有任何悬念，“房产税征收”按下了立法准备确认键。

在两会和四天时间里，顶层设计在三个重要场合表达了对房产税的立场，发布的信息量巨大而具体。从民事辩论期到立法准备期，我国的房产税草案已经初步勾勒出来，重要问题和内部意见的论证正在同步进行，时间表也更加明确。作为国内税制改革的一个重要方面和房地产市场监管长效机制的重要组成部分，中国房地产税收立法有望在近几年取得实质性突破。

据《时代周刊》采访，业界关注的焦点主要集中在房产税的内涵、开征的理论依据、开征的可行性、如何改革配套制度、对房价的影响以及对土地财政的影响等方面。，并且有相当多的公众讨论。

逐步开征房地产税背后的演变将会是什么？外界仍在等待一个明确的框架和路线图。

三次官方露面有大量的信息

经过四年多的酝酿和准备，房产税正式进入立法阶段。

3月4日，在十三届全国人大一次会议第一次新闻发布会上，新闻发言人张业遂回应将房地产立法纳入舆论领域。“房产税的立法是社会普遍关注的问题。加快房产税立法是党中央提出的一项重要任务。”张业遂说，由全国人大常委会预算工作委员会和财政部牵头组织起草。目前，法律草案的起草和完善、重要问题的论证、内部协商等方面正在加快推进，提交常委会初步审议的准备工作正在尽快完成。这是自十八届三中全会于2013年底发布《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》以来，首次提出“加快房产税立法，及时推进改革”的思路。

"完善地方税体系，稳步推进房地产税收立法."3月5日，李克强总理作了2万字的政府工作报告，明确了顶层设计的决心。这是房地产税四年后第二次被列入政府工作报告。

3月7日，财政部副部长史耀斌在财政部新闻发布会上就房产税问题发表了900多字的讲话，称“目前，全国人大常委会预算工作委员会、财政部等有关方面正在抓紧起草和完善房产税法草案。”总体思路是先立法，全面授权，分步实施。

与前几年的原则性声明相比，今年房产税在全国人民代表大会上三次正式亮相，时间密集，信息丰富。

3月6日下午4点，天丰证券组织召开了房地产税和政府工作报告专家解读会。主讲人是昌平经济研究院执行院长、财新宏观部原副主任王长勇。在解释会议开始的时候，王长勇做了一个判断。"房产税立法最早将在2020年两会期间通过."

根据跟踪房地产税等税法多年的研究经验，王长勇给出了民间版的房地产税收立法时间表:

(有关部门)将在今年年底前完成立法草案初稿；初步审查最早将于2018年12月在全国人民代表大会常务委员会完成；2019年，全国人大常委会完成了三次审议；在第一次审查和第二次审查之后，预计将有一个公开征求全社会意见的过程，时间至少为30天；没有任何波折，最早应该在2020年提交全国人民代表大会常务委员会表决。

中国人民政治协商会议全国委员会委员、前财政部部长、全国社会保障基金理事会主席楼继伟证实了王长勇的猜测。在中国人民政治协商会议第十三届全国委员会第一次会议上，楼继伟透露，房产税立法草案有望在今年进行首次审议。

国家行政学院经济学教学与研究系教授冯直言不讳地表示，如果今年的草案能够提交全国人大审议，应该被视为房地产税收立法的重要一步，这意味着各部门已经形成了统一的意见。

事实上，史耀斌在回答房产税问题时，用了一个前所未有的词:完美，呼应了张业遂“房产税方案是内部征集的”的说法。可以得出结论，主管部门正在研究一个基本方案，基本上达成了共识，这是一个突破。

等待一个完整的税收征管模式

如何立法取决于房产税的立法取向。

史耀斌一开始就表示，房产税主要调节收入分配，尤其是个人财富的集聚，并起到促进社会公平的作用；同时，它可以增加财政收入，以满足政府提供公共服务的需求。这意味着房产税首先是调节税，然后是所得税。

“大多数国家都实施了房地产税制度，并且有一些共同的制度安排。我们将提到一些特征。”史耀斌提出的四个共同点勾勒出中国版房产税的初步轮廓:按评估价值征税；有一些税收优惠；属于地方税收，收入属于地方政府；有必要建立一个完整的税收征管模式。

“当然，我们将从中国的国情出发，合理设计我国的房地产税制。”史耀斌透露，例如，一些与合并和整合有关的税收，例如，一些房地产建设交易的税费应该合理降低。这也是国内专家的一致呼吁:目前国外的做法不应被视为一个完整的基准，在立法过程中必须充分考虑公众意见。

房地产税不会在一夜之间醒来。任何税收问题不仅是一个财政问题，也是一个社会问题。

中国最早的房产税文件可以追溯到20世纪50年代的《国家税收管理实施细则》，其中明确规定“房产税在全国统一征收”。1986年，国务院颁布并正式实施了《中华人民共和国房产税暂行条例》，至今已成为国内房产税的适用依据。

该暂行条例将个人非营业场所列为免征财产税的场所。然而，当房地产业成为国内经济的支柱，房屋销售如火如荼的时候，推动房产税改革的声音越来越大。

从2003年酝酿的改革到2011年在重庆和上海的试点，在过去的十年里，针对个人住房保有制度征收的狭隘财产税引发了激烈的讨论和公众的焦虑。

不难发现，近年来房产税改革的思路正在逐步转变:单一的房产税概念逐渐弱化，涉及整个房产税体系的房产税逐渐进入公众视野，并进入了以立法推动改革的新阶段。

在今年的全国人民代表大会召开之前，全国政协委员、财政部财政科学研究所所长刘尚希在国务院发展研究中心主持的《中国经济报告》中阐述了他对房地产税的思考:将房地产税定位为调节税，调整住房资源配置。贫富差距与住房投机预期；与此同时，经营性房地产的税收和非经营性房地产的税收应该分开考虑，不能一蹴而就。

在改革方法方面，刘尚希建议，权力下放应适当给予地方政府，地方政府应有更多的选择。在他看来，重庆和上海的房产税试点有两个重要经验:一是让地方政府自主选择，因地制宜；第二是让实践说话，不要提前下结论。

“中央政府将制定一个大框架，包括优惠政策，如征收范围、时间、税率和免税区。”王长勇还推断，从目前的立法情况来看，这种高概率应该移交给地方政府，也可能由省政府解决。实施细则可能在2021年由各地制定，第一批可能在北京、上海、深圳、广州、杭州、南京、重庆，征集工作将在2022年开始。

根据王长勇预测的趋势，未来房产税的征收不太可能将全国的房价加起来，也不应该超出市政府的范围。房产税正式启动后，房产税、契税、土地增值税、城市土地使用税、耕地占用税等五项税收将被合并。最后，可以保留一个交易税契税和一个保留税房地产税。但是这个替换过程将会非常缓慢。"

从重庆和上海试点的结果来看，房产税收入仅占地方税收和财政收入的一小部分，不可能成为主要税种或替代土地出让金。

支持改革的道路依然艰难

在房产税如此频繁地进入官方语境后，各方应在立法准备阶段完成更为详细的配套改革，还有很长的路要走。

“税收制度的有效性取决于征收和管理的能力。如果征收和管理不能做到，税收设计就会更好，纸上谈兵就没有意义了。”刘尚希说，房产税是针对家庭征收的，这对征管是一个很大的挑战。这是一种个性化的征收，因为每个家庭的房产情况都不一样，而且家庭情况也不一样。征收机关必须上门核实、评估和收钱，而随着人口的迁移，工作量将不堪设想。更不用说，如何定义一个家庭，给予它优待和照顾是相当复杂的。

据了解，全国共有30多种产权属性，其中北京至少有17至8种不同产权属性的住房。例如，商品房包括外销和内销房、两限房(限价、限量型)、自住商品房等。；政府部门公房包括房改房、中心产房、军队产房、学校产房、乡镇产房和有使用权的公房；经济适用房包括经济适用房、廉租房、公租房、安置房等。

此外，房屋基础信息管理不均衡，房产价值评估基础薄弱，存在争议仲裁，以及仲裁的公正性和公信力。

为了解决这一问题，国家正在加快实施房地产登记制度:一方面，市、县两级的房地产登记已经接入全国房地产信息登记平台，超前于预期；另一方面，住房和城乡建设部和国土资源部要求，所有现有的纸质产权登记信息必须在2017年底前复制并移交给统一的房地产登记平台。其次，国家已经运行房产税模拟评估“空回合”征收十多年，并在重庆和上海开展试点项目。可以说，根据评估值收集房地产已经积累了丰富的经验。

“目前，相关部门有能力解决技术条件，但房产税确实下降了，决策层需要综合考虑政治、经济和社会因素。”冯说，开征房产税是针对千家万户和个人的，这不仅是一项税制改革，也是我国税制改革从间接税向直接税的一次飞跃，是国家治理层面的一大难题。