住房租赁市场多年来发展缓慢 如何保障“租”有所居

本篇文章2457字，读完约6分钟

长期以来，由于缺乏政策、服务和金融支持，我国住房租赁市场发展缓慢，难以满足城市居民的需求。通过政府和企业的共同努力，我们必须不断深化住房制度改革，从制度建设、资金支持、服务保障等方面入手。，并采取多种措施保障住房租赁市场的长期、健康、稳定发展，以弥补不足，实现租赁和销售的“两条腿”。

作为解决“住与住”问题的重要途径，住房租赁市场在2017年取得了重要突破。通过整合资源，租赁住房的供应稳步增加。数据显示，2017年中国住房租赁市场的租赁规模约为1.3万亿元。

在最近举行的“住房租赁新时代”研讨会上，中国房地产协会会长刘志峰表示，加快发展住房租赁是深化住房制度改革的重要内容，是实现“住与住”的重要途径，对于改善城市居民住房条件，解决大城市人口住房问题，特别是解决新市民、新就业大学毕业生和各类人才的住房需求，具有重要的现实意义。

如何看待住房租赁在中国的发展？还有什么其他问题亟待解决？房屋租赁的前景如何？围绕这些问题，《经济日报》记者采访了几位专家。

两省两市的需求接近发达国家

市场很大，但整体发展不成熟

为什么要大力发展房屋租赁市场？多年来，中国的房地产市场取得了长足的进步，但目前，市场仍以销售为主，而房屋租赁发展缓慢。

租赁比例高是大城市住房市场的典型特征，因为大城市对租赁的需求很明显。住房和城乡建设部政策研究中心主任秦宏引用了一组数据:两省两市的租赁市场规模与发达国家非常接近。“两个省”是广东省和浙江省，分别有47%和41%的城市家庭住在出租房里。“两个城市”是北京和上海，分别有37.2%和38.3%的家庭通过租赁解决住房需求，这已经达到发达国家租赁市场的规模，远远高于全国25.8%的平均水平。这表明中国大城市的租赁市场非常大。

要解决住房问题，就要两条腿走路租房和卖房来填补住房出租的短板。秦宏表示，虽然中国的住房市场规模很大，但还远未成熟，主要原因是租赁市场还不够成熟。

秦宏认为，租赁市场存在四个主要问题:一是租赁关系不够稳定，影响了很多人的租赁意愿。二是中介服务不规范，导致交易成本高、风险高。租赁市场上的许多上市可能是虚假的，许多事情可能是隐藏的，如缺乏诚信，扣留存款，以及非法的“团体租赁”。第三，市场发展不成熟，机构租赁仍处于起步阶段。第四，缺乏政府支持和服务，监督管理不到位。

目前，市场上有许多“黑租金”以逃避纳税。在过去几年里，政府为了发展租赁市场，减少了一些租赁税费；然而，对于机构租赁，税收并没有完全减少。对机构租赁金融服务也缺乏有效的支持和相关的金融政策和工具。

一系列政策将陆续实施-

找到短板，大步向前

2018年，房屋租赁市场将继续大踏步前进。北京计划建设290万平方米的已有土地供应的共有产权住房，并将30%的住宅增量分配给新市民；到2018年底，上海计划实现20万套新出租屋项目和9万套新出租屋(指1958年前后由政府统一经营和出租的私有财产)；厦门市已开工12000套新住房，新供应8000套租赁住房；天津、青岛、无锡等城市降低了落户门槛，制定了人才租房政策。

刘志峰表示，随着租赁政策在各城市的实施，大型房地产企业和专业租赁机构必须密切关注投资城市的土地、金融和住房的对接，着力探索有效的盈利模式，解决专业人才短缺、经营经验少、行业集中度低等问题。

刘志峰建议，首先，要推进制度建设，加强行业指导。除了允许商业建筑按规定转换为租赁住房外，还应进一步明确将工业和办公建筑转换为租赁住房的具体措施。二是推进金融创新，拓宽融资渠道。鼓励房地产企业通过租赁或购买方式在市场上获得闲置房地产，开展房屋租赁业务。第三，充分利用资本市场，支持符合条件的房屋租赁企业发行债券等产品。第四，实行分类指导，实现职业与居住的平衡。结合城市规划，政府将牵头，房地产企业和专业租赁机构将参与大型工业园区和商业集中区周围的经济型公寓建设。

中国房地产估价师协会副会长兼秘书长柴强表示，要解决当前租赁市场存在的问题，应该重点支持和大力发展新市民和新家庭的住房租赁市场。应重视住宅房屋租赁市场的发展和规范，特别是对房屋租赁经纪行为的监管。从发达国家和地区的经验来看，住宅房屋的主体部分是直接出租或通过房地产中介出租的，因此传统的租赁方式不容忽视，仍需规范发展。同时，有必要提高人们的租房意愿以及他们的租房意愿。有必要平衡出租人和承租人之间的权利和义务。要降低房屋租赁税费，增加房屋持有成本，引导人们出租闲置房屋。

寻求可持续发展模式

政府企业必须形成合力

租赁市场的发展离不开政府和市场，需要政府和企业的共同努力秦宏认为，政府最重要的是完善各项服务体系建设。首先，要通过立法完善法律法规，保护租赁各方的权益。法律应该更加详细，以有效保护租赁双方的权益。

其次，建立房屋租赁信息服务平台。目前，有太多的虚假住房信息，和不诚实的黑色中介扰乱市场。政府应该公布真实、透明的租赁信息，为租户提供一个选择的渠道。

第三，明确房屋租赁机构的行业定位。如果房屋租赁机构的行业定位不明确，许多政策将受到制约。

同时，要落实租户的权益，享受平等的公共服务。目前，许多地方提出了平等的租售权和平等的租售权，但它们并不是真正平等的租售权。

最后，推进中介服务的专业化和规范化。租赁市场的发展离不开中介服务，中介团队的素质直接影响租赁市场的规范化。

秦宏认为，对于企业来说，一方面要提高专业化水平，积累更多的行业经验和人才；另一方面，必须提高盈利能力，降低成本，实现盈利。如果没有利润作为保证，企业将难以实现可持续发展。

清华大学房地产研究所所长刘宏宇认为，要实现高质量的住房租赁，未来仍有许多问题值得研究和探讨。例如，如何满足不同生命周期和发展阶段家庭的不同住房租赁需求？如何保证出租房的质量？租房需要什么样的社区环境和配套服务？租赁住房的供应商主要来自政府公租房、房地产开发商开发的房产和公寓企业。他们之间应该形成什么样的主导关系，应该发展什么样的租赁，等等。(《经济日报》？中国经济网记者虞书)