三四线城市炒房 馅饼还是陷阱？

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像近1000万在上海追求梦想的外籍工人一样，记者本身也属于人口统计中的“外籍居民”一类，他们也是每年回国的光荣军人。

在今年春节回家的短短七天时间里，记者最深刻的感受之一就是，与往年相比，饭桌上围绕房子的讨论频率明显增加，大家似乎都成了“房地产投资专家”。

过去，与房地产投资相关的话题只是偶尔被县级城市的普通人打断(603883，医生)。

房价每年翻一番

仪征在历史上有“淮南第一州”的美誉，但在当代中国的区域划分中，它已成为一个彻头彻尾的五线城市。它离上海周边的大都市区很远，但仍然拥挤在南京周边的大都市区。

钱女士的一位朋友告诉记者，2017年全国三、四线房价的全面飙升导致仪征房价上涨。

“我2008年买的房子每平方米才2400元，现在是9000元。”钱女士忍不住扬起嘴角。

钱女士所购房屋位于仪征市中心，靠近仪征市第一重点中学，周边生活设施十分齐全。然而，距离仪征市中心很远的一个新开楼盘的平均开盘价已经超过了1万元1平方米。

搜房网数据显示，2017年2月，仪征市二手房均价在6000元/平方米左右；截至2018年1月，仪征二手房均价已上涨至8500元/平方米，11个月内上涨41.67%。

这一涨幅比扬州二手房平均价格高出1.76个百分点。

但这并不疯狂。扬州所辖县市中，2018年1月高邮市二手房均价为15335元/平方米，同比增长104.12%。

至于高邮市房价的疯狂上涨，当地一位商人告诉《国际金融新闻》记者，市场供求关系是房价上涨的根本原因。

“由于政府在2017年加大了拆迁力度，所以只需要加大拆迁力度，导致供应不足，而且拆迁区域集中在河两岸，所以这种供应不足的情况在东部地区尤为明显。”上述当地商界人士表示。

根据高邮市2017年的房地产交易数据，2017年全年高邮市住宅交易总量为114万平方米，交易数量同比增长64.4%，交易面积同比增长67.68%。然而，与2016年相比，2017年的预售数量几乎没有增加。

高邮的二手房和仪征的自住房价格飙升，让钱女士对仪征市的新址感到非常兴奋，平均价格超过每平方米1万元。在她看来，去年房价的趋势一直在上升，2018年不会更糟。

第三，四线城市存在隐忧

像钱女士这样想投资三线、四线房地产的人不在少数。

根据链家研究所的数据，2017年，三四线城市的土地周转率占63%，三四线城市成为2017年房地产市场的主力军。

年初，易居中国首席执行官丁祖昱在“相信未来”新闻发布会上发布的数据显示，在易居中国首席执行官监管的35个四线城市中，2017年的平均房价涨幅为6.87%。

看到家乡房价不断上涨，一些在一线和二线城市被拒之门外的年轻人也开始考虑回家买房投资。

上海的几名农民工告诉记者，他们希望能赶上回家的末班车，买下自己的房子。

根据安居克2017年至2018年的居者有其屋报告数据，近60%的人口愿意回家买房子，38%的人想回家买房子；想回家买房的人中，80%来自四线城市，近70%在一线和二线城市工作；然而，回家买房的主要原因是你在工作的城市买不起房子，或者想改善家庭的生活条件。

然而，连锁研究所的数据显示，四线城市的新房交易曲线已经在2017年下半年迎来拐点，销售面积增长在2017年5月达到峰值；随后，焦点三四线城市的新房销售数量和价格呈现下降趋势。

丁祖昱在上述新闻发布会上指出，四线城市的房地产市场存在隐忧。根据凯瑞的数据分析，四线城市房屋销售的渠道佣金比例较高，存在非本地客户比例逐渐上升的现象。

一些仪征房地产人士告诉《国际金融新闻》记者，在2017年3月四线城市去库存的背景下，其房地产市场确实火爆，但去库存工作实际上取决于增加杠杆。

在这个人看来，三线和四线的房价存在泡沫。

中国指数研究院的分析师最近告诉媒体，结合2017年调控政策的实施，预计一、二线热点城市的调控政策将在2018年继续实施，四线城市中的三个重点城市将适时跟进和深化。

此外，许多机构预测，四线城市的房地产市场将在2018年3月明显降温。

围绕上海的投资逻辑保持不变

那么，这三栋四层城市住宅有投资价值吗？其内部投资逻辑是什么？

这可以从陈先生的房地产投资路线图中看出。

2017年初，住在仪征市的陈先生在江苏省昆山市华侨城购买了一套新房子，起始价格略高于19，000元/平方米。

根据安居客的数据，2018年1月，华侨新居的平均价格为19，706元/平方米，与2017年3月的平均价格基本持平。

与去年扬州本地房价的上涨相比，陈先生选择了在华侨城买房子，这似乎是一个损失。2017年1月，嘉里江浙总经理刘晨光撰文分析，与江苏太仓本地消费需求达到50%以上相比，昆山花桥这边的本地购买需求已经完全被抑制，没有消费能力。因此，它认为太仓更实惠。

不过，陈告诉记者，他对华侨城的住房市场持乐观态度。一方面，华侨城通过地铁11号线与上海无缝连接；另一方面，他认为像扬州这样的地级市自住住房的金融属性相对较弱。

对此，易居研究院智库中心研究主任严跃进认为，上海周边房地产投资的基本逻辑不变，即有必要考虑移民流入、轨道交通基础设施和地方政策变化。

刘晨光认为，就上海的总体规划而言，周边各县市都有承接上海人口、扩大自身的战略需要。从这个角度看，浙江昆山、太仓、嘉善明显优于其他县市。

据资深房地产专业人士分析，长期有效的机制将加速未来的退出。在此前提下，房地产投资的边际利润率将会下降，因此低水平城市必然首当其冲，流动性不足将是一个问题。