上海楼盘供应增加 龙湖、滨江还要做预售证困难户？

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2017年，上海房地产市场的宏观调控保持不变。稳定房价是主旋律，抑制了房企涨价的冲动。在这种背景下，如何“提价”成为房地产企业面临的头等问题。几乎所有的上海房产都附有一个行动:期待预售证书。

上海房地产开发商正在思考的“终极问题”:卖还是不卖？什么价格？

我们选择了两个有代表性的建筑，这两个建筑都是我们期待的，对他们的企业也有特殊的意义。对它们的解读可以使市场更好地了解受监管房地产企业的真实动态。

在2018年初举行的“评估丁祖昱楼市”新闻发布会上，易居集团首席执行官丁祖昱仍将赌注押在2018年上海的乐观城市上。由于2017年上海楼市调控，大量项目未进入市场，积压房产总值超过6400亿元。

房地产供应飙升

6400亿元是什么概念？

2017年，上海楼市年成交额接近2600亿元，这意味着楼市储备的“蓄水池”已经够用两年多了。

据此，《国际金融新闻》记者联系了上海市房管局，对方拒绝透露相关预认证信息可以通过电话与各区房管局核实。

随后，记者联系了浦东新区房管局，对方告知项目信息不便透露，审批是按照上级指示进行的，他们不知道具体的政策。

上海中原地产首席分析师卢文喜将这比作一个堰塞湖。

卢文喜认为，为了防止堰塞湖因湖水张力过大而遭到破坏，预售证书的闸门将适当打开，今年上半年的环境将比去年宽松，但总的原则仍受到严格控制。这也意味着这些预认证排队项目将及时分批进入市场。

这是事实。

在过去的一月里，共有14处房产开业，4272套套房上市。不幸的是，在蜂拥而至的新建筑中，仍然没有龙湖浦田和滨江一号公园。

对开发商而言，在取得土地使用权证书、持有建设工程规划许可证和施工许可证后，如果开发建设投资达到建设总投资的25%以上，且建设进度和竣工交付日期已经确定，则可以申请预售证书。

据业内人士介绍，目前上海市商品房预售价格审核要经过两个程序，经区政府有关部门批准后，必须报市主管部门进行控制。

卢文喜表示，几乎所有开发企业进入市场的房子都要接受相关部门的指导价。如果房价过高，应根据征地和建设成本说明原因。如果双方的分歧太大，他们很可能不会被批准。

易居研究院智库中心研究主任严跃进表示，预售证书不难获得，关键在于房企是否愿意放弃部分权益。第一次需要和改善的住房通常不贵，不会对整个城市的平均价格造成很大压力，而且获得证书也相对容易。

从稳定价格的角度来看，或者采取将高价和低价市场插入市场的做法，高价市场需要等待更长时间才能进入市场。

这是开发商报价与政府指导价的博弈，是梦想与现实的碰撞，是对房企现金流的重大考验。

不同的房企对此表现出不同的态度。

一些分析师将其总结为:大型房企的态度是“正确的”。以万科和碧桂园(港股02007)为例。恒大越大，实力越强。住房企业的负责人对规模和指标有明确的追求。他们有大摊位和许多项目。与项目利润相比，他们更注重高周转率和资金回笼。相反，中小房企会显得“纠结”，仍然无法摆脱项目利润的负担。

此外，在项目的不同阶段，开发商对预售证书有不同的态度。众所周知，房企一般都是根据自己的营销策略分批开发和销售项目，所以统一项目有几批预售证书。

一位房地产销售人员告诉记者，在正常情况下，第一批房地产是一个项目的开始，开发商承受着一定的资金压力，所以即使价格有限，它也会试图进入市场。随后的时期遇到价格限制，这可能导致僵局，并等待一段时间。毕竟，资金在初期就已经撤出，压力已经减轻。

与许多神秘的碎玻璃相比，世茂邵帅许世坛给出了一个相当真诚的回答。

许世坛曾经说过，我们选择尊重市场，而不是对抗大趋势。如果政府的备案价格是市场价格的10%，我们愿意出售，这样业主可以赚10%，但我们希望是一次性付款，相当于10%的一次性折扣；如果申报价格只比市场价格低20%或30%，我们将等待，我们的增长不能以牺牲股东利益为代价。

一句话澄清了世茂的接受范围和条件。

与世茂的“软姿态”相比，也有房地产企业的坚定和坚不可摧，但实际情况比他们的态度更严峻。

《上海河畔》的第一张照片听起来不怎么样

位于上海宝山大厂板块的滨江一号公园就是典型代表之一。

作为滨江集团第一个进入上海的项目(002244)，园区一号是滨江集团的一个自证作品，承载着齐金星董事长的抱负和期望。齐金星希望一号公园能大获成功，延续杭州的辉煌。

毕竟，滨江地产在品牌知名度上稳居杭州房地产企业第二位，仅次于“一哥”绿城。

到上海的半路上，齐金星也有自己的无奈。杭州，作为家和票仓，已经成为许多房地产企业的焦点，滨江的地位岌岌可危。

在2016年杭州房地产企业的一年一度的争夺战中，绿城牢牢占据了销售冠军的位置，万科和滨江之间的纠纷变得白热化，双方打成平手。然而，面对万科连续五个月的强势，滨江的压力急剧增加。

令滨江集团董事长齐金星感到不安的是，此前曾在浙江诸暨任职的向胜也发起了一场激烈的追赶潮流。

滨江决定走出原来的安全区，去上海拓展地盘。媒体质疑滨江“姗姗来迟”，但齐金星乐观地表示，“对于实力雄厚的企业来说，进入上海永远不嫌晚。”

滨江急需一份自我认证的工作，以便在申城站稳脚跟。尽管上海的地价在此时日益上涨，但随着杭州本地“王迪”项目的成功运作，齐金星仍大胆地“追高进”。

2015年底，滨江集团和平安地产以34.65亿元的价格在上海宝山区大厂镇祁连社区获得了一块土地，底价为每平方米28755元，地价为91.7%，成为当时的“土地大王”。

随后，滨江集团将该项目命名为滨江一号公园，计划于2016年下半年启动。当时，市场一致认为，一旦上海第一个“王迪”项目在七星公园挂牌出售，该项目就能顺利解决。

然而，在解决之前，滨江迎来了上海楼市的调控。

滨江公园一号销售人员此前向《国际金融新闻》记者透露，滨江的预期单价约为5.8万元，与政府的指导价5.4万元有出入，因此预售证书的申请被推迟。花费大量金钱来攫取土地所导致的高成本也成为其不愿降价的根本原因。

这也导致滨江公园的第一个月不能开放。滨江一号公园自2016年下半年首次开放至今已有一年半的时间，距离预售证书还有“世界上最远的距离”。

滨江一号公园里很多喜欢的人只能“忘了楼，叹口气”，跺着脚去其他楼盘。毕竟，那些只是需要它的人渴望“尽快上车”，承受不起这种无休止的等待。其中，华商中心和保利西岳是最大的受益者，他们与滨江公园一号是“大领域三兄弟”。

2017年春天，华商中心和保利西岳几乎同时开门迎客。随着2017年底第四期住房的开工，华商中央华盛顿项目已经售罄。

保利西岳也正在申请预售证书，以欢迎其第三期业主。据该销售人员介绍，这也是保利西岳地产的最后一个阶段。

一位决定购买保利三期的买家告诉《国际金融新闻》记者，2017年初，他接到滨江公园销售人员的通知，外号“马上就要开业，马上就要安定下来”，到现在还没有实质性的动作。自嘲为“滨江公园最后一批绝望的人的别称。”

一号园区尚未收到款项，滨江集团在上海古北和崇明的其他项目也需要投资。经过一年多的努力，滨江终于在压力下做出了调整妥协，首先降低装修成本，然后申请项目预售证书。

据《国际金融新闻》记者实地考察，滨江一号公园正在进行样板房改造，从最初宣传的“高科技住宅”转变为普通住宅，以降低成本。

其销售人员在申请预售证书方面经验丰富，认为上半年的环境可能比下半年容易。二月元旦和三月人大，结合滨江一号公园的装修和预认证环境，可以说是下半年的好时机。

此次改造也意味着该项目之前最大的噱头:引进与欧洲国际标准同步的八大科技系统，对地源热泵、恒温恒湿的高科技生态住宅的享受将大大降低，甚至不复存在。

据此，《国际金融新闻》记者要求滨江集团上海公司总经理王赞宇进行核实。王赞宇拒绝置评。

龙湖上海纪念馆

当然，滨江并不是孤军奋战。距此13公里的龙湖浦田雅筑，因其自身的特殊性，已成为预售许可证的“困难户”之一。

2017年，龙湖地产(港股00960)签约销售额为926亿元，但上海仅贡献23.32亿元，同比下降57%，在上海房地产企业排名中跌至第46位，几乎未能进入前50名的门槛。

这一表现也导致上海在龙湖内陆城市中的排名从第3位跌至第17位，远低于上海周边的杭州和苏州。

上海龙湖的急剧衰落主要是由于龙湖浦田项目。

2015年12月，龙湖地产以46.5亿元的价格，以108.34%的溢价和27，084元/平方米的底价赢得了上海嘉定区江桥镇北社区地块。龙湖浦田项目是按照“高端板块”标准建设的。

这个项目对龙湖在上海的表现有多重要？

2017年，上海共有8个龙湖项目有销售计划，目标销售额为100亿元。只有龙湖浦田项目的销售目标是80亿元。换句话说，浦田的表现决定了龙湖上海今年的表现。

然而，实际情况是，自2016年底举行盛大的新闻发布会以来，浦田一直没有在销售市场等待。龙湖浦田项目的销售人员表示，项目的开业手续已经完成，他们正在排队等待预售证书。

一位房地产人士将龙湖预售许可证的整个问题描述为:踩错节拍导致“走错一步”。

当政府指导6万元的价格时，龙湖执意要8万元，并拒绝低下他高傲的头。经过慎重考虑和反复同意，指导价降到了4万到5万元。当龙虎转身接受时，他被告知他必须排队等候，而前面已经挤满了等待预售证书的物品。

卢文喜认为，如果龙湖不坚持价格，不放松，2016年底调控之初就能看清形势，拿到证书就能卖出，浦田项目已经实现了高成交量。

此外，与龙湖在上海住宅市场上土地少、可售商品少的情况相比，龙湖在租赁市场上的努力更加显著。

根据龙湖对《国际金融新闻》的回复，上海共有4个商业综合体，其中2个已经开业，2个尚未开业或正在建设中。

长期租赁公寓作为龙湖的第四大战略主渠道，已经在上海扩张了20家店铺，开设了9家店铺，供应了近1万套住房。然而，尽管长期租赁公寓已经上市，但仍不存在周期长、利润难和产品不匹配等问题。

这也导致了龙湖，它为自己的租约感到自豪，对自己的住所感到沮丧，但终究没能挽救它惨淡的表现。

去年，上海龙湖的管理人员进行了洗牌，最大的谣言是业绩不达标。后来，龙湖地产董事长吴亚军把他崇拜的学生文洁邦调到了上海。现在，文洁邦仍未能扭转上海龙湖的局面。

记者在龙湖与相关人员核实了浦田项目的开盘时间，并被告知未取得预售许可证。

龙湖和滨江已经有一段时间没有开放了，什么时候才能进入市场？