国际大行警告：未来把房子当存款非常危险！

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《人民日报》海外版的一篇报道引起了公众的关注。该报告称，2017年11月，中国社会科学院国家金融与发展实验室和国家资产负债表研究中心发布的《中国第三季度去杠杆化进程报告》指出，住宅行业的杠杆率持续上升，从2017年第二季度的47.4%上升至第三季度的48.6%，接近美国水平。

然而，与此同时，全球五大国际银行之一第一太平戴维斯(Savills)的最新报告指出，中国家庭的负债率远低于世界其他地区。目前，中国的人均债务只有2万美元，而美国高达14.53万美元，日本高达13.4万美元。就家庭债务比例而言，中国的家庭债务仅占国内生产总值的44%，而美国的比例高达80%，世界发达经济体的平均水平为74%。

以上数据表明，虽然中国的房价收入比可能是世界上最高的，但泡沫程度可能是世界上最低的，房价的抗跌能力远远优于世界其他国家和地区。

01

中国的房价在未来不会飙升

第一太平戴维斯的报告称，中国的债务水平在过去十年确实大幅上升。与2006年相比，2016年的债务水平增加了575%。但这些债务主要是企业债务，居民债务很少。家庭债务余额仅为4.7万亿美元，而家庭住房总值已达39.4万亿美元，住宅资产总值是家庭债务的8.4倍。

此外，中国的外债比率也很低，只有5%的债务来自海外。因此，它不容易受到全球金融危机的影响。

同时，住房价格水平在很大程度上受到高储蓄率的影响。由于储蓄机构有限，人们不得不将住房作为另一种存款，这也是大量资金流入房地产市场的原因。

根据第一太平戴维斯(Savills)进行的上述金融研究，与海外房地产市场相比，中国目前的房地产市场具有更高的安全系数，不容易飞出“黑天鹅”市场。

此外，第一太平戴维斯还对自1694年以来的全球利率进行了统计，发现在近300年里，全球平均利率仅为4.4%，大部分时间在2%至6%之间。除了20世纪80年代由于高通胀导致的高利率之外，大多数时候利率都很低。低利率被认为是房价上涨的原因之一。

根据这份报告，在包括中国在内的一些国家，房价不会像一些人判断的那样飙升。第一太平戴维斯的判断是，随着监管的收紧，年轻一代购房能力尚未得到培养，包括中国在内的全球房地产市场将出现一轮滞胀。

02

海外房价的上涨将被抑制

事实上，全世界的年轻人都买不起房子。

在澳大利亚，25-34岁拥有房地产的年轻人的住房拥有率仅为45%，远低于1986年的58%；在美国，35岁以下的人只有31%有住房，这远远低于1995年的比例；在英国，只有5%的年轻人有房子。他们每月支付租金，是抵押贷款的4.5倍。

相比之下，中国的年轻人拥有房产的比例可能是世界上最高的，超过70%的35岁以下的年轻人拥有自己的房子。

与世界各地的同龄人相比，中国年轻人非常快乐。父母、祖父母和外祖父母把他们的积蓄贡献给年轻人买房，这样他们就可以在很小的时候就拥有自己的房子。

然而，大多数海外房产都在老年人手中，这导致了老年人和年轻人之间的租金大战。年轻人买不起房子，但他们必须从微薄的收入中挤出一部分给房东付房租；老年人通过手中持有大量房屋从年轻一代那里赚取大量租金收入。

为了赢得年轻人的支持，许多海外政府正在考虑提供房租补贴或支付住房补贴，以便1984年至2000年出生的一代人能够逐步拥有自己的住房。

但是，由于年轻人收入增长缓慢，未来海外房地产市场的价格上涨将受到抑制，并可能处于稳定水平。

03

新技术引发了房地产市场的巨大变化

对每个国家来说，年轻人的选择最终将决定房价的长期趋势。

报告显示，只有在吸引年轻人聚集的新兴城市，住房资产价格才能长期保持乐观。

深圳、迪拜、奥斯汀...这些年轻人远远超过了新兴城市的老年人，他们的经济增长和城市发展的活力都是乐观的。

根据该报告，新兴技术将改变人们的生活方式和城市的未来前景。聚集大量资本的金融城市在未来可能没有吸引力。然而，那些能够提供更高生活质量和工作环境的中小城市有可能在下一轮城市全球竞争中胜出。

同时，区块链技术的引入将加速全球房地产交易，使房地产交易更加频繁，更容易成为金融工具和家庭资产。这反过来可能会影响房价。

总的来说，在未来的九年里，包括中国在内的全球房地产市场将经历一场过去一百年来从未有过的变化。100多年前适用于全世界的许多房地产开发法律可能在未来十年突然变得不适用。

许多不受欢迎的城市，或者许多不受欢迎的城市，可能会因为新技术的出现、人们价值观的改变以及工作和生活方式的改变而突然崛起。

那些被认为是最安全和最可靠的房地产投资者也可能因为新技术的突然兴起而迅速衰落。

就像2000年初，由于“一店三代富”的观念，闹市区沿街的商店，成千上万的人排队购买，就因为网上电子商务的突然兴起而变得一文不值。

目前，全球房地产价值格局将因新技术、经济、人口等因素的变化而发生彻底改变。

从这个角度来看，用房子来省钱可能是非常危险的。