四个点看杭州亚运效应：借亚运夯实城市发展主战略

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一个盛大的活动将创造一个城市，杭州将成为继北京和广州之后的第三个举办亚运会的中国城市。可以说，2022年亚运会将给杭州带来巨大的机遇。除了引入大量的财政投入，城市的功能、交通、景观、环境、管理和运行机制也将发生重大变化。

根据2022年第19届亚运会主办城市合同和初步确定的竞赛项目，杭州首批33个场馆和设施的建设任务已经明确，工程数量和类型远远优于杭州以往的大型市政工程。

借助“亚运效应”，房地产行业受益最大，竞赛场馆周边乃至整个城市的住宅价值都比较乐观。这种情况反映在杭州最近的房地产市场上。随着杭州宣布的亚运村位置等规划指标的最终确定，亚运村的区域房价每年上涨近60%。但是这种影响能持续多久呢？在广州亚运城的“阴影”下，杭州亚运村能避免重蹈覆辙吗？

杭州是2022年亚运会的主办城市。自今年2月12日亚运村建设选址确定后，亚运村的招标工作于5月份开始，主要场馆设施建设进入快车道。

当围绕亚运会的各种项目扬帆起航时，人们开始讨论在“后高峰、前亚运会”的转型发展时期，这些建设将如何影响杭州。这对杭州的经济，尤其是房地产有什么影响？《国家商报》的记者发起了调查。

放眼城市:扩大“亚运效应”，努力发展杭州经济

一件大事造就一座城市。亚运会往往会给主办城市的基础设施建设、城市环境改善乃至城市地价提升带来新一轮的机遇。纵观世界比赛的历史，许多城市都举办过大型比赛，如北京、首尔、悉尼、多哈、广州等。在城市功能整合、规划布局调整、城市形象提升等方面也做出了直观的改进。

在最近召开的“两带两廊”产业规划会议上，杭州市萧山区区委副书记、区长王敏直言，“要最大限度地发挥筹办亚运会对城市发展的拉动作用。”

根据2022年第19届亚运会主办城市合同和初步确定的竞赛项目，杭州首批33个场馆和设施的建设任务已经明确。其中，新建场馆5个，续建场馆7个，升级场馆12个，临时场馆7个，新建亚运村1个，利用现有资源升级亚运村1个。项目的数量和类型远远优于杭州以往的大型市政工程。

事实上，杭州正处于“后高峰、前亚运”的战略机遇期，希望从亚运场馆和亚运村的建设中，获得整个亚运事业的红利，这不仅可以为2022年亚运会本身创造最好的环境，还可以提升城市的一流市政设施，为产业经济发展提供动力。

以交通为典型例子，在亚运会的触发点下，杭州萧山在“12588”交通大会战中决定建设一个“八纵十四横”的城市道路网，新增城市道路134.2公里。与此同时，杭州也迎来了四条地铁线路，杭州地铁三期工程的10条线路已经全面铺开。

嘉里江浙总经理刘晨光在接受《国家商报》采访时表示，在20国集团峰会之前，杭州的互联网经济起到了主导作用，在此基础上实现的产业升级与以往的经济模式完全不同，这也导致了高收入人群的大规模引进和客户群体的变化。

从长远来看，亚运会将是继20国集团之后的又一次机遇，它将带动互联网经济乃至整个高科技产业和汽车制造业的快速发展，为杭州带来可持续发展的动力。与此同时，政府也在推动城市能源水平的提升，这对杭州的产业和人才的提升产生了影响。

不过，刘晨光也指出，“亚运会”的概念在过去两年仍然流行，现在没有人提及。杭州已经走过了仅作为“旅游城市”而出名的阶段，也走过了需要g20和亚运会等概念来推动经济发展的阶段。杭州的工业经济发展可能不完全依赖亚运会。

看房:房地产受益于多方。商业和住宅建筑“看涨”

亚运会等重大事件对东道国经济的影响不容忽视，尤其是在房地产行业。刘晨光还直言不讳地表示，城市的发展将直接为房地产提供支持。

他指出，由于办好奥运会的初衷，对主办城市的高密度投资和改造，不仅会带来大量的财政投入，还会对城市的功能、交通、景观、环境、管理和运行机制带来巨大的变化。历史上许多举办过亚运会的城市都是沿着这条轨道发展的，其中最有利的产业之一肯定是房地产。

“大型体育赛事往往有助于一个城市的发展，以及改善房地产市场和住房价格。”刘晨光说。

《国家商报》记者通过对比1992年以来奥运会和亚运会主办城市的房价走势发现，从申奥成功到比赛结束的一年内，当地房价会有不同程度的上涨，有些城市甚至会在比赛结束后的一年内弥补上涨。

就杭州而言，世邦魏理仕杭州有限公司总经理徐殿群告诉记者，杭州曾经是一个传统的旅游城市，商业地产缺乏动力和推广因素。二十国集团峰会后，从2016年下半年开始的一整年，政府下大力气做了大量的城市改造和拆迁工作；随着大量开发商进驻杭州，杭州的住宅市场大幅增长。

他指出，同样道理，杭州利用亚运会，依托地铁一号线、二号线、四号线、春情路越江隧道等主要交通线路，完善行政、商业、金融、文化等主导功能，已经显示出引领发展的优势。此外，“钱江新城+钱江世纪城”展示了打造最开放、最时尚的国际新城市级商业中心的潜力。

以写字楼为例，徐殿群预测，2019年至2022年，杭州奥林匹克体育区将出现集中的写字楼，预计届时将有7至8个项目，在亚运会前后累计完成150多万平方米。

今年，杭州的商业用地价格大幅上涨。截至5月底，杭州武林天水单元xc0105-05a地块(柏景芳地块)总成交价高达107.31亿元，溢价118.51%，相当于55285元/平方米的底价。获胜者是恒隆地产(香港股票00101)。

放眼领域:钱江新城享受叠加，迎来新一轮飞跃

就房地产行业而言，“亚运效应”更为明显，这无疑是奥运体育领域。

杭州一位高级房地产官员表示，2013年，龙湖进入滨江奥运体育板块，2014年，杭州整个房地产市场进入低谷。然而，在2015年杭州获得2022年第19届亚运会主办权后，这一格局开始发生变化，近两年来，杭州已成为一个新的豪华住宅区，房价达到5万元/平方米。

“在后亚运会时代，奥林匹克运动将成为大型会议和活动的东道主。除了体育场馆，还有许多商业设计，包括交通、商业设施和商业。整个地区有望成为一个新的中央商务区。”刘对说道。

潜江新城作为直接受亚运会影响的区域，在较大规模上具有产业集聚能力，发展潜力较大。

《杭州市商业发展“十三五”规划》还指出，“十三五”期间，杭州将建设钱江新城-钱江世纪城和运河湖滨高端商务带(运河-武林-湖滨-吴山)两个市级商业中心，培育下沙、江南等六个市级商业副中心。

刘晨光告诉记者，在未来四年的亚运会建设中，黔江新城将整合提升企业总部和新兴产业集聚区等多种功能。信息产业总部、金融总部、浙商总部和电子商务总部都将设在这里。“可以看出，在亚运会之前，钱江新城已经建成了周边市场，形成了一个商业设施齐全的成型居住区”。

刘晨光认为，既然杭州不能借助亚运村打开一个新城市，它将利用亚运村巩固中心区域和支持河流发展的主要战略。届时，它将从主城区延伸至钱江新城。

安居客地产分析师董贝贝也对《国家商报》表示，对于杭州而言，钱江世纪城作为杭州国际城市的新中心，将率先支持板块建设。目前，地铁、隧道、机场快线等交通网络已初步建成，大型商业综合体、办公楼、学校、医院等配套设施已逐步落地。到2022年，钱江世纪城将成为一个设备完善的中央商务区。

纵观全局:客观地看“亚运会”，杭州楼市将是一个“慢牛市场”

不可否认，“亚运效应”下的房地产市场在产业经济发展和城市板块升级方面得到了广泛青睐。

不过，在刘看来，这一波“利好楼市”并非是由杭州亚运会拉出来的孤立事件。

事实上，杭州正处于城市快速发展的黄金时期，其自身都市区的形成和城市建设红利的不断实现有力地支撑了房地产市场的发展。

刘晨光表示，整个浙江市场的容量非常大，数千亿的房企已经在这里扎根。放眼全省，十大房企的销售门槛至少是300亿元，而销量第一的可达500亿元。例如，翔盛90%的价值都在浙江。从这个角度来看，房地产市场对浙江经济有着强大的支撑。

事实上，自2016年以来，杭州一直坚定不移地坚持“无房炒房”的调控方向，行业内房价过快上涨的现象得到了一定程度的控制。目前，从杭州市的土地供应情况来看，在2018年的土地供应计划中，萧山以土地振兴为主线，合理控制土地，很好地挖掘现有土地，改善土地要素的市场配置，提高板块土地利用率，降低土地空占用率。

例如，在亚运会场馆所在的区域，只进行有限的投资，不断扩大区域边界，以开发为核心释放土地。这不仅会为空留出亚运场馆的空间，还会稳定房价，形成“慢牛市”。

“这也是亚运会举办城市的房价规律，即市场两极分化，主办城市稳定，供应和价格稳定，而亚运会场馆的辐射面积将在‘慢牛’过程中不断上升。”刘晨光说。