5月40家房企融资仅451亿环比近“腰斩”

本篇文章2627字，读完约7分钟

自5月底以来，几家主流房企的发债项目已被“暂停”，这引发了市场对房地产债券信用风险的担忧。事实上，债券项目的暂停只是住房企业融资收紧的一个症状。自2018年以来，新的资产管理法规出台，房地产市场政策收紧，这意味着住房企业越来越难以采用非标准融资。在房地产市场持续严格监管的背景下，中小住宅企业将陷入融资困境。随着融资成本的增加，住宅企业的经营压力也越来越大。与此同时，今年下半年，房地产行业即将迎来债务到期的高峰期。在非标准和贷款融资监管更加严格的背景下，债券融资量也开始下降，个人住房企业可能面临现金流中断的风险。

"房企正面临着债务偿还高峰的压力."一家上市房地产公司的高管在接受《国家商报》采访时承认，房地产行业是一个资本密集型行业，从去年开始，各房地产公司的融资压力逐渐显现。

银行收紧了对房地产企业的融资，许多新的规定包围了它们。此外，房企“拿钱”的渠道逐渐缩小。“拿钱比拿地更重要，还钱比卖地更重要。”易居企业(中国)集团有限公司首席执行官丁祖昱也表示，房企正面临财务困境。

自5月份以来，国内共有5家房地产企业发行的公司债券被停牌，其中包括碧桂园发行的200亿元债券，这也预示着房企的融资紧张局面将会持续。

根据通策研究所的数据，2018年5月，40家典型上市房地产企业完成融资451.17亿元，比4月份的769.12亿元下降了41.34%。融资总额为近一年来(2017年5月至今)最低，融资形势不容乐观。

新城控股股份有限公司副总裁欧阳杰(601155)分析了融资紧缩的原因，认为住房开发贷款增速大幅下滑与监管部门对资金流向房地产的定向控制密切相关，当然也与整个金融机构的去杠杆化有关。

融资总额几乎减半

随着融资的收紧，住房企业融资总量逐月大幅下降，国内外融资难度加大，表明住房企业的财务状况正面临考验。

根据《国家商报》的调查报告，2018年5月，40家典型上市房地产企业完成融资451.17亿元，较4月的769.12亿元下降41.34%，融资总额为2017年5月以来最低。此外，2018年第一季度，40家监测房地产企业的融资额呈现小幅下降趋势，但仍处于稳定状态。2018年4月，融资形势在5月份出现逆转，总金额跌至谷底。

同时，根据嘉里研究中心的数据，5月份，108家房企新增融资额为579.69亿元，同比下降45.3%。融资结构方面，银行贷款较上月下降29.67%；受债券市场波动影响，房企票据和债券发行量大幅缩水，环比下降49.9%；同期，海外债券发行量为零。

清华大学房地产研究所所长刘宏宇曾公开表示，中国已经采取了一系列行动来降低杠杆率、抑制泡沫和防范风险，目的是保持系统性金融风险不会发生的底线。在这一逻辑下，房地产金融监管的制度建设也进入了快车道。国家对进入房地产市场的资金实行深度监管，加快了疏通渠道、降低杠杆、防止投机资金进入房地产市场的进程。

据不完全统计，从2016年第四季度开始，监管部门陆续出台了许多限制住房企业融资的新规定。这些措施包括暂停房地产企业发行公司债券(必须经过准入和分类)，禁止房地产企业为商业房地产项目发行公司债券，以及限制私人股本投资过热的城市房地产项目。

2017年8月，中国证监会明令禁止房地产企业通过再融资方式收购土地，随后上海、南京和北京相继出台政策。以北京为例，北京银监局要求严格防止各类资金违规进入房地产市场，并逐步降低银行资金通过贷款、投资、理财、信托等渠道进入房地产市场的速度和规模。另一方面，南京和广州则规定，房企必须用自有资金购买土地，“不得贷款”。

中原地产首席分析师张大伟在接受《全国商报》采访时表示，从1月到5月，房地产企业的销售业绩逐渐放缓，随着资金压力的增加，融资需求增加。在大规模竞争的背景下，房地产企业对资金的需求更加迫切，海外发行债券已经成为房地产企业短期融资渠道的主要选择。随着银行信贷和信托资金进入房地产市场的严格控制，住房企业融资越来越困难，海外融资成为许多企业的选择。

据中原地产研究中心统计，2018年前5个月，房地产企业海外资本市场融资数据达到71笔，总额为293.72亿美元，较2017年1-5月的31笔127.85亿美元增长130%，5月份月度融资金额达到32.9亿美元。

然而，4月19日，国家外汇管理局提出“对住房企业举借外债持审慎态度”，这意味着住房企业寻求海外融资的难度系数也有所增加。

融资成本上升的无形压力

新城控股副总裁欧阳杰认为，在金融监管更加严格、房地产流动性增长越来越不具有方向性的背景下，如果前100名房地产企业得不到银行的支持和更多的资金，就无法挤进前50名的行列，他们可能会追随中小房地产企业，被迫退出房地产市场。

事实上，很多房企都面临融资困难，融资成本也在上升。对此，张大伟坦言，随着近期mainland China房地产监管信托基金进入房地产市场，房企近期融资的资金成本明显增加，融资难度越来越大。

根据同一个政策咨询研究所的数据，5月份融资成本最低的是保利地产(600048，诊断)在2018年发行的第二张中期票据，规模为20亿元，5年到期，利率为4.88%；其次，金代尔(600383，诊断)于5月7日发行了2018年第二期中期票据，发行期限为3年，票面利率为5.18%；此外，金代尔还发行了规模为30亿元的公司债券，其中品种一规模为10亿元，利率为5.29%，品种二规模为20亿元，利率为5.38%；融资成本最高的是荣盛发展(002146)于2018年5月25日在全国银行间债券市场发行的2018年第三期非公开定向债务融资工具，利率为7.3%。

丁祖昱承认，房地产企业直接从银行借钱越来越困难，间接融资和信托的难度也越来越大。现在房地产企业能够承受的短期融资成本已经达到10%，甚至超过15%。据中原地产研究中心统计，2017年以来，房地产企业发行的债券利率均在5%~6%之间，同年6月的几起融资案例的资本成本接近或超过7%。总体而言，各房地产企业的融资成本较2016年平均4%有明显上升。

张大伟表示，从当地楼市调控来看，预计房企的资金压力将持续。在这种情况下，发行债券等渠道可能会继续收紧。对于房地产企业来说，2018年将是过去四年中财务压力最大的一年。

在欧阳杰看来，最重要的是平衡企业的杠杆率，确保财务安全。如果金融安全得到保证，融资效率将提高，融资成本将下降。安全当然是融资的最佳保证。