看好内地市场 港资开发商杭州百亿夺地

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[摘要]原因是低资本成本和低净负债是港资房地产企业的优势。这使得他们有可能抛光他们的产品。例如，在2017年的财务报告中，新鸿基地产的资产和负债仅占25.7%，而中国内地近一半开发商的负债率超过70%。

香港开发商对内地的热情已经从一个起点转移到另一个起点。

恒隆地产(港股00101)(00101.hk以下简称恒隆)为自己赢得了一大笔“订单”。5月28日，经过7个小时336轮的努力，恒隆以107亿元的价格战胜了九仓(00004.hk，以下简称九仓)，夺得杭州武林天水单元xc0105a地块。

恒隆向《时代周刊》表示，时隔五年后，该公司再次在mainland China收回土地，最后一次收回土地是在2013年2月的武汉地块。

这不仅是恒隆的荣耀，在这次本地拍卖中，恒隆、九仓、新世界(600628)和新鸿基等老牌香港地产巨头占据了全国半壁江山。

在即将到来的7月5日，上海新世界第123、124和132号地块的拍卖中，港资房地产企业的进取精神将再次得到展示。

上海新世界土地的起拍价已达到135.8亿元，参与竞标的两家公司之一是瑞安房地产(香港股票00272)(00272.0)。瑞安房地产向《时代周刊》记者证实，它将参与并希望成功获得该地块。

港资房地产企业对内地的热爱始于20世纪80年代。以四大家族为代表的香港资本开始一个接一个地北移，扩张其版图。这些房地产企业的专业化管理、规范化发展模式、详细的规章制度和渠道资金为中国房地产业打开了认知之门。

然而，港资开发商固有的特点，如开发周期长、速度慢、策略相对保守等，也是显而易见的。“前期征地，通过提高地价获利的方式，现在和将来都将受到抑制。”易居研究院智库中心研究主任严跃进告诉《时代周刊》记者。

王锴(化名)是一位匿名的业内人士，他告诉《时代周刊》记者，港资房地产企业的目光从未离开过上海、杭州和mainland China的其他城市。香港资本擅长长期持有综合物业，并将从宏观和微观两方面综合考虑，“在最合适的地点和时间创造高价值的项目。”他说。

策略是不同的

几座巨型塔式起重机矗立在上海徐家汇(002561)的中央商务区，一个寂静的城市国家正在逐渐崛起。这是上海徐家汇国际贸易中心国贸项目的施工现场。就像香港新鸿基打造的香港世贸中心国际中心、国际金融中心国际金融中心等标志性建筑一样，它也将是未来上海的地标。

2013年9月5日，新鸿基以217.7亿元的价格赢得土地，成为过去四年的最高价格。项目预计投资将达到400亿元，整个项目预计在2023年完工。

值得一提的是，这也是新鸿基至今在中国最大的独立投资项目。

不过，自那以后，新鸿基地产在内地并没有开始大幅扩张，而内地的土地储备也呈现下降趋势。根据2013财年至2017财年的年报，它们分别为8430万平方英尺、7960万平方英尺、5780万平方英尺和5260万平方英尺。

中国内地的销售额也不稳定，2014财年至2017财年分别为58亿元、75亿元和68亿元。

与此同时，2014年至2017年，新鸿基地产在中国内地只赢得了少数地块。最近的一次是5月10日以2.63亿元的价格收购了广州南沙的一块土地，近10年后，这块土地再次在广州被收购。

整体而言，各港资发展商在内地呈现不同的发展趋势。如果说新鸿基代表的是蛰伏的一派，那就是九仓。它也是内地最活跃的香港投资者之一。

据宜居研究院智库中心向《时代周刊》记者发布的数据，从2010年到2018年6月1日，九仓在内地共获得33个项目。

华东是码头的粮仓，33个地块中有31个分布在苏州、宁波、杭州、常州和上海。从2014年到2018年，九仓在华东赢得了15块土地。

“我们还将在2018年购买土地。”九仓集团第一副主席、九仓中国房地产开发有限公司董事长周日前接受媒体采访时表示，将增持上海、北京、苏杭、广东等地的股份，并希望增加在广州和深圳的开发。

周承认，内地的土地政策法规给公司的发展带来了压力。这也让该公司开始变得谨慎起来:它将重心从16个城市转移到了6个重点城市。

长实是内地卖楼的典型例子。自2013年以来，长实陆续出售其资产，外界指出其已套现数千亿美元。根据易居房地产研究所向《时代周刊》记者发布的数据，常实从2012年开始，不会在内地征地。

但是，这并没有影响内地土地储备的优势。截至2017年12月，根据《时代周刊》的财务报告统计，在9家港资开发商中，长实目前拥有内地最高比例的土地储备，达到1.07亿平方英尺，排名第一。

新世界发展(香港股份00017)、新鸿基地产、恒基兆业、九仓、嘉里、恒隆、太古及瑞安房地产在内地的土地储备分别为7200万平方英尺、约6000万平方英尺、3550万平方英尺、3510万平方英尺、2902万平方英尺、2165万平方英尺、1290万平方英尺及1110万平方英尺

虽然香港资本的发展周期一般较长，但每个家族在土壤储量的分布上有不同的状态。

以太古地产(香港股票01972)和恒隆为代表的港资项目通常集中在一线和准一线城市。除了一线城市和准一线城市，比如新鸿基和嘉里在三线城市甚至四线城市也有土壤储备。

例如，新鸿基在佛山、中山和东莞都有土地储备。嘉里的土壤储备已经扩展到南昌、莆田、秦皇岛和营口。

商业地产再次崛起

内地市场的快速增长推动了港资住宅企业的繁荣。

根据韩毅智库的分析报告，各地不断出台限购和贷款政策，抑制了投资需求。另一方面，由于商业地产的回报率相对稳定在6%至10%之间，其价值一直被不断强调。

戴德梁行最新发布的《大中华资本市场新闻》指出，2017年，mainland China商业地产投资创下新高，总额达2730亿元，同比增长30%。

商业地产是香港资本擅长的领域。

由恒隆开发的恒隆广场、由新鸿基开发的毛欢广场、国际金融中心黄金中心、由九仓开发的国际金融中心黄金中心、由太古地产开发的太古汇和新世界k11都是香港资本的代表作品。

从租金收入来看，在《时代周刊》统计的9家港资开发商中，2015年至2017年，每家开发商的租金收入都保持稳定甚至有所增加。以恒隆为例。过去三年，租金总收入维持在80亿港元左右。

不仅如此，内地九家港资企业的租金收入也保持稳定，甚至有所增加。例如，在太古地产，2017年内地的租金甚至上涨了12%。

新鸿基、九仓和太古地产的租金总收入超过100亿元。2017年，三家公司的租金收入分别为218.97亿港元、145.99亿港元和112.52亿港元。

相比之下，仅万达在国内商业地产开发商的租金收入就已超过100亿元，达到255亿元。其他，如华润置地(港股01109)、龙湖地产(港股00960)、欢乐城、新城控股(601155)、宝龙地产(港股01238)等。，在2017年实现了不同程度的增长，但没有超过50亿元。

除了三家港资开发商已超过100亿元外，恒隆、恒基地产和长江实业的总租金收入约为80亿港元。

原因是低资本成本和低净负债是港资房地产企业的优势。这使得他们有可能抛光他们的产品。例如，在2017年的财务报告中，新鸿基地产的资产和负债仅占25.7%，而中国内地近一半开发商的负债率超过70%。

"内地开发商和香港开发商的基因不一样."韩毅智库首席研究员张华东告诉《泰晤士报》记者，在经历了香港市场的艰苦努力后，港资开发商已经习惯于抢占股市资源。“他们不擅长快速发展，所以他们会在股市寻找机会。这也将是核心城市的股市机会。”

香港资本也有自己的节奏。“从新鸿基的经验来看，其特点是仅在股权融资的年份，就大量购买投资性房地产，以降低企业的资产负债率和现金流压力。”根据韩毅智库的研究报告。

未来来了

事实上，很多香港投资者已经对中国市场表达了良好的看法。

早在2015年初的业绩发布会上，九仓就宣布商业地产将是九仓未来在内地发展的重点，并希望在五年内，内地商业地产的营业额将占集团总营业额的30%以上。

另一方面，5月份，新世界发展明确表示，将在土地收购上投入200亿元。

与此同时，许多开发商的旗舰项目已经或即将在内地陆续出现。这些项目将成为财务报告中的摇钱树。

新鸿基在上海徐家汇举办的第一期国际贸易博览会Itc one于2017年竣工，嘉里于2016年底在沈阳嘉里市开幕。

在长沙，码头将出现在长沙今年的国际单项体育联合会项目中；在广州和沈阳，新世界将推出其k11项目；在昆明和武汉，恒隆的项目已经在筹备中。

另一方面，港资房企迎来了第二代甚至第三代接班人。

例如，新世界发展的重担已经移交给第三代继承人，郑裕彤的孙子郑志刚。新鸿基地产(香港股票00016)第三代执行董事郭继云已开始接管公司在内地的业务。

然而，在中原集团董事长兼总裁石永清看来，香港开发商一直比较保守。他用诺曼底登陆来比喻内地和香港开发商的区别:香港开发商在收购土地时更注重利润，一般利润高达30%-40%，而内地开发商可以选择降低利润来收购土地。

「大部分内地房屋企业都是第一代，愿意承担风险，善于把握机会。香港的房屋企业是他们从上一代人的创伤中辛苦积累起来的资本，它们得到了精心经营。”石永庆说道。

事实上，内地房地产企业也在向香港市场扩张。

根据公开数据，仅在2016年，6家内地房地产企业就在香港赢得了总共7套住房。从总成交额来看，当年内地房地产企业在香港收购的住宅用地占香港宅基地总成交额的54%，首次占到一半以上。