朝鲜要改革开放 丹东房子还能投资吗？

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4月下旬，一位粉丝在后台留言问我，朝鲜宣布将放弃核武器，为改革开放做准备。它能在朝鲜二环路底部买房子吗？那时我真的很开心。说到房地产投资意识，它肯定属于中国人，所以它被视为一个笑话。

结果昨天，我看了《证券时报》的报道，东北边陲小镇丹东的房地产不安份，房价在两天内上涨了57%！真的有一群投资者付诸行动，从银行的另一端开始。看来我的想象力还不够丰富。

引发投资者涌向丹东的背景是，4月21日，朝鲜宣布将从现在起停止核试验和洲际试验发射，并放弃北方核试验场，全力以赴进行经济建设；4月27日，金正恩与韩国总统文在寅举行会谈...各种迹象表明，半岛局势正朝着好的方向发展，国际社会看到了半岛和平的曙光。人们普遍认为，朝鲜半岛的局势趋于稳定，朝鲜将尽一切努力发展经济，这将有利于位于东北边境的辽宁省丹东市。

丹东是中朝边境最大的城市，位于鸭绿江边，与朝鲜新义州特区隔江相望。丹东对朝贸易进出口总额占中国对朝进出口总额的近70%。

今天有人问我，丹东的房子还能投资吗？

4月20日前，丹东新区新房均价约为4000元/平方米，但自4月21日以来，一直在持续上涨，目前均价已达到5000元/平方米左右。根据《证券时报》的报道，一些房屋在短短两天内飙升了50%或60%，这相当于一个五级城市透支增加了三至五年。

根据丹东市统计局的统计，2016年丹东市商品房销售面积为210万平方米，同比增长10.2%。商品房销售达到98.3亿元，增长7.2%。截至2016年底，全市商品房销售面积为198.2万平方米。2017年，丹东市商品房销售面积231.9万平方米，增长10.4%。商品房销售110.7亿元，增长12.6%。截至2017年底，全市商品房销售面积为208.4万平方米。去库存周期没有得到显著改善。

2016年和2017年，丹东市分别出台了去库存计划，用了3-5年时间基本完成了房地产去库存任务。到2020年底，住宅商品房的去库存期控制在12-18个月内，也就是说，在2018-2020年的三年去库存期内，丹东市的房价是稳定向上的。

根据去库存化政策，今年应该是第四、第五条线的转折点。即使没有朝鲜的概念，丹东的房价今年也应该会升温，但绝对不可能在两天内飙升这么多。

这种激增值得投资吗？

我认为关键仍取决于朝鲜未来改革开放的力度，这就像押注丹东一样。

目前，联合国尚未解除对朝鲜的制裁，我对丹东经济对中朝贸易的短期拉动持怀疑态度。

24日，《人民日报》海外版的公开号“夏克道”写道，朝鲜改革开放和春天的故事可能没那么简单。或许每个人都忽略了一个非常重要的前提，那就是朝鲜需要国际社会的认可，或许还会默认其核地位。然而，要求美国默许并不像往常那样困难。现在，美国再次强调，朝鲜应该“去核化”，并大规模解除其核武库，否则它不会做出让步。毕竟，朝鲜只强调停止核试验，而国际社会要求朝鲜实现半岛无核化。

即使朝鲜完全愿意实现无核化，改革开放能否成功还是未知数。

事实上，在前两代金正日领导人的领导下，朝鲜已经进行了几次改革开放。1991年，朝鲜在罗县建立了第一个自由经济贸易区，它与中国深圳有着同样的历史意义，是探索改革开放的先锋。

此后，朝鲜建立了19个经济开发区，包括鸭绿江经济开发区、新平旅游开发区和满浦经济开发区。但结果是，朝鲜不仅没有开放，反而变得越来越保守，它建立的十多个经济特区都没有成功。这一次，金正恩也决心改革开放，但没有人知道结果会是什么。和平来得如此突然，甚至连韩国人自己都不相信。

如果我们看一看丹东过去的经济增长，2015年和2016年的gdp呈负增长，分别下降了3.0%和2.2%，2017年呈现缓慢复苏，增长了2.8%，但与全国相比仍处于底部。

从丹东市的人口来看，根据丹东市统计局的数据，2017年底总人口为235.2万，其中城市人口为107万。全年迁入7800人，迁出12200人，出生率为7.09‰，死亡率为16.36‰，人口自然增长率为-9.28‰。与2016年相比，减少了27，000人，人口呈负增长和净流出。

对于这个小小的五层城市，我从来没有任何兴趣。房价的绝对值真的很低。如果你卖四五千平方米，建筑成本需要一两千。开发商的利润不高，因为它在我们的家乡。现在盖房子需要两到三十万，但是低成本并不意味着它会给你带来未来的回报。因为流动性太差，根本没有二手房市场。每个人都喜欢买新房子。买了新房后拿到房产证的时间太长了。

所以你问我是否可以投资。如果你有一个更好的投资方向，如果你有一点投资实力，我绝对会建议你不要折腾。几年后用钱买一两行不是很好吗？为什么要买第五层城市？首先，存在很大的不确定性。朝鲜的改革开放有多强？现在它是未知的；第二，根据过去的经验，一般来说，人们经常会根据一个概念来推测短期的激增是不是太多了，以及最终如何回报。像丹东这样的城市，你花3500英镑买的，现在已经涨到5500英镑了，不要看这本书。它已经增加了2000平方米，100平方米，收入200，000元，在未来五年内不会出售。计算税收、利息、时间成本和机会成本。最后，这是浪费时间。熊安新区那些被炒作的人现在还不能搬进去吗？

丹东要感谢朝鲜的概念，估计这将有助于他们很快去股票。否则，这将取决于当地人民接管要约，不知道什么时候会完成。然后，政府将出台监管政策，比如限制三年和五年的销售，稳定房价，并适当锁定投资者。