专家称限价政策致多地楼市数据失真 与初衷背道而驰

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五一期间，《中国证券报》的一名记者走访了北京的几处房产，发现假期期间前来看房的顾客络绎不绝。商家签约、砸金蛋、分期付款等优惠活动也层出不穷。

据业内人士透露，自去年下半年以来，市场调控政策一直在增加，各地供应一直在萎缩，但巨大的市场需求仍然存在。五一期间，一线城市的出租房数量大幅增加，但调控政策在2018年仍在继续，没有复苏的政策基础。市场成交量的底部反弹主要是由于只需要进入市场的买家的热情增加。

北京的游客很多，交易很少

4月30日，房山区一栋旧房的销售大厅挤满了人，顾客们都在看着房子。在样板间里，有很多顾客在看房子。

据报道，该房产主要出售95平方米或103平方米的精装房，平均价格为每平方米5.2万元。据销售经理介绍，该房产目前正在开展促销活动，30万元可以扣除房价的10%，但需要在首付时付清。换句话说，该物业的首付款超过50%。目前出售的三栋建筑是房地产的最后一期，其中一栋是房地产中的“建筑王”，刚于4月底开始出售。

与此同时，在门头沟区的一处房产中，观看的场景是冷清的，只有35户人家在与销售人员交谈。然而，销售人员说:“房地产将在2020年移交。3月底推出的一批新房已经全部售罄，现在只剩下170多平方米，在购房者资格未获批准前，不得不退租。我们现在还没有推广它。游客基本上是在进来咨询之前自己搜索或者路过看看房地产。"

中原地产首席分析师张大伟表示，在北京和上海的小长假期间，看房人数大幅增加。以上海为例，4月份进入市场的项目数量大幅增加，在小长假的头8天，就有近3000套套房进入市场。北京的限价房销售政策并不明确，但在小长假期间，也有许多项目开设了售楼处，而关注的数量也大幅增加。

虽然游客很多，但交易量并不令人满意。根据中原地产的数据，4月29日和30日，北京新建住宅的数量分别为8套和3套，二手房市场的住宅数量分别为145套和85套。在一线城市小长假的前两天，共有360套商品房在网上签约，同比下降超过50%。

只是需要上层地产来御寒

据上述门头沟某房地产销售人员介绍，这里的房地产客户主要是有一定经济实力的40-50岁的买家，主要是“买一套，卖一套”的需求提高了，很多客户卖旧房来获得新房的首付。

第一套房的急需购买者是住房市场的“热蛋糕”。在北京工作的周先生最近转而看了一些新楼盘，还看到了很多二手房。"我觉得房价仍然相对稳定。"周先生对他刚才看到的精装房也很满意。也许这可以在接下来的两天内解决。

相应地，房地产投机者不再被只需要购买的房客所困扰。“我们原来的邻居一口气买了楼上楼下三个套房，把房子租给了公司，极大地影响了普通居民的居住环境。”李女士正在门头沟售楼处看房子，她担心这种情况会在新房子周围再次发生。然而，销售人员说，买家现在只是需要，而且由于限购政策，没有人能像过去那样买房。

易居研究院智库中心研究主任严跃进表示，从实际情况看，过去低迷的市场需求开始释放，导致交易量反弹。然而，与以往伴随房价上涨的楼市复苏不同，此次成交量的回升是基于相对较低的价格，一些购房者积极认购是因为价格处于较低水平。

“目前楼市仍未回暖，主要是因为一些限价项目已进入市场，一些买家对此感到担忧。”张大伟认为，与监管前相比，目前市场成交量仍处于低位。

市场活动预计会增加

“虽然小长假网上签约的数据并不代表整体市场趋势，但从趋势来看，5月至6月，全国热点城市的市场活动将会增加，尤其是限价令严格的地区，并有可能继续推出摇号。销售政策。”张大伟认为。

在供给方面，Cree Real Estate Research认为，在严格调控政策的背景下，高价豪宅的预售证明越来越严格，由于房企依赖囤积房产和延迟入市，价格上涨的可能性越来越小。此外，经过一个季度的停滞，巨大的销售和资金压力，项目淘汰率的预期下降等。，使持观望态度的房企不得不放低姿态，降低预售价格，被动地加速项目进入市场，推进年度销售计划，抢占业绩，确保年度销售目标的完成。

从政策角度看，张大伟表示，2018年，各地调控政策继续实施，信贷叠加收紧。在目前的市场监管下，没有复苏的市场政策基础。然而，热点城市一年多来严格执行调控政策，近期只需购买者进入市场的热情有所增加，市场成交量已从底部回升。

严跃进表示，目前，政策收紧的效果明显，不太可能继续收紧。如果空的利润耗尽，它将成为有利的，房地产市场反弹的可能性相对较高。在“房无投机”的背景下，后续房地产仍会有一些新的思路，如发展房屋租赁市场、鼓励reits、房地产信托基金等。

柯睿研究中心研究员杨克威表示，未来所有的调控政策都将聚焦于“没有投机的住房”。一方面，“四限”政策很难有实质性的转变，重点是抑制投资和投机需求，降低房价上涨预期，防止资产价格过快上涨；另一方面，为了支持居民对自住住房的需求，特别是四线城市的居民，那里的房地产库存仍然处于高水平，新的去库存政策将继续努力支持刚刚需要和改善的住房需求。

杨克威认为，限价令和签约限制政策导致大多数热点城市的交易数据“失真”，而摇号项目的销售异常火爆，大多数城市的平均中标率在30%左右。买家有强烈的“买了就赚”的心理预期，这与调控政策的初衷背道而驰。自3月以来，以上海为代表的热点城市加快了预售许可证的审批，限价令“堰塞湖”也逐渐显示出松动的迹象。“监管和控制政策方面的改善微乎其微，最终必须解决‘堰塞湖’的价格限制。热点城市的预售许可证审批将趋于宽松，对房价的容忍度也将上升。当然，为了有效解决急需群体的住房需求，地方政府仍需采取一些保护措施，如只需要家庭优先选择住房。”