严防楼市局部过热 多地密集发布精准调控政策

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自3月下旬以来，海南、深圳等地相继出台了房地产调控政策。据记者不完全统计，两会结束以来，已有15个省市出台了房地产调控政策，涉及限购、限售、首付比例、按需优先等。

市场人士表示，本轮调控将预期政策叠加在两会后的房地产长期机制上，进一步落实了“住而不炒”的政策思路。今年的调控仍将基于“一城一市一策”。地方政府仍将要求城市根据房价上涨和库存的基本情况推出自己的政策。不排除一些热点城市将继续出台调控政策。

按需进行多站点监管

从地方调控措施的角度来看，此次调控的主要措施是买彩票、提高限价和降低杠杆。

两会后，杭州、Xi、武汉等城市出台了摇号售房的调控措施。这些城市都规定，在商品房项目中，如果有意购房的人数超过了可供出售的人数，则应以公证和抽签的方式公开出售，整个过程由公证处监督，不得以任何名义收取额外费用。海南、Xi和成都也出台了针对虚假购房资格的纪律措施。其中，海南省相关文件规定，提供虚假信息获取购房资格的人员五年内不得在海南购房。

成都一家房地产公司的一位人士告诉记者，新屋抽签主要是由于现行调控政策下二手房的价格倒挂。自2016年下半年房地产进入又一个调控周以来，许多住房建设委员会对新房价格实施了严格的监管政策，规定新房开盘价不得高于地区指导价或前期价格，否则将不会发放预售许可证。在这种情况下，购买新房子意味着套利空，这导致投机现象，一些热门项目甚至很难找到。此外，大多数参与摇号调控的城市都是实力雄厚的二线省会城市，许多地方出台了新的人才引进政策。定居人口的增加也加剧了市场的供求压力。

海南省和一些受欢迎的城市已经加强了限购限销的监管。被誉为“历史上最严格”的海南省最新调控政策规定，非琼籍家庭购房首付比例不得低于70%，自取得产权证之日起5年内不得转让。一些核心生态保护区的限购政策基本上消除了外国房地产投机者。此外，大连和富阳还在一些地区实施了包括“限购令”和“限购令”在内的限制性住房政策。

深圳出台了“三价合一”政策，旨在通过降低杠杆和控制增持来抑制二手房投机。中国人民银行深圳市中心支行表示，这项政策的实施将全面降低“阴阳合同”生存的空，打击利用高杠杆投资炒房，巩固差别化住房信贷政策，抑制二手房价格过度上涨，提高税收负担的公平性。同时，还将完善二手房市场的监控和管理，帮助房地产市场主管部门全面掌握真实的二手房交易价格，为房地产调控提供更加可靠的数据支持。

推动更多的地方只是需要优先权

除了继续抑制房地产投机的流行，这一轮调控也注意到了这一点，并在公积金贷款和住房购买资格方面实施了“只需优先”的政策。

根据成都市调控政策，成都市商品房将按照“变棚户为货币化安置户、按需家庭、普通登记购房人”的顺序进行排序和选择，登记购房人、彩票购房人和签约人将保持一致。

长沙市规定，限价房和竞争性地价商品房项目以及限制区内新建普通商品房的销售将实行差别化控制措施，优先考虑第一批购房群体。第一类急需者可优先购买实行“限价和竞争性地价”政策的商品房项目(不含定向限价房)，以及新建商品房项目中144平方米以下(含)的普通商品房。

4月1日，南京市住房公积金管理中心公布了南京市住房公积金政策的调整政策，包括增加第一套住房贷款额度、增加出租屋提取额度、调整第二套住房公积金贷款条件中购买本市平均住房建筑面积的认定标准。南京首套自住住房公积金贷款已由夫妻人均30万元/人、60万元/户分别提高到夫妻人均50万元/人、100万元/户。没有住房的雇员每月从公积金中支付的租金数额已经提高。此外，南京市还提高了第二套住房公积金贷款的人均住房建筑面积和首套住房建筑面积标准，支持符合条件的家庭利用公积金贷款购买和改造第二套住房，改善住房条件。

石家庄、兰州、东莞、昆明、上海等地也相继出台了新的公积金政策，加强了监督检查，对限制、阻挠和拒绝职工使用住房公积金贷款购房的房企和中介机构进行了严厉处罚。

多种因素推高了住宅企业的销售额

中原地产首席分析师张大伟表示，此次监管主要针对二三线城市，监管效果不明显。在多轮调控下，这些城市的房地产市场将会火爆，原因有很多。

首先，尽管信贷增速环比下降，但信贷规模仍在增长。尽管房价的利率一直在上升，但并没有达到历史最高水平。其次，大量省会城市和二线城市吸引人才，并通过吸引人才来变相调整限购政策。自2017年10月以来，仅在三个月内，全国就有近20个城市和地区出台了新的人才引进政策。包括南京、兰州、合肥、郑州等城市，近期出台了放宽定居、引进不同内容人才的政策，新定居人口购房需求在短时间内得到释放。第三，在去库存化和棚户区改造政策的推动下，商品房销售面积持续下降。此外，目前房企资金充裕，2018年以来全国土地市场依然火爆，这意味着房企对市场前景依然乐观。

二、三线城市今年的销售情况也可以从房地产企业的销售数据中看出。根据中国恒大4月3日晚发布的3月份销售数据，2018年3月份集团房产签约销售额达到493.7亿元，同比增长28.17%；合同销售面积约为471.5万平方米，平均合同销售价格为每平方米10500元。2018年前三个月，累计销售额达到约1618.7亿元，同比增长51.38%。