二手房“三价合一” 动了谁的奶酪？

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“三价合一”是基本秩序，刚才需要的定义也是基本秩序，需要民政、公安、社保等部门的配合。

近日，深圳出台新规定，要求二手房交易必须“三价合一”，即实际成交价格、银行评估价格和网上签约价格要统一。深圳二手房市场的“阴阳合同”十分猖獗。表下的合同(阴合同)显示买卖双方的真实交易价格，而贷款合同(阳合同1)显示高价格，这样买方可以借更多的钱；在政府网站上签署的合同(负合同2)显示价格低廉，因此买家可以少缴税。

2011年，政府启动纳税评估系统后，网上签约价格跟随政府评估价格“市场价格的30%”。现在，银行的评估价格要求不低于网上签约价格，三个价格几乎是统一的。通过这种方式，买家可以报告更高的网上签约价格以获得更多贷款，但他们必须支付更多税款；或者，为了少缴税，购房者报了一个较低的网上签约价，但不能多贷款。也就是说，在过去，“更多的贷款，更少的税收”，这种隐藏的红利不再存在。

如何解释这一政策？吴晓波频道给出了“两会”启动后深圳监管的第一枪”的定位。监管不能讨论，但它是重建房地产市场的基本秩序。很难想象，拥有高度市场化、占房地产市场60%的供给和需求、涉及数千万居民的深圳，会容忍这种不透明的“多重价格混乱”。价格是资源配置的第一要素，也是宏观调控的基础。20世纪80年代的“价格突破”不就是市场化改革吗？

当信号失灵时，市场化和监管又如何？自2016年9月以来，深圳楼市调控稳步推进，新房价格连续17年下跌，成交量下降50%以上。乍看之下，调控的效果是显著的，但不受政府调控的二手房价格明显上涨。根据国家统计局的数据，今年2月，深圳二手房价格指数已连续5个月上涨，2月份同比上涨4.7%，创下一年来的新高。自2016年以来，深圳没有提供任何商品房用地，但其人口已连续两年增加了50多万。

深圳房价再次飙升并非不可能。一个突出的例子是，在北京、上海和广州，逃避限购和价格控制的“二手房”是“边缘房”。然而，2017年，深圳“类房”的交易量超过了新建商品房的交易量，价格几乎与新建商品房持平。最近，一位知名开发商拿到了一份只有50年产权的“工业R&D+宿舍”项目的预售许可证。宿舍的价格是每平方米10万元，但使用面积只有建筑面积的50%。水面似乎很平静，但水下却很壮观。

那么，“三价合一”的影响是什么呢？媒体都说新政导致需要被误伤，但作者认为最大的影响是对投资者的影响。改革开放以来，深圳一直享受着“低税红利”。然而，就目前的房地产市场而言，这种红利并没有到达许多实体和普通人，异化成了胆大的“两刀”和“杠杆率+低税”的“灰色红利”，这进一步鼓励了博傻的勇气。看看不断上涨的房价，少量的自有资本加上低交易成本可以刺激高价位的房地产。三个价格不匹配，首付可以低至20%，与消费贷款，首付甚至可以设定。

现在,“三价合一”,灰色红利消失了，想象中的空消失了,“快进快出”的利润消失了，愚蠢的勇气也没那么大了。这就是原因。这项政策一推出，投资者就惊慌失措，把董事会打得“一败涂地”。吃瓜的人一边唱歌，一边喝酒，希望把食物和音像制品混合在一起，并迫使政策沿着错误的道路修订。从表面上看，“上车”更难，因为首付增加了，或缴纳的税款增加了，但这并不是以违反规定为代价来满足眼前的需要。

如果买房困难，首付和首付利率应该降低。问题是，到底需要什么？即使是第一套房，第一次购买可能是投资行为，目前还不清楚。此外，“假离婚”，用孩子和父母的名字买房很流行，甚至中介公开兜售“买房指数”，这只是一个可以理解但无法量化的宽泛概念。在西方，从来没有“正当需要”的概念，只有基于诚实申报和收入核实的对住房困难者的保护。

我国现行的房地产监管框架中没有“正当需要”的概念和衡量标准，它已被异化为一种占据道德制高点并在实践中对政策进行猛烈抨击的工具。正如“三价合一”是基本秩序一样，需要的定义也是基本秩序，需要民政、公安、社保等部门的配合，需要统一信用代码、住房信息联网、户籍和婚姻登记等。这样，即使第一套和第一次购买被用来定义只需要，它也可以操作；否则，不要谈论只是需要。